Дата принятия: 10 ноября 2021г.
Номер документа: 33-758/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 ноября 2021 года Дело N 33-758/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Имансакиповой А.О.,
судей - Черткова С.Н., Плотниковой М.В.,
при секретаре - Молодых Л.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Крылова Андрея Юрьевича на решение Майминского районного суда Республики Алтай от 13 августа 2021 года, которым
оставлен без удовлетворения иск Крылова Андрея Юрьевича к Гимазову Андрею Раисовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Кромус" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 07 июля 2020 года между финансовым управляющим Пицуном В.Е., действовавшим за Гимазова А.Р., и ООО "Кромус", удостоверенного нотариусом нотариального округа "город Горно - Алтайск" Республики Алтай ФИО7 в отношении следующего имущества: 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1079 кв.м, кадастровый N, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый N, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью застройки 73,2 кв.м; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый N, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью застройки 72,8 кв.м ; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый N, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью застройки 19,6 кв.м, 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый N, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью 38,7 кв.м.
Заслушав доклад судьи Имансакиповой А.О., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Крылов А.Ю. обратился в суд с иском (с учетом последующего уточнения) к Гимазову А.Р., ООО "Кромус" о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи недвижимого имущества, заключенного 07 июля 2020 года между финансовым управляющим Пицуном В.Е., действовавшим за Гимазова А.Р., и ООО "Кромус", удостоверенного нотариусом нотариального округа "город Горно - Алтайск Республики Алтай" ФИО7 в отношении следующего имущества: 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1079 кв.м, с кадастровым номером 04:01:020101:16, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:434, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью застройки 73,2 кв.м; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:435, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью застройки 72,8 кв.м ; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:436, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью застройки 19,6 кв.м, 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером 04:01:020101:431, находящийся по адресу: <адрес> Республики Алтай, <адрес>, площадью 38,7 кв.м. Требования мотивированы тем, что ответчик Гимазов А.Р. является собственником 1/3 доли в праве собственности на спорные объекты недвижимости, другим собственником является истец. Решением Арбитражного суда Республики Алтай Гимазов А.Р. признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Пицун А.Р. В ходе процедуры реализации имущества между ответчиками заключен договор купли - продажи спорного имущества по цене 1217284 рубля, при этом истец о продаже имущества не извещен, предложений о его приобретении по указанной цене не получал, от его приобретения не отказывался и согласен приобрести его по цене продажи их с ООО "Кромус".
Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласился Крылов А.Ю., в апелляционной жалобе указывает, что при вынесении решения судом были нарушены и неправильно применены нормы материального права. Ссылаясь в жалобе на п. 3 ст. 213.26 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), истец указывает, что в данном случае торги не являются публичными, так как они проводятся не в ходе исполнительного производства, не направлены на исполнение требований исполнительного документа, и их проведение не регулируется ст. 449.1 ГК РФ. После проведения торгов по продаже указанных в иске долей финансовый управляющий должен был предложить истцу купить эти доли по цене, определенной на этих торгах. Данную обязанность финансовый управляющий не исполнил и о факте заключения спорного договора от 07.07.2020 г. истец узнал только 23.10.2020 г. в результате ознакомления в Арбитражном суде Алтайского края с материалами дела о банкротстве ответчика Гимазова А.Р. Считает, что право преимущественной покупки истца было нарушено. При этом факт участия истца в торгах по продаже спорных долей не имеет значения, поскольку процедура торгов представляет собой лишь способ определения продажной цены имущества, по которой оно впоследствии должно быть предложено к приобретению другим долевым собственникам, в связи с чем участие в этой процедуре истца могло повлиять только на размер этой цены. Фактически истец никакого участия в торгах не принимал, ценовых предложений не заявлял. В опубликованном сообщении о проведении торгов финансовый управляющий указал недостоверную информацию о факте заключения спорного договора и о лице, с которым он был заключен, в частности, в сообщении указано, что договор был заключен 14.11.2019 г. с ООО "Алтайский продукт 22". Апеллянт указывает, что установленный законом срок обращения в суд не пропущен. Кроме того, платежным поручением N от 09.07.2021 г. подтверждается, что истец перечислил на депозит Управления Судебного департамента в Республике Алтай денежные средства в сумме 1 217 284 руб. в качестве цены проданного имущества и в сумме 10687 руб. в качестве расходов по нотариальному удостоверению спорного договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Крылова А.Ю. - Пахомова И.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "Кромус" Воршавскую Е.А.., возражавшую относительно удовлетворения апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Алтайского края от 22 мая 2017 г. Гимазов А.Р. признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден Пицун В.Е.
Определением Арбитражного суда Алтайского края от 18 сентября 2019г. утверждено положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника Гимазова А.Р., установлена начальная продажная цена спорного недвижимого имущества.
Из протокола N -ОАОФ/1/2 от 30 октября 2019 г. об определении участников торгов в форме аукциона по продаже имущества следует, что местом проведения торгов является электронная торговая площадка ООО "Аукционы Сибири", 29 октября 2019 г. заявки на участие в торгах подали ООО "Кромус" и Крылов А.Ю., оба допущены к участию в торгах и признаны их участниками. Предметом торгов явилось спорное по настоящему делу имущество (лот N) с начальной ценой лота 1217 284 руб.
Согласно протоколу N -ОАОФ/2/2 от 31 октября 2019 г. о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества Гимазова А.Р. по лоту N наиболее высокую цену предложил ООО "Кромус" в размере 1217 284 руб., который признан победителем торгов по лоту. ООО "Кромус" обязуется в течение 5 дней с даты получения предложения заключить и подписать договор купли-продажи имущества, составляющего лот.
07 июля 2020 г. между Гимазовым А.Р. в лице финансового управляющего Пицуна В.Е. (продавец) и ООО "Кромус" (покупатель) заключен договор купли - продажи, в соответствии с которым продавец продал покупателю следующие объекты недвижимого имущества: 1/3 доля в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1079 кв.м, с кадастровым номером 04:01:020101:16, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:434, площадью застройки 73,2 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:435, площадью застройки 72,8 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:436, площадью застройки 19,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на жилой дом, с кадастровым номером 04:01:020101:461, общей площадью 38,7 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 1217 284 рубля.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, путем перечисления денежных средств на счет Гимазова А.Р. Подписывая договор, продавец подтверждает, что получил от покупателя денежные средства в полном размере, претензий по оплате не имеет (п. 2.3 договора).
Договор удостоверен нотариусом нотариального округа "город Горно - Алтайск" Республики Алтай ФИО7 07 июля 2020 г.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Крылов А.Ю., полагавший нарушенным свое преимущественное право покупки сделкой от 07.07.2020 г., просил перевести на него права и обязанности покупателя.
Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что право преимущественной покупки истца на приобретение спорного имущества при реализации на аукционе имущества должника, признанного банкротом, не было нарушено, поскольку Крылов А.Ю. подал заявку на участие в торгах и необходимые документы, внес задаток, был признан участником торгов, но не явился их победителем.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.
Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.
Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.
При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
Вывод о том, что доля в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника подлежит реализации победителю торгов по цене, определенной по результатам открытых торгов, но только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки, содержится также в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 г.
Однако суд первой инстанции оставил без внимания и надлежащей оценки то обстоятельство, что финансовый управляющий ответчика Гимазова А.Р. не исполнил возложенную на него законом обязанность об извещении сособственника Крылова А.Ю. о продаже доли иному лицу, финансовый управляющий должника должен был предложить реализовать преимущественное право покупки 1/3 доли в общей долевой собственности должника на недвижимое имущество другому сособственнику - Крылову А.Ю. по цене, предложенной победителю торгов ООО "Кромус" - 1217 284 рублей, и только в случае отказа Крылова А.Ю. от заключения договора купли-продажи, имущество должника подлежало реализации победителю торгов.
Доказательства того, что финансовый управляющий предлагал Крылову А.Ю. реализовать преимущественное право покупки 1/3 доли в общей долевой собственности должника на недвижимое имущество по цене, предложенной победителем торгов ООО "Кромус", в материалах дела отсутствуют и суду не представлены.
Данные обстоятельства судом первой инстанции учтены не были, что привело к существенному нарушению норм материального права и повлияло на исход дела, поскольку такое нарушение законных прав и интересов истца не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности.
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального права подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Крылова А.Ю.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N, Пленума ВАС РФ N от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Крылов А.Ю. обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя 02.11.2020 г. Как указывал заявитель, о заключении договора с ООО "Кромус" ему стало известно только 23.10.2020 г. при ознакомлении с материалами дела в Арбитражном суде Алтайского края.
Из материалов дела следует, что финансовый управляющий на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 06.11.2019 г. разместил сообщение N о результатах торгов, где победителем по лоту N 2 признано ООО "Кромус".
Вместе с тем, 19.11.2019 г. в ЕФРСБ финансовым управляющим размещено сообщение N о заключении договора купли-продажи, согласно которому договор по лоту N 2 заключен с победителем торгов ООО "Алтайский продукт 22". Дата договора: 14.11.2019 г. Номер договора: 6. Цена приобретения имущества: 1217284 руб.
01.03.2020 г. финансовым управляющим Пицуном В.Е. выдана справка в том, что ООО "Алтайский продукт 22" в полном объеме произведена оплата по договору купли-продажи N 6, претензий по оплате к ООО "Алтайский продукт 22" не имеется.
Таким образом, финансовым управляющим в общедоступных источниках были опубликованы недостоверные сведения о заключении договора купли-продажи, поскольку данный договор был заключен 07 июля 2020 г. с ООО "Кромус".
Согласно сопроводительному письму финансового управляющего Пицуна В.Е. от 19.10.2020 г. договор купли-продажи имущества Гимазова А.Р. от 07.07.2020 г. был направлен в Арбитражный суд Алтайского края в дело N А03-767/2016 только 19.10.2020 г.
Учитывая, что договор купли-продажи между финансовым управляющим и ООО "Кромус" нотариально удостоверен 07.07.2020 г., о продаже спорного имущества Крылов А.Ю. узнал в октябре 2020 г., исковое заявление поступило в суд в ноябре 2020 г., судебная коллегия полагает, что Крылов А.Ю. не пропустил установленный законом трехмесячный срок для обращения в суд с заявлением, в связи с чем заявленные требования Крылова А.Ю. подлежат удовлетворению.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
Материалами дела подтверждается, что истец не отказывался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанные доли недвижимого имущества перевел на счет Управления Судебного департамента в Республике Алтай сумму в размере 1227971 руб., что следует из копии платежного поручения N от 09.07.2021 г.
Учитывая, что договором купли-продажи от 07.07.2020 г. было предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО "Кромус" исполнило свое обязательство по оплате цены договора.
При таком положении для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежат взысканию в пользу ООО "Кромус" как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Майминского районного суда Республики Алтай от 13 августа 2021 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Крылова Андрея Юрьевича удовлетворить.
Перевести на Крылова Андрея Юрьевича права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 07 июля 2020 года, заключенному между финансовым управляющим Пицуном Виктором Евтихьевичем, действующим за Гимазова Андрея Раисовича, и ООО "Кромус", в отношении следующих объектов недвижимого имущества: 1/3 доля в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1079 кв.м, с кадастровым номером 04:01:020101:16, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:434, площадью застройки 73,2 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:435, площадью застройки 72,8 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 04:01:020101:436, площадью застройки 19,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 доля в праве общей собственности на жилой дом, с кадастровым номером 04:01:020101:461, общей площадью 38,7 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.
Взыскать с Крылова Андрея Юрьевича в пользу ООО "Кромус" уплаченные по договору купли-продажи от 07 июля 2020 года денежные средства в сумме 1217284 рубля 00 копеек за счет средств, внесенных Крыловым Андреем Юрьевичем на счет Управления Судебного департамента в Республике Алтай.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения на срок, не превышающий пяти рабочих дней, на исчисление сроков подачи кассационной жалобы не влияют.
Председательствующий судья - А.О. Имансакипова
Судьи - С.Н. Чертков
М.В. Полотникова
Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 15 ноября 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
