Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-763/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П.,

судей Артемовой Н.А., Балабашиной Н.Г.,

при секретаре Косаревой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Саратовского муниципального района Саратовской области к Петровой О.П. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению Петровой О.П. к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Корниенко Г.Г. о признании договора замены стороны в обязательстве недействительным по апелляционной жалобе Петровой О.П. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 2 сентября 2021 года, которым исковые требования администрации Саратовского муниципального района Саратовской области удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований Петровой О.П. отказано.

Заслушав доклад судьи Агарковой И.П., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

администрация Саратовского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с иском к Петровой О.П. о расторжении договора аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N 34, сторонами которого являются истец и ответчик, взыскании с Петровой О.П. задолженности по арендной плате за период с 10 июля 2015 года по 14 мая 2021 года в размере 932 176 рублей 09 копеек, в том числе пени в размере 505 412 рублей 34 копеек, исключении записи о праве аренды Петровой О.П. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Требования мотивированы тем, что 7 февраля 2011 года на основании постановления главы администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 19 января 2011 года N 58 между истцом и Соколовой Г.Г. сроком на 49 лет заключен договор аренды N земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС). 1 апреля 2015 года на основании договора замены стороны в обязательстве право аренды передано Петровой (Захаренко) О.П. В соответствии с условиями договора аренды от 7 февраля 2011 года N 34 арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от суммы арендной платы не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января месяца. В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок договором предусмотрена обязанность арендатора уплатить арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. В связи с нарушением условий договора в части внесения арендной платы у ответчика за период с 10 июля 2015 года по 14 мая 2021 года образовалась задолженность, которая с учетом начисленных пени в размере 505 412 рублей 34 копеек, составляет 932 176 рублей 09 копеек. Поскольку направленные в адрес ответчика уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности остались без удовлетворения, соглашение в досудебном порядке о расторжении договора сторонами не достигнуто, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Петрова О.П. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Корниенко (Соколовой) Г.Г. и просила признать договор замены стороны в обязательстве от 1 апреля 2015 года, заключенный с Корниенко (Соколовой) Г.Г., недействительным. В обоснование встречных исковых требований указано, что Петрова О.П. была введена в заблуждение относительно исполнения оспариваемой сделки, поскольку полагала об отсутствии согласия от администрации Саратовского муниципального района Саратовской области на заключение договора замены стороны в обязательстве от 1 апреля 2015 года. Кроме того, автором жалобы указано, что спорный земельный участок от Корниенко (Соколовой) Г.Г. Петровой (Захаренко) О.П. не передавался и в фактическом пользовании ответчика (истца по встречному иску) не находился.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 2 сентября 2021 года исковые требования администрации Саратовского муниципального района Саратовской области к Петровой О.П. удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N, заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Петровой (Захаренко) О.П., расторгнут. В Едином государственном реестре недвижимости аннулированы сведения о правообладателе земельного участка площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 64:32:014201:113, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС). С Петровой О.П. в пользу администрации Саратовского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N 34 за период с 10 июля 2018 года по 14 мая 2021 года в размере 175 182 рублей 24 копеек, пени за период с 11 июля 2018 года по 14 мая 2021 года в размере 102 906 рублей 05 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Саратовского муниципального района Саратовской области отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Петровой О.П. к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Корниенко Г.Г. о признании договора замены стороны в обязательстве недействительным отказано.

В апелляционной жалобе Петрова О.П., полагая решение суда незаконным, необоснованным, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы ее автор указывает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также ссылается на обстоятельства, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении, полагает недействительным договор замены стороны в обязательстве от 1 апреля 2015 года.

В возражениях на апелляционную жалобу Корниенко Г.Г., полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 февраля 2022 года произведена замена стороны истца (ответчика по встречному иску) с администрации Саратовского муниципального района Саратовской области на администрацию муниципального образования "Город Саратов".

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщил. При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 7 февраля 2011 года между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области (арендодателем) и Соколовой Г.Г. (арендатором) заключен договор N 34 аренды земельного участка площадью 1,0 га, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС).

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен на срок 49 лет, фактическое пользование земельным участком с 19 января 2011 года.

На основании пункта 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управлении Росреестра по Саратовской области).

Пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от суммы, указанной в приложении 1, не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января путем перечисления на расчетный счет N. Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с расчетом арендной платы за право пользования земельным участком к договору аренды от 7 февраля 2011 года N 34 сумма арендной платы за период с 19 января 2011 года по 31 декабря 2011 года (347 дней) определена в размере 48 142 рублей 68 копеек (12 035 рублей 67 копеек ежеквартально), исходя из ставки в размере 50 640 рублей за 1 га.

Договор аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N 34 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 9 марта 2011 года.

1 апреля 2015 года между Корниенко Г.Г. (ране Соколовой Г.Г.) (передающей стороной) и Захаренко О.П. (в настоящее время Петровой О.П.) (принимающей стороной) заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым передающая сторона уступила, а принимающая сторона приняла на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N 34.

В соответствии с пунктом 3 договора принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N 34 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остался неизменным.

Указанный договор замены стороны в обязательстве 23 мая 2015 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Исходя из представленного истцом (ответчиком по встречному иску) расчета, задолженность по арендной плате в размере 426 763 рублей 75 копеек, заявленная к взысканию, образовалась в период с 10 июля 2015 года по 14 мая 2021 года.

Из материалов дела следует, что 4 сентября 2020 года в адрес ответчика истцом направлялось предупреждение о необходимости оплаты образовавшейся задолженности и использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в тридцатидневный срок.

22 марта 2021 года администрация Саратовского муниципального района Саратовской области направила в адрес Петровой (Захаренко) О.П. уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о его расторжении. Однако в связи с неполучением адресатом письмо возвращено в адрес отправителя.

В соответствии с пунктом 4.1.3 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе и при невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

Как предусмотрено пунктом 6.2 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 12, 309, 421, пункта 1 статьи 422, статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 614 ГК РФ, статей 22, 65 ЗК РФ, учитывая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации Саратовского района Саратовской области и расторжении договора аренды, заключенного между сторонами, взыскании с Петровой (Захаренко) О.П. задолженности по арендной плате за период с 10 июля 2018 года по 14 мая 2021 года в размере 175 182 рублей 24 копеек, пени за период с 11 июля 2018 года по 14 мая 2021 года в размере 102 906 рублей 05 копеек.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, полагая их правильными, сделанными на основании имеющихся в материалах дела доказательствах и действующих нормах материального права.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу положения пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорными участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и тли), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов" определено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и в соответствии с их видами разрешенного использования.

Из материалов дела усматривается, что истцом ответчику направлялись претензии о необходимости произвести уплату задолженности по арендным платежам, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик (истец по встречному иску), используя земельный участок по договору аренды, нарушил обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, которая подлежит взысканию с ответчика, а также пени, предусмотренные договором. Невнесение ответчиком (истцом по встречному иску) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы является основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды земельного участка.

Доказательства внесения Петровой О.П. арендной платы полностью или частично, а также доказательства наличия оснований для освобождения ответчика (истца по встречному иску) от исполнения данной обязанности суду не представлены. Расчет задолженности, представленный в суд истцом (ответчиком по встречному иску), Петровой О.П. не оспорен.

В связи с отсутствием доказательств надлежащего исполнения ответчиком (истцом по встречному иску) обязанности по договору аренды, обладающих признаками допустимости и относимости, возражений Петровой О.П. относительно представленного истцом (ответчиком по встречному иску) расчета, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с нее задолженности по арендной плате.

Петрова (Захаренко) О.П., ссылаясь на то, что была введена в заблуждение при заключении сделки, а также на ее безденежность, заявила встречные исковые требования о признании договора замены стороны в обязательстве от 1 апреля 2015 года недействительным.

Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, отклоняя довод о необходимости получения разрешения арендодателя на заключение договора замены стороны в обязательстве, руководствуясь положениями статей 421, 423 ГК РФ, принимая во внимание условия оспариваемого договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Петровой (Захаренко) О.П. требований.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда исходя из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания факта заблуждения относительно природы совершаемой сделки лежит на ответчике (истце по встречному иску).

Вместе с тем Петровой (Захаренко) О.П. не представлено доказательств, достоверно подтверждающих того, что она не имела волеизъявления на получение прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 7 февраля 2011 года N 34 в отношении спорного земельного участка.

Ссылка ответчика (истца по встречному иску) на безденежность договора замены стороны в обязательстве не свидетельствует о его недействительности, поскольку в соответствии с пунктом 4 договора передача прав по нему производится в безвозмездном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.