Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 февраля 2022 года Дело N 33-7594/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ямпольской В.Д.,

судей Чабан Л.Н., Захаровой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Юровой Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манохина Андрея Анатольевича к администрации муниципального образования город Краснодар, ЗАО "Кларисса" о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие

по апелляционным жалобам представителя администрации муниципального образования город Краснодар на основании доверенности Рябикиной Анастасии Алексеевны, а также представителя конкурсного управляющего ЗАО "Кларисса" Байрамбекова Малика Мусаибовича на основании доверенности Савицкого Дениса Александровича на решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия

установила:

Манохин А.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, ЗАО "Кларисса" о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие.

В обосновании исковых требований истец указал, что 26.10.2006 г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса" был заключен договор аренды N <...> земельного участка из земель поселений общей площадью 13 496 кв.м, с кадастровым номером <...> (зона 1-2), расположенного в Западном внутригородском округе <...>, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным, на срок до 23.08.2009 г. В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен ЗАО "Кларисса" для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой (1.12 Промышленное, гражданское и дорожное строительство).

Письмом администрации муниципального образования город Краснодар от 20.09.2010 г. N <...> договор аренды был продлен на неопределённый срок. В соответствии с пунктом 1 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений. Таким образом, сроком окончания действия договора аренды от 26.10.2006 г. N <...>, продленного по окончании действия на неопределенный срок, является 23.08.2019 г.

Истец является собственником 2/12, 1/6, 1/18 долей в жилом доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, <...>. Данный жилой дом расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности у администрации муниципального образования город Краснодар. Предыдущий правообладатель принадлежащих истцу долей в указанном жилом доме (ООО "Кубаньавтомост") обращался в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Однако письмом от 23.03.2021 г. администрацией муниципального образования город Краснодар в предоставлении испрашиваемого земельного участка было отказано. При этом в обоснование причин отказа указано, что в соответствии с информационной базой департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок, расположенный по <...>, накладывается на земельный участок площадью 12 938 кв.м, с кадастровым номером <...>, находящемся в аренде у ЗАО "Кларисса" в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.10.2006 г., в связи с чем образование испрашиваемого земельного участка возможно путем раздела земельного участка с кадастровым номером <...>, для которого необходимо предоставить согласие в письменной форме правообладателей земельного участка, а также собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке.

По мнению истца, он как собственник жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, в соответствии с частью 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Вместе с тем наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером <...> является препятствием для Манохина Л.А. по реализации его права на выкуп или аренду земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать договор аренды земельного участка от 26.10.2006 г. N <...>, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса", прекратившим действие в связи с истечением предельного срока аренды земельного участка с 23.08.2019 г.

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2021 г. исковые требования Манохина А.А. к администрации муниципального образования город Краснодар, ЗАО "Кларисса" о признании договора аренды земельного участка от 26.10.2006 г. N <...>, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса", прекратившим действие в связи с истечением предельного срока аренды земельного участка удовлетворены.

Суд признал договор аренды земельного участка от 26.10.2006 г. N<...> заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса", прекратившим действие в связи с истечением предельного срока аренды земельного участка с 23.08.2019 г. и указал, что решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части ограничений прав и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г.Краснодар, Западный внутригородской округ, квартал N <...>, ограниченный улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным.

Указанное решение суда обжаловано представителем администрации муниципального образования город Краснодар на основании доверенности Рябикиной А.А., а также представителем конкурсного управляющего ЗАО "Кларисса" Байрамбекова М.М. на основании доверенности Савицким Д.А. по мотивам незаконности и необоснованности. В апелляционных жалобах содержится просьба об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Манохина А.А. В качестве оснований для отмены указано на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на неправильное применение норм материального права, на нарушение норм процессуального права.

В письменных возражениях на жалобы представитель Манохина А.А. на основании доверенности Курочкина Е.Д. просит решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город Краснодар на основании доверенности Рябикина А.А. поддержала жалобу по доводам, изложенным в ней.

Представитель конкурсного управляющего ЗАО "Кларисса" Байрамбекова М.М. на основании доверенности Савицкий Д.А. просил удовлетворить апелляционную жалобу, ссылаясь на изложенные в ней доводы.

Представитель Манохина А.А. на основании доверенности Курочкина Е.Д. возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, просила решение суда от 25 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке посредством направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия усмотрела основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2021 г. не соответствует вышеизложенным требованиям.

Так, судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами спора, что распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 23.08.2006 г. N 2925-р ЗАО "Кларисса" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 13 496 кв.м, для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой в квартале N <...> ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным.

Во исполнение указанного распоряжения 26.10.2006 г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса" заключен договор аренды N <...> земельного участка из земель поселений с кадастровым номером <...> (зона 1-2), общей площадью 13 496 кв.м, расположенного в Западном внутригородском округе г. Краснодара в квартале N <...>, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным, на срок до 23.08.2009 г.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен ЗАО "Кларисса" для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой (1.12 Промышленное, гражданское и дорожное строительство).

Согласно письму администрации муниципального образования город Краснодар от 20.09.2010 г. N <...> договор аренды от 26.10.2006 г. N<...> считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Манохин А.А. является собственником 2/12, 1/6, 1/18 долей в жилом доме, расположенном по адресу: <...>. Данный жилой дом расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности у администрации муниципального образования город Краснодар.

Предыдущий правообладатель принадлежащих истцу долей в указанном жилом доме (ООО "Кубаньавтомост") обращался в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Однако письмом от 23.03.2021 г. администрация муниципального образования город Краснодар отказала ООО "Кубаньавтомост" в предоставлении испрашиваемого земельного участка. При этом в обоснование причин отказа указано, что в соответствии с информационной базой департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок, расположенный по ул. <...>, накладывается на земельный участок площадью 12 938 кв.м, с кадастровым номером <...>, находящемся в аренде у ЗАО "Кларисса" в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.10.2006 г. N<...>, в связи с чем образование испрашиваемого земельного участка возможно путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208020:1, для которого необходимо предоставить согласие в письменной форме правообладателей земельного участка, а также собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Манохин А.А. ссылался на то, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ он как собственник объекта недвижимого имущества имеет преимущественное право на получение земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что действие договора аренды, который был заключен между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса" в целях завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой, прекращено.

При этом суд исходил из того, что отсутствие возражений со стороны администрации муниципального образования город Краснодар не является законным основанием для владения земельным участком сверх установленных законом максимальных (предельных) сроков аренды для данного целевого использования.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может и полагает доводы апелляционных жалоб заслуживающими внимания.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

При этом пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар ЗАО "Кларисса" выдано разрешение на строительство от 18.12.2006 г. N Ru <...>-этажного жилого дома (объект незавершенного строительства, блок-секция N 14), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью 13 496 кв.м, по адресу: г<...> округ, <...>.

Из акта осмотра земельного участка от 09.08.2021 г. N 2527 усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью 13 496 кв.м, расположенном в Западном внутригородском округе г. Краснодара в квартале N <...>, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным, находятся многоквартирный жилой дом и объект незавершенного строительства - многоэтажное здание.

Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет почти 100 %, жилой дом заселен, участниками строительства в судебном порядке признано право собственности на жилые помещения.

Поскольку земельный участок необходим ЗАО "Кларисса" для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка, не все многоквартирные жилые дома, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером <...> по <...> в Западном административном округе г. Краснодара, введены в эксплуатацию, а земельный участок, находящийся под указанными домами, не перешел в общую долевую собственность жильцов, ЗАО "Кларисса" на законных основаниях осуществляет строительство многоквартирных жилых домов, поэтому признание указанного договора аренды прекратившим свое действие приведет к нарушению прав и законных интересов муниципального образования, а также прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.

В пункте 6 этой же статьи Кодекса установлено, что одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи.

Принимая во внимание, что основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является наличие правоустанавливающего документа на земельный участок, действие договора аренды земельного участка от 26.10.2006 г. N <...>, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ЗАО "Кларисса", имеет существенное значение для настоящего спора.

Однако положения данных норм материального права не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора.

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 апреля 2013 г. по делу N 2-4521/2010 ЗАО "Кларисса" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 апреля 2021 г. конкурсным управляющим должника утверждён Байрамбеков М.М. (ИНН <...>, СНИЛС <...>; Ассоциация "МСРО АУ<...>, г<...>., 7, ИНН <...>, ОГРН <...>).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Кларисса", в отношении которого применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсный кредитор Семирджян К.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации муниципального образования города Краснодар расторгать договор аренды от 16.10.2006 г. земельного участка площадью 13 496 кв.м, кадастровый номер <...>, предоставленного для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой в квартале N <...>, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным в Западном внутригородском округе г. Краснодара, а также распоряжаться названным участком до окончания строительства.