Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июля 2021 года Дело N 33-7631/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Куратовой Л.В.

судей Куденко И.Е., Попова К.Б.

при секретаре Князевой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело N 2-295/2021 по иску Омарова Фарида Октай оглы к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об урегулировании разногласий о размере арендной платы при заключении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 26 апреля 2021 года, которым постановлено:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка по проекту договору аренды земельного участка N <...> от 19 августа 2020 года, путем принятия договора в редакции предложенной Омаровым Фаридом Октай оглы, а именно: расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 19 августа 2020 года N <...>, отраженный в Приложении N 1 к договору аренды земельного участка, изложить в следующей редакции: рыночная стоимость земельного участка в размере <.......>; коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) - 0,0802, коэффициент категории арендатора земельного участка (ККаз) - 1, сумма годовой арендной платы - <.......>

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Куденко И.Е., судебная коллегия

установила:

Омаров Ф.О. обратился в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об урегулировании разногласий о размере арендной платы при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что Омаров Ф.О. является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> В ответ на заявление Омарова Ф.О. о предоставлении в аренду указанного земельного участка ответчик представил проект договора аренды земельного участка от 19 августа 2020 года N <...>, по условиям которого арендная плата составляет <.......> в год, исходя из рыночной стоимости земельного участка <.......>. Полагая, что цена земельного участка не отвечает требованиям экономической обоснованности и явно завышена, в протоколе разногласий Омаров Ф.О. просил ответчика определить с 11 марта 2020 года размер годовой арендной платы в размере <.......>, исходя из рыночной стоимости земельного участка <.......>, однако протокол разногласий был возвращен заявителю.

В порядке статьи 39 ГПК РФ истец просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Омаровым Ф.О. и департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора аренды земельного участка от 19 августа 2020 года N <...> и изложить расчет арендной платы (приложение N 1 к договору аренды земельного участка) в следующей редакции: "Приложение 1 к договору аренды земельного участка от 19 августа 2020 года N <...> произвести в следующем порядке: рыночная стоимость земельного участка в размере - <.......>; коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) - 0,0802, коэффициент категории арендатора земельного участка (ККаз) - 1, сумма годовой арендной платы - <.......>

Судом принято указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик департамент муниципального имущества администрации Волгограда просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях истец Омаров Ф.О. в лице О. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя истца Омарова Ф.О. - Сидоренко А.В., выразившую согласие с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены решении суда.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (заимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ следует, если иное не установлено Земельным Кодексом РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п утвержден порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов (далее Порядок расчета арендной платы, Порядок).

Согласно пункту 2.5 Порядка, - размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Из пункта 1.5.7 Порядка следует, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1).

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (пункт 2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи от 02 марта 2020 года истцу Омарову Ф.О. на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: <.......>" нежилое здание бытовки площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>; нежилое здание мастерской площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>; нежилое здание бытовки площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>; нежилое здание - сарай площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>; нежилое здание проходной площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>, о чем 11 марта 2020 года внесены соответствующие регистрационные записи в ЕГРН.

С целью эксплуатации производственной базы по переработке и заготовке металлолома Омаров Ф.О. обратился в департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением от 21 июля 2020 года о предоставлении в аренду указанного земельного участка.

Согласно поступившему от департамента муниципального имущества администрации Волгограда проекту договора аренды земельного участка от 19 августа 2020 года N <...> годовая арендная плата за земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), для строительства производственной базы по переработке и заготовке металлолома, на который по данным ЕГРН зарегистрированные права отсутствуют, составляет <.......>, исходя из рыночной стоимости земельного участка <.......> согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 07 августа 2020 года N <...>

При этом вступившим в законную силу решением Волгоградского областного суда от 07 августа 2018 года был удовлетворен административный иск А. к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости: установлена кадастровую стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере его рыночной стоимости <.......>

В представленном Омаровым Ф.О. протоколе разногласий от 19 августа 2020 года размер годовой арендной платы с 11 марта 2020 года составляет в <.......>, исходя из определенной в отчете ООО "ДЭМС" рыночной стоимости земельного участка <.......>

Указанный протокол разногласий ответчиком возвращен Омарову Ф.О. в связи с неподписанием им договора аренды с пометкой "с протоколом разногласий".

Поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости земельного участка и рассчитанной исходя из неё арендной платы, судом первой инстанции была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертиза и оценка собственности Юг", согласно экспертному заключению которого стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м, кадастровый номер N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <.......>

Утверждая разногласия сторон при заключении договора аренды земельного участка относительно размера арендной платы в редакции истца, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам ст.ст. 67и 86 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, исходил из следующего: расчет арендной платы, указанный в приложении N 1 к договору аренды, при заключении которого возникли разногласия сторон, осуществлен ответчиком, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере <.......> определенной отчетом об оценке N <...> от 07 августа 2020 года; согласно заключению судебной оценочной экспертизы, назначенной с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка составила <.......>; данное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу; следовательно, правомерность размера арендной платы, установленной департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, опровергнута.

В этой связи суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных Омаровым Ф.О. исковых требований, в связи с чем принял законное решение об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы департамента муниципального имущества администрации Волгограда относительно того, что судом не учтено отсутствие в законодательстве предусмотренной возможности фиксации размера арендной платы в твердой сумме, нельзя признать состоятельными, поскольку при принятии решения подобный размер не установлен, определена сумма, из которой подлежит расчету соответствующий платеж истца на основании предусмотренной законом формулы.

Доводы апелляционной жалобы относительно возможности изменения размера арендной платы основаны на ошибочном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении спора.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о достоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 07 августа 2020 года N <...>. Суд в решении дал надлежащую правовую оценку доказательствам и обоснованно руководствовался выводами экспертного заключения ООО "Экспертиза и оценка собственности Юг", поскольку данное заключение выполнено в соответствии с требованиями ГПК РФ и законодательства об экспертной деятельности, выводы эксперта логичны и непротиворечивы, являются полными и ясными, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований не доверять данному заключению у суда первой инстанции не имелось. О проведении повторной экспертизы стороны не ходатайствовали.

Таким образом, оснований для отмены оспариваемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Волгограда от 26 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка