Дата принятия: 23 сентября 2020г.
Номер документа: 33-7531/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 сентября 2020 года Дело N 33-7531/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А., Кириенко Е.В. при секретаре Борисовой И.С. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 23 сентября 2020 года дело по апелляционным жалобам Сириновой Ольги Михайловны, Чубаревой Юлии Ефимовны на решение Орджоникидзевского районного суда города Перми от 03 июня 2020 года, которым постановлено:
Исковые требования Департамента земельных отношений администрации г. Перми к Чубаревой Юлии Ефимовне, Сириновой Ольге Михайловне о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка от 18.07.2019 года, удовлетворить.
Признать недействительным договор уступки права аренды земельного участка от 18.07.2019 года заключенный между Чубаревой Юлией Ефимовной и Сириновой Ольгой Михайловной.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для погашения регистрационной записи N ** от 30.07.2019 года о государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка от 18.07.2019 года.
Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения ответчика Сириновой О.М., изучив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Чубаревой Ю.Е., Сириновой О.М. о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка от 18.07.2019 года.
В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с п.п. 2.1.1 п. 2.1 Положения о департаменте земельных отношений администрации г. Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 24.02.2015 N 39 "Об утверждении Положения о департаменте земельных отношений администрации города Перми", одной из основных целей департамента является осуществление полномочий администрации города Перми по управлению и распоряжению земельными и лесными участками, находящимися в муниципальной собственности города Перми, и участками, собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством. На основании поданного заявления Чубаревой Ю.Е., имеющей инвалидность ** группы, а также решения Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 15.02.2019 года по делу N **/2019 между ДЗО администрации г. Перми и Чубаревой Ю.Е. был заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2019 года N **, по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером ** площадью, 1016,00 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: ****, для строительства индивидуального жилого дома. Земельный участок расположен в территориальной зоне - зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-1). Разрешенное использование - отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи) с земельными участками (индивидуальные жилые дома), для индивидуальной жилой застройки на срок с 05.04.2019 года по 04.04.2039 года. Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В абз.2 п. 7.1 договора указано, что в случае если договор аренды заключен в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по указанному договору третьим лицам. Договор был заключен с ответчиком без проведения торгов на основании пп 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. 18.07.2019 года от ответчика Чубаревой Ю.Е. поступило уведомление N ** о переуступке Сириновой О.М. прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости по состоянию на 31.07.2019 года договор уступки права аренды указанного земельного участка от 18.07.2019 года зарегистрирован 30.07.2019 года, правообладателем указана Сиринова О.М. В Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в связи с инвалидностью ответчик Сиринова О.М. не обращалась. Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Таким образом, ответчик Сиринова О.М., не соблюдая данные требования и нормы законодательства, получила земельный участок без проведения торгов в нарушение п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Полагает, что Чубаревой Ю.Е. заключен договор аренды земельного участка не с целью его использования по назначению, а с целью последующей передачи данного земельного участка Сириновой О.М.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционных жалобах ответчики Сиринова О.М., Чубарева Ю.Е. просят об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывают, что сделка, заключенная между ответчиками, соответствует требованиям законодательства, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. В силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом заключение нового договора аренды не требуется. Запрет на передачу арендатором такой категории прав и обязанностей третьему лицу распространяется лишь на предоставление земельного участка в субаренду или установление сервитута в отношении земельного участка. Условие, содержащееся в п. 7.1. договора аренды, не может быть истолковано судом как установленный соглашением сторон запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей в порядке переуступки права. Злоупотребление правом в действиях ответчиков судом не установлено. Фактически права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка не изменились, при этом личность арендатора не имеет значения. Доказательства, подтверждающие причинение вреда Департаменту земельных отношений администрации г. Перми ответчиками, истцом не представлено. Оснований полагать, что уступка прав по договору аренды противоречит закону, не имеется.
В возражения на апелляционную жалобу Департамент земельных отношений администрации г. Перми указывает на законность и обоснованность постановленного судом решения, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
В суде апелляционной инстанции ответчик Сиринова О.М. на доводах апелляционной жалобы настаивала.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу ч. 2 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражения на них, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Из материалов дела следует, что Чубарева Ю.Е., являясь инвалидом второй группы, 03.04.2019 года обратилась в Департамент земельных отношений администрации города Перми с заявлением о предоставлении в соответствии с Федеральным законом РФ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" от 24.11.1995 года N 181-ФЗ земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1016,00 кв.м., расположенного по адресу: ****.
14.05.2019 года между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (Арендодатель) и Чубаревой Ю.Е. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов N ** на основании пп.14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
По договору аренды от 14.05.2019 года арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером ** площадью, 1016,00 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: **** для строительства индивидуального жилого дома. Земельный участок расположен в территориальной зоне - зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-1). Разрешенное использование - отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи) с земельными участками (индивидуальные жилые дома), для индивидуальной жилой застройки. Срок договора с 05.04.2019 по 04.04.2039 года. Земельный участок передан Чубаревой Ю.Е. на основании акта приема-передачи от 05.04.2019 года.
18.07.2019 года Чубарева Ю.Е., не приступив к использованию земельного участка по назначению по договору аренды земельного участка от 14.05.2019 года N **, переуступила безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды Сириновой О.М. Из договора уступки права аренды земельного участка от 18.07.2019 года следует, что Чубарева Ю.Е. передала Сириновой О.М. принадлежащее ей право аренды земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1016 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу ****. Уступаемое Чубаревой Ю.Е. оценивается в 1300000 рублей. Денежные средства в размере 1300000 рублей получены Чубаревой Ю.Е.
18.07.2019 года Чубарева Ю.Е. обратилась в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды N ** от 14.05.2019 года земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу **** Сириновой О.М.
Договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1016,0 кв.м., расположенного по адресу ****, зарегистрирован в ЕГРН 30.07.2019 года, правообладателем указана Сиринова О.М.
03.09.2019 года Сиринова О.М. обратилась с заявлением в ДЗО администрации г. Перми о переоформлении права уступки земельного участка по договору аренды N ** от 14.05.2019 года заключенного с Чубаревой Ю.Е.
17.09.2019 года Департамент земельных отношений администрации г. Перми в адрес Сириновой О.М. направлен ответ на обращение, из которого следует, что согласно п.7.1 Договора аренды от 14.05.2019 года за N **, в случае, если договор аренды заключен в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу. Указанный договор аренды земельного участка заключен с Чубаревой Ю.Е. без проведения торгов на основании пп.14 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, как с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. Чубарева Ю.Е. не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды от 14.05.2019 года.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что мера социальной поддержки как право инвалида на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства неразрывно связана с личностью гражданина - инвалида. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ** заключен с Чубаревой Ю.Е. в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ, следовательно, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу. Оспариваемая сделка совершена с нарушением требований ст.ст. 166, 168, Гражданского кодекса РФ, ст. 39 Земельного кодекса РФ, Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации".
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам, исследованным доказательствам и нормам материального права.
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст.383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
На основании пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В соответствии со статьей 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2).
В соответствии с п.1, п.п.14 п.2 ст.39. 6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" социальная защита инвалидов - система гарантированных государством экономических, правовых мер и мер социальной поддержки, обеспечивающих инвалидам условия для преодоления, замещения (компенсации) ограничений жизнедеятельности и направленных на создание им равных с другими гражданами возможностей участия в жизни общества.
К числу таких гарантий относится и положение части 14 статьи 17 вышеуказанного закона, закрепляющее право для инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Доводы апелляционных жалоб отклоняются судебной коллегией, как основанные на ошибочном толковании норм материального права.
В соответствии с п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве.
Как следует из материалов дела, право аренды земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1016,0 кв.м., расположенного по адресу г. Пермь, ул. ****, получено Чубаревой Ю.Е. в первоочередном порядке, без проведения торгов и с льготной ставкой при уплате арендной платы за земельный участок, в целях строительства жилого дома. Возможность приобретения земельного участка в льготном порядке и на льготных условиях, в соответствии с п.п.1.п. 1 ст.1 Закона Пермского края N 604-ПК от 07.04.2010 года "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" обусловлена наличием у Чубаревой Ю.Е. статуса инвалида и нуждаемостью ее в улучшении жилищных условий.
Соответственно, предоставление земельного участка в аренду на льготных условиях Чубаревой Ю.Е. в данном случае свидетельствует о реализации возложенных на муниципалитет законом обязательств по обеспечению инвалида, как лица, которому государством гарантированы специальные меры поддержки, земельным участком для строительства жилья, то есть является непосредственно связанным с личностью Чубаревой Ю.Е.
Учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание, что договор уступки права аренды заключен спустя два месяца после приобретения Чубаревой Ю.Е. права аренды на земельный участок, без улучшения жилищных условий путем строительства на нем жилого дома, действия ответчиков свидетельствуют об отсутствии намерения у ответчика Чубаревой Ю.Е. реализовать права, предоставленные ей Федеральным законом РФ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", и приобретении земельного участка лицом, не имеющим права на льготы, в обход предусмотренной законом процедуры, без учета требований.
Положения ст.383 ГК РФ закрепляют общую норму, направленную на закрепление законодательного запрета отчуждать права, непосредственно связанные с личностью кредитора. Пункт 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, которым предусмотрен запрет уступки права требования, приобретенного на торгах его победителем, в случае, если заключение договора возможно только путем проведения торгов, является частным случаем закрепленного в ст. 383 Гражданского кодекса РФ правила. Соответственно, приобретение права аренды инвалидом без торгов, но в первоочередном порядке, на льготных условиях, аналогично правилу, предусмотренному п. 7 ст. 448 ГК РФ, и исключает возможность уступки права аренды лицу, который соответствующим статусом не обладает, поскольку право аренды неразрывно с личностью арендатора.
С учетом этого, доводы жалоб о том, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, несостоятельны, поскольку положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ установлен прямой запрет. Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что уступка права аренды на земельный участок нарушает положения ст. 383 Гражданского кодекса РФ.
Льготный порядок приобретения права аренды и заключение договора аренды земельного участка на иных (льготных) условиях по сравнению с гражданами на общих основаниях, распространяется лишь на лиц, круг которых предусмотрен положениями ст.29.6 ЗК РФ. Сиринова О.М. не относится к категории лиц, которая имеет льготные права, в связи с чем приобретение ей права аренды земельного участка, в обход закона, без проведения торгов, по льготной ставке арендной платы, закону не соответствует. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного в порядке ст. 17 ФЗ РФ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" договора аренды, ст.39.16 ЗК РФ, является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющееся инвалидом, нуждающимся в улучшении жилищных условий) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Доводы апелляционных жалоб о том, что запрет на передачу арендатором данной категории прав и обязанностей третьему лицу распространяется лишь на предоставление земельного участка в субаренду или установление сервитута в отношении земельного участка и передача прав не повлекла изменений условий договора аренды, не повлияла на права арендодателя, также отклоняются судебной коллегией.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Пунктом 3.2.10 договора аренды от 14.05.2019 года на арендатора возложена обязанность не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридических лиц и другое) без письменного согласия Арендодателя (в случаях заключения настоящего договора на срок не более пяти лет), за исключением случаев, установленных законом.
Согласно абз. 2 п.7.1. договора аренды от 14.05.2019 года в случае, если договор аренды заключен в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.
Исходя из буквального толкования фраз и выражений, содержащихся в абз. 2 п.7.1. договора, учитывая, что право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право субаренды не являются теми правами, которые возникают у арендатора в связи с заключением договора аренды, оснований полагать, что предусмотренный абз. 2 п.7.1. договора запрет не относится к распоряжению арендатором правом аренды земельного участка, не имеется. Само по себе формальное включение указанных положений в раздел VII договора об обратном свидетельствовать не может, поскольку определяющим является буквальное значение слов и выражений, содержащихся в положениях договора, обоснованная возможность толкования данных положений каким-либо иным образом, отсутствует. Следовательно, положения абз.2 п.7.1. договора аренды являются специальным правилом по отношению к положениям п.3.2.10 договора, регулирующим передачу прав по договору третьим лицам, и подлежит прямому применению в спорной ситуации, связанной с уступкой права аренды, приобретенного Чубаревой Ю.Е. в первоочередном порядке, без торгов.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор уступки права аренды земельного участка от 14.05.2019 года, заключенный между Чубаревой Ю.Ф. и Сириновой О.М., недействительный в силу ничтожности (ст.166 Гражданского кодекса РФ), так как ответчик Чубарева Ю.Е. не имела права переуступать свои права и обязанности, предоставленные и возложенные на нее договором аренды земельного участка от 14.05.2019 года N **, является правильным, поскольку данная мера социальной поддержки, как право инвалида на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, неразрывно связана с личностью гражданина-инвалида.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.
Нарушений норм гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Орджоникидзевского районного суда города Перми от 03 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Сириновой Ольги Михайловны, Чубаревой Юлии Ефимовны - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
