Дата принятия: 03 октября 2019г.
Номер документа: 33-7533/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2019 года Дело N 33-7533/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Полшковой Н.В.
судей Синельниковой Л.В., Васякина А.Н.
при секретаре Солдатовой О.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Павлова Олега Александровича к Ермиловой Татьяне Алексеевне, Ермилову Геннадию Федоровичу, Администрации МО "Переволоцкий поссовет" Переволоцкого района Оренбургской области о признании недействительной сделки купли продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе представителя Ермиловой Т.А. - Козлова Ю.Ю. на решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 21 июня 2019 года.
Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения Ермиловой Татьяны Алексеевны и ее представителя Козлова Ю.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Павлова Олега Александровича и его представителя Захаровой Н.М., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Павлов О.А. обратился в суд с иском к Ермиловой Т.А об исправлении реестровой ошибки, указав, что он является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес). Собственником соседней квартиры N указанного дома является ответчик Ермилова Т.А. В сентябре 2018 года в ходе судебного разбирательства по другому делу - по иску Ермиловой к Павловым об устранении препятствий в пользовании имуществом, истец узнал о том, что Ермилова Т.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи земельного участка N, заключенного 31.12.2015 года между администрацией МО Переволоцкий поссовет и Ермиловой Т.А. Граница спорного земельного участка проходит по стене его квартиры, на которой расположен дымоход и телевизионная антенна, в результате чего он не может обслуживать стену своей недвижимости. Считал, что местоположение границы спорного земельного участка определена неверно ввиду допущенной кадастровым инженером в межевом плане реестровой ошибки. Кадастровый инженер при определении границы земельного участка не учел их права - собственников соседней квартиры.
Просил исправить реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), путем уточнения границ в системе МСК- субъект -56 в соответствии с заключением кадастрового инженера и материалами межевого плана от 23.11.2018г.
Определением суда от 19.12.2018г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ермилов Г.Ф.
26.12.2018 года истцом Павловым О.А. были дополнены требования. Истец просил установить границу земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), границ в системе МСК- субъект -56 в соответствии с заключением кадастрового инженера и материалами кадастрового плата от (дата). исключить точку 5 земельного участка с координатами *** в котором площадь земельного участка составит - 193 кв.м.
11.04.2019 года истцом Павловым О.А. были вновь дополнены исковые требования. Истец просил:
- признать недействительным договор N купли продажи земельного участка от 31.12.2015 г., заключенный между администрацией МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области и Ермиловой Т.А. в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 194 кв.м., местоположение: (адрес), разрешенное использование: жилая застройка, вернуть стороны в первоначальное положение;
- прекратить право собственности Ермиловой Т.А. на указанный земельной участок
- исключить из государственного реестра недвижимости сведения о спорном земельном участке.
Определением суда от 11.04.2019г. производство по делу в части требований об устранении реестровой ошибки, установлении границы спорного земельного участка расположенного по адресу: (адрес), прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.
Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Решением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 21 июня 2019 года исковые требования Павлова О.А. были удовлетворены. Суд признал недействительным указанный выше договор купли-продажи земельного участка, прекратил право собственности Ермиловой Т.А. на этот земельный участок, исключил из ЕГРН сведения о нем.
На указанное решение суда представителем ответчика Козловым Ю.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
В судебное заседание не явились ответчики Ермилов Г.Ф., представитель администрации МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области, представитель третьего лица - Управления Росреестра по Оренбургской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Павлов О.А. является собственником квартиры N расположенной в одноэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес), на праве общей долевой собственности, доли в праве 1/4.
Собственниками соседней квартиры N и земельного участка по адресу: (адрес) являются Ермилова Т.А., Ермилов Г.Ф.
31.12.2015г. между администрацией МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района (продавцом) и Ермиловой Т.А.(покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: жилая застройка, площадью 194 кв.м. по адресу: (адрес). Право собственности Ермиловой Т.А. на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
Схема расположения указанного земельного участка на кадастровом плане территории была утверждена постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области от 30.12.2015 N-п на основании межевого плана от 18.12.2015, подготовленного кадастровым инженером Ворожейкиным Ю.С.
Удовлетворяя исковые требования Павлова О.А. и признавая недействительной сделку купли-продажи спорного земельного участка, суд, со ссылкой на положения ст.ст. 16, 36 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 167, 166 Гражданского кодекса РФ, установив, что спорный земельный участок является частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, собственникам помещений в котором в силу закона принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, пришел к обоснованному выводу о противоречии оспариваемой сделки требованиям закона.
Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.
Так, в соответствии с п.1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 2,3,5 приведенной выше нормы закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен указанный выше многоквартирный жилой дом, до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Таким образом, обязанность по формированию такого земельного участка и постановке его на кадастровый учет в нарушение положений пунктов 4 и 4.1. ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" органом местного самоуправления не выполнена.
Как разъяснено в пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен указанный выше многоквартирный жилой дом, до момента его формирования и постановки на кадастровый учет находится в собственности муниципального образования, которое не вправе им распоряжаться.
Как установлено п.п.4 п.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п.п.2,3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Как следует их технического плана помещений ( т.1 л.д.22), квартира N, принадлежащая ответчику, под которой и расположен спорный земельный участок, располагается между квартирами N с одной стороны и квартирами N с другой стороны, т.е. фактически в центре земельного участка, на котором расположен указанный выше многоквартирный дом.
То обстоятельство, что жилой дом является многоквартирным, подтверждается выпиской их ЕГРН в отношении этого жилого дома.
В судебном заседании кадастровый инженер Воробейкин Г.С. пояснял, что указанный дом имеет элементы общего имущества, в том числе крышу.
Доводы ответчика и его представителя о том, что дом как многоквартирный поставлен на кадастровый учет в качестве такового только в 2015 году, и только с указанного времени его можно считать многоквартирным, являются несостоятельными. Поздняя дата постановки дома на учет в качестве многоквартирного не свидетельствует о том, что ранее дом относился к какой-либо иной категории. В 2015 году был констатирован факт принадлежности дома к категории многоквартирного, в таком качестве он был поставлен на кадастровый учет.
Принадлежность дома к категории домов блокированной застройки, при которой возможно предоставление в собственность земельного участка под соответствующим блоком дома, стороной ответчика не доказана. Напротив, учет дома в ЕГРН в качестве многоквартирного и пояснения кадастрового инженера о наличии у дома элементов общего имущества, свидетельствуют об обратном.
В части 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещены выдел в натуре или отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.
Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018г.
В связи с чем, отчуждение земельного участка, являющегося частью земельного участка под МКД, и в силу закона принадлежащего всем собственникам помещений МКД, противоречит закону по указанным выше основаниям.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Учитывая, что оспариваемая сделка нарушает права третьих лиц - собственников помещений МКД, в том числе Павлова О.А., которые стороной сделки не являлись, указанная сделка является ничтожной.
Согласно ч.1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как установлено судом первой инстанции о начале исполнения сделки истцу, как лицу, не являющему стороной сделки, стало известно в 2018 году при предъявлении к нему иска Ермиловой Т.А. об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком.
Ссылка ответчика и ее представителя на то обстоятельство, что истцу стало известно о формировании спорного земельного участка как самостоятельного еще в 2015 году при согласовании границ этого земельного участка ничем не подтверждена. Акт согласования границ, содержащий подпись истца, не представлен. Допрошенный по данному факту свидетель А. пояснил лишь о наличии подписи истца Павлова О.А. в каком-то документе, содержащем план дома. Сам Павлов О.А. пояснил, что ставил свою подпись, соглашаясь с реконструкцией квартиры Ермиловой Т.А., наличие своей подписи в акте согласования границ спорного земельного участка отрицал.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной истцом не пропущен, учитывая, что о нарушении своего права на общий земельный участок под МКД он узнал в 2018г., уточненный иск о признании сделки недействительной предъявлен в суд в апреле 2019г., т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности, установленного для ничтожных сделок при их оспаривании лицами, не являющимися стороной таких сделок.
В соответствии с пунктами 1,3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно п.п.1,2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции обоснованно указал на прекращение права собственности Ермиловой Т.А. на спорный земельный участок и исключение сведений из ЕГРН об этом участке, поскольку он не может быть сформирован самостоятельно, а только в составе земельного участка под всем МКД, являющимся общей собственностью собственников помещений МКД.
Однако, применяя последствия недействительности сделки, суд не принял решение о судьбе уплаченной выкупной цены за спорный земельный участок.
Как следует из текста оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, цена этого земельного участка составила 184 рубля 38 копеек. Указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Таким образом, сумма в размере 184, 38 руб. подлежит взысканию с администрации МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области в пользу Ермиловой Т.А. Также в резолютивной части решении суда не указано на признание сделки недействительной, хотя это следует из мотивировочной части решения В связи с чем решение суда подлежит изменению с дополнением резолютивной части указанием на необходимость взыскания указанной денежной суммы и признание сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы Ермиловой Т.А. основаны на неправильном понимании норм материального права и выводов суда не опровергают. Ссылка в апелляционной жалобе на наличие в действиях истца злоупотребления правом ничем не доказана. Предъявляя настоящий иск, истец защищал свое право собственности на общее имущество МКД. Наличие в собственности собственника квартиры N обособленного земельного участка не свидетельствует о законности оспариваемого по настоящему делу договора купли-продажи земельного участка.
Ссылки в апелляционной жалобе на нормы Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков, их делимости и неделимости также являются несостоятельными, поскольку для земельных участков, находящихся в общей собственности собственников помещений МКД установлено специальное законодательное регулирование - данные вопросы регулируются приведенными выше нормами жилищного законодательства.
Отсутствие в решении суда первой инстанции ссылки на норму ГК РФ, по которой оспариваемая сделка признана недействительной, не привело к принятию неправильного решения, поскольку было восполнено апелляционной инстанцией - судебная коллегия в апелляционном определении такую норму закона привела - ст. 168 ГК РФ.
Наличие в ЕГРН записи о праве собственности Ермиловой Т.А. на спорный земельный участок и дата возникновения этой записи в ЕГРН - 20.02.2016г. также не свидетельствуют о пропуске истцом срока исковой давности.
Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Таким образом, внесение 20.02.2016г. записи в ЕГРН о праве собственности Ермиловой Т.А. на спорный земельный участок не свидетельствует о том, что в указанную дату Павлов О.А. должен был узнать о нарушении своего права на земельный участок.
Судебная коллегия также отмечает, что при подаче иска истцом была уплачена госпошлина в размере 300 рублей. Вопрос о возмещении истцу судебных расходов судом первой инстанции при вынесении решения не был разрешен.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Учитывая, что иск Павлова О.А. удовлетворен полностью, с ответчиков в его пользу подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины при подаче иска в равных долях - по 150 рублей с каждого.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п. 4 п. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Дополнить резолютивную часть решения Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 21 июня 2019 года, указав на признание сделки от 31.12.2015г., заключенной между администрацией МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области и Ермиловой Татьяной Алексеевной недействительной.
Взыскать с администрации МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области в пользу Ермиловой Татьяны Алексеевны сумму в размере 184, 38 рублей.
Взыскать с Ермиловой Татьяны Анатольевны и администрации МО Переволоцкий поссовет Переволоцкого района Оренбургской области в пользу Павлова Олега Александровича судебные расходы по оплате госпошлины по 150 рублей с каждого.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ермиловой Татьяны Алексеевны - Козлова Юрия Юрьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
