Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 33-7524/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Першиной И.В.

судей: Овчаренко О.А., Бычковской И.С.

при секретаре: Шустеровой П.Е.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Овчаренко О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Колокольцова Михаила Николаевича Аксенова Антона Юрьевича

на решение Промышленновского районного суда Кемеровской области от 01 июня 2021 года по делу по иску Колокольцова Михаила Николаевича к АО "Ваганово" о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Колокольцов М.Н. обратился в суд с иском к АО "Ваганово" о взыскании арендной платы по договору аренды.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Колокольцовым М.Н. и АО "Ваганово" заключен договор N аренды земельного участка (кадастровый N) (далее - Договор). Земельный участок был передан согласно пункту 8.6 Договора, являющемуся актом приема-передачи земельного участка, соответственно ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора "Размер арендной платы, за арендованный земельный участок осуществляется натуральной оплатой, и составляет: 164,2 Га х 140 кг. = 23 тонны зерна в год (пшеница, овес или ячмень по выбору Арендодателя)". Согласно пункту 2.2 Договора "Арендная плата по настоящему договору выплачивается по окончании каждой уборочной компании, проводимой Арендатором, в срок не позднее 30 ноября каждого года".

С момента заключения Договора вышеуказанные обязательства арендатором не исполнялись. Арендодатель согласно пункту 2.1 Договора изъявил желание произвести натуральную оплату ячменем.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность до ДД.ММ.ГГГГ. В своем ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался от уплаты. Расчет задолженности (исковых требований) следующим образом произведен.

Фактически ответчику было передано 2 участка пашни: кад. N:ЗУ 1(1) площадью 71,7842 га и кад. N :ЗУ1 (2) площадью 88,5467 га. Всего 160,3309 га.

Согласно пункту 2.1 Договора за 1 год, исходя из фактической площади пашни, арендная плата составит 160,33 га х 140 кг = 22 446,33 кг/год

Истец требует уплатить образовавшуюся задолженность за 3 года (с учетом фактического пользования и срока исковой давности), т.е. 22 446,33 кг./год х 3 года = 67 338,98 кг.

Согласно справке Отдела сельского хозяйства Администрации Промышленновского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ N средняя рыночная цена 1 кг ячменя составляет 12 руб. 50 коп. Таким образом цена исковых требований составляет 67 338,98 кг. х 12,50 руб. = 841 737 рублей 23 коп.

Просит взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком (кадастровый номер N) в размере 67 338,98 кг ячменя, а в случае отсутствия сельскохозяйственной продукции, подлежащей выдаче в счет арендной платы в натуральной форме, взыскать действительную стоимость отсутствующей сельскохозяйственной продукции в размере 841 737 (восемьсот сорок одна тысяча семьсот тридцать семь) рублей 23 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 617 рублей.

Истец Колокольцов М.Н. в судебном заседании поддержал свои требования, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика Тимофеева О.С. требования не признала, просила в иске отказать, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.

Решением Промышленновского районного суда Кемеровской области от 01 июня 2021 года постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Колокольцову Михаилу Николаевичу к АО "Ваганово" о взыскании денежных средств по договору аренды земельных участков - отказать в полном объеме".

В апелляционной жалобе представитель Колокольцова М.Н. - Аксенов А.Ю. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение, по доводам жалобы.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав представителя Колокольцова М.Н. - Аксенова А.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции установил, материалами дела подтверждается, что истец Колокольцов М.Н. является собственником земельного участка кадастровый N, общей площадью 2 516 588 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. В кадастровом паспорте земельного участка указано, что граница земельного участка состоит из 5 контуров, список учетных номеров контуров границы земельного участка приведен на листе N, среди которых указаны, в том числе, участки площадью 885 467, 01 кв.м и площадью 840 135,01 кв.м (л.д.10-15). При этом из экспликации земель Колокольцова М.Н. <данные изъяты>, колхоз <данные изъяты> усматривается, что земельный участок площадью 840 135 кв.м состоит из пашни площадью 717 842 кв.м, сенокоса площадью 82 337 кв.м и пастбища площадью 39 956 кв.м., а земельный участок площадью 885 467 кв.м полностью состоит из пашни.

ДД.ММ.ГГГГ между Колокольцовым М.Н. (Арендодатель) и АО "Ваганово" (Арендатор) заключен в письменной форме договор N аренды земельного участка площадью 164, 2 га, расположенный по адресу: <адрес> (по дороге <данные изъяты>). Категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Кадастровый N.

Земельный участок передан арендатору ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 8.6 Договора, являющегося актом приема-передачи, на срок до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 8.2 договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между Колокольцовым М.Н. и <данные изъяты> заключен договор аренды эти же земельные участки, сроком до ДД.ММ.ГГГГ Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ, разъяснениями п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", проанализировал представленные доказательства и пришел к выводу об отказе в иске. При этом суд исходил из того, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, Арендатором АО "Ваганово" по договору аренды не приняты и не использовались земельные участки, истцом не доказан факт использования ответчиком земельных участков, а значит, обязанности по внесению арендных платежей у АО "Ваганово" отсутствуют.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон, бремя доказывания распределено неверно, обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены в полном объеме, что привело к неправильному разрешению спора. В связи с чем решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 5 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, с учетом анализа совокупности представленных доказательств, судебная коллегия считает, что договор аренды от 26 марта 2016 г. несмотря на отсутствие государственной регистрации фактически заключен сторонами, исходя из буквального толкования условий договора земельный участок передан арендодателем арендатору в день заключения договора и договор одновременно согласно п. 8.6 имеет силу акта приема-передачи указанного в п. 1.1. настоящего договора земельного участка. При этом арендатор не ссылался на то, что со стороны арендодателя имели место действия, повлекшие невозможность использования арендатором земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, Колокольцов М.Н. в ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика претензию с требованием осуществить оплату аренды земельного участка по договору в натуральной форме 69 тонн ячменя либо денежного эквивалента (л.д. 16-17), на которую генеральный директор АО "Ваганово" М. ответил отказом, сославшись, что земельный участок не передавался и не использовался, договор сторонами не исполнялся, а потому просит считать договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ аннулированным/расторгнутым, а также указал, что по данным ЕГРН участок находится в аренде у третьего лица - <данные изъяты> (л.д.20).

Судебная коллегия признает такую позицию ответчика несостоятельной, в нарушение ст. 56 ГПК РФ сторона ответчика не представила относимых и допустимых доказательств того, что ответчику после заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ в заявленный истцом к оплате период со стороны истца или по его вине чинились препятствия к использованию земельного участка, а также доказательств того, что ответчик принимал меры к оспариванию данного договора в установленном законом порядке, либо ответчик принимал меры к расторжению договора ввиду одностороннего отказа от исполнения обязательств и т.п.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г. В связи с чем, ссылка стороны ответчика на неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения его от арендной платы за указанный период.

Ссылка ответчика, что в договоре имеется несоответствие площади земельного участка сведениям в ЕГРН, отклоняется судебной коллегией, поскольку в п.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ имеется подробное описание земельного участка, при этом у ответчика при подписании договора аренды вопросов относительно предмета договора не возникало, обратного сторона ответчика не доказала, а указанный довод носит исключительно формальный характер.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды, арендная плата за арендованный земельный участок осуществляется натуральной оплатой, которая составляет 164,2 Га х 140 кг = 23 тонны зерна в год (пшеница, овес или ячмень по выбору Арендодателя). С учетом этого условия договора и заявленных требований судебная коллегия считает необходимым при определении способа взыскания применить натуральную оплату. То обстоятельство, что истец указывает альтернативу в виде денежного эквивалента оплаты при отсутствии натуральной формы оплаты, в данном случае при разрешении спора не имеет значения. При возникновении невозможности исполнения решения суда, стороны вправе обратиться в порядке ст. 203 ГПК РФ с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда.

Таким образом, исковые требования Колокольцова М.Н. подлежат удовлетворению с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности и периода с момента передачи земельного участка арендатору АО "Ваганово" и до заключения истцом договора аренды с <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ из расчета: Период аренды 2018, 2019 и 2020 годы = 3 года

Арендная плата составляет 140 кг зерна за 1 га в год, то есть, 160,33 га х 140 кг = 22 446,33 кг

Всего задолженность составит 22 446,33 кг х 3 года = 67 338,98 кг ячменя ( как выразил желание Арендодатель). Данные расчеты истца судебная коллегия признает верными, при этом ответчиком они не оспорены.

В денежном эквиваленте это составит 841 737,23 руб. (67 338,98 кг. Х 12,50 руб. среднерыночная цена 1 кг ячменя согласно справке Отдела сельского хозяйства Администрации Промышленновского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ), исходя из этой суммы истцом оплачена государственная пошлина в размере 11 617 руб. при обращении в суд с иском (л.д. 27), которая с учетом положений ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца полностью.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленновского районного суда Кемеровской области от 01 июня 2021 года отменить, принять новое решение.

Взыскать с АО "Ваганово" в пользу Колокольцова Михаила Николаевича арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 67 338,98 кг ячменя.

Взыскать с ответчика АО "Ваганово" в пользу Колокольцова Михаила Николаевича расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 617 рублей.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 августа 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка