Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 01 марта 2022 года Дело N 33-75/2022

Судебная коллегия по гражданским: делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Мариной С.В.

судей: Теплинской Т.В., Яковлева Н.А.

при секретаре: Улюкаевой Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Перевощикова И.В., Мироновой Е.А. на решение Нестеровского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя Мироновой Е.А. - Меньших В.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения Костиной О.Б. и ее представителя Миночкина А.Н., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Костина О. Б. обратилась в суд с иском к Перевощикову И.В., Мироновой Е.А., указав, что на основании договора купли-продажи от 25 января 2021 года она приобрела у ответчиков жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, за 700 000 рублей.

Однако, вселившись в указанный дом, она за трое суток не смогла его протопить, вынуждена была постоянно находиться в доме в верхней одежде. Полагает, что дом имеет скрытые дефекты и не отвечает параметрам, которые предъявляются к жилым домам.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 января 2021 года, заключенный ею с ответчиками Перевощиковым И. В. и Мироновой Е.А., и взыскать с ответчиков денежные средства в размере 700 000 рублей.

Рассмотрев спор, суд вынес решение, которым исковые требования Костиной Ольги Борисовны - удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 января 2021 года, заключенный между Костиной Ольгой Борисовной и Перевощиковым Ильей Викторовичем, Мироновой Екатериной Александровной, в отношении жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>.

Взысканы с Перевощикова Ильи Викторовича, Мироновой Екатерины Александровны в пользу Костиной Ольги Борисовны в солидарном порядке, денежные средства в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей.

В апелляционной жалобе Перевощиков И.В. и Миронова Е.А. просят решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленных истцом требований. Ссылаются на то, что перед заключением договора купли-продажи, Костина О.Б. осматривала дом, его техническое состояние и отопительную систему и добровольно приняла решение о приобретении жилого помещения. Вместе с тем, после передачи ей ключей от дома 25.01.2021 она дом не протапливала, в результате чего была разморожена вся отопительная система, лопнули батареи, и вода залила все жилые и подсобные помещения, при этом несколько дней вытекала на улицу, что стороной истца не оспаривалось, однако судом указанным обстоятельствам не дана надлежащая оценка. В этой связи податели жалобы полагают, что обращение в суд с настоящим иском свидетельствует о злоупотребление правом со стороны истца. Также выражают несогласие с заключением эксперта в части вывода о том, что; наличие трещины в месте примыкания котельной к стене основного здания является неустранимым недостатком, поскольку такой вывод не мотивирован. Указывают, что для выяснения этого вопроса, а также иных вопросов по заключению экспертов ответчиками было заявлено ходатайство о вызове и допросе экспертов, однако судом в удовлетворении указанного ходатайства было необоснованно отказано. Заявляют ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Ответчики Перевощиков И.В., Миронова Е.А. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч.3 ст.167, ч.1, 2 ст.327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению.

Из материалов дела следует, что Перевощикову И. В. и Мироновой Е.А. на основании договора купли-продажи дома от 25.11.2019 и на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2020 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежали земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер N, и размещенный на нем индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, 1980 года постройки, расположенные по адресу: <адрес>.

25 января 2021 года между Перевощиковым И. В., Мироновой Е. А. (продавцы) и Костиной О.Б. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрела вышеуказанные объекты недвижимости.

Стороны пришли к соглашению о стоимости земельного участка в размере 50 000 рублей, жилого дома - 650 000 рублей, которые уплачены покупателем наличными денежными средствами при подписании договора.

В п.11 договора отражено, что покупатель осмотрел жилой дом, претензий к его санитарно-техническому состоянию на момент подписания договора не имел, стороны договорились, что передаточный акт составляться не будет.

27 января 2021 года Костина О.Б. вселилась в указанный жилой дом, а 28 января 2021 года она направила в адрес ответчиков электронное письмо с указанием, что не смогла натопить дом, в связи с чем желает расторгнуть сделку купли-продажи, на что ответчики ответили отказом.

Впоследствии, 02.02.2021 истец выехала из указанного жилого дома.

На основании заявления Костиной О.Б. от 28 января 2021 года регистрация перехода права собственности на ее имя на вышеназванное недвижимое имущество была прекращена, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Калининградской области от 02 февраля 2021 года.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.557, п.2 ст.475, 476, ст.450, п. 1 ст. 451, п. 2 ст. 453, п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как истцу Костиной О.Б. было передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора, что дает истцу право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него суммы.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ч.2 ст. 475 ГК РФ).

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений ст.450 ГК. РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частями 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Жилые помещения должны отвечать требованиям, установленным Жилиным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", находиться в надлежащем техническом и санитарном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта Калининградской лаборатории судебной экспертизы Минюста России N от 23.07.2021 следует, что жилой дом <адрес> не соответствует действующим нормативным требованиям (строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим и т. п.):

- в части наружного утепления стены в пределах помещения "7" (котельная) - разрушение утепления, что является устранимым недостатком, нарушение перевязки швов стен помещения "7" (в месте примыкания стены котельной к стене основного здания зафиксирована трещина с раскрытием от 15 мм у цоколя здания), что является неустранимым нарушением;

- в части перекрытий - отсутствует укрывочная гидроизоляция по теплоизоляции перекрытий, что является устранимым недостатком;

- отсутствует вентиляция помещений санузла и кухни, что является устранимым недостатком;

- в части отопления - отсутствие воздухоотводчиков и запорнорегулирующей арматуры на системе отопления, аварийное состояние 4 радиаторов (батареи разморожены), ТЭН в футорке одного радиатора, высокий уровень загрязнения системы отопления котловым шламом, не верно выполнена схема обвязки теплогенератора. Недостатки системы отопления являются явными и устранимыми путем замены системы отопления, с устройством попутной двухтрубной периметральной схемы отопления.

Стоимость устранения недостатков (устройство наружной теплоизоляции с тонкой штукатуркой по утеплителю, установка теплоизоляционных плит, устройство гидроизоляции из полиэтиленовой пленки в один слой, прокладка воздуховодов, дроссель клапаны в обечайке с селекторов управления) составляет 18 796 рублей. Для определения стоимости устранения дефектов системы отопления необходима разработка проектного решения.

По показателям теплопроводности крыши и стен дома жилой дом <адрес> не соответствует действующим нормативным требованиям, однако соответствуют нормативным требованиям, действовавшим на момент строительства.

Мощность твердотопливного котла, установленного в доме, достаточна для поддержания в доме температуры, пригодной для проживаний.

Дом <адрес> не соответствует технической документации на него, имеются признаки переустройства и реконструкции.

Учитывая, что вывод экспертов об отнесении одного недостатка в виде нарушения перевязки швов стен помещения "7" к неустранимым недостаткам не мотивирован, путем опроса эксперта ФИО1 в суде апелляционной инстанции ответ на поставленный вопрос в этой части не получен, что вызвало сомнения в правильности заключения судебной экспертизы,: принимая во внимание, что экспертами не дан ответ на вопрос о стоимости устранения выявленных дефектов системы отопления судом апелляционной инстанции по ходатайству стороны ответчиков по настоящему делу была назначена повторная и дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО "Декорум" следует, что жилой дом <адрес> на дату заключения договора купли-продажи не соответствовал действующим нормативным требованиям:

несущая способность несущих стен не соответствует СП "Несущие и ограждающие конструкции", ГОСТ "Надежность строительных конструкций и оснований". Основные положения" в части отклонения стены фронтона от вертикали на 165 мм и отклонения облицовки стен из керамического кирпича от горизонтали с превышением допустимого значения на 2 мм, что является критическими дефектами, при наличии которых конструктивные элементы функционально не пригодны, дальнейшая эксплуатация по условиям прочности и устойчивости небезопасна.

Для устранения указанных дефектов требуется выполнить перекладку стены фронтона из ? кирпича с оконным проемом, а также выполнить перевязку швов кладки стен с облицовкой из кирпича при помощи анкерных стержней на цементно-песчаном растворе. Стоимость устранения указанных дефектов 17 992 рубля и 3 819 рублей, соответственно.

отсутствие пароизоляционного слоя поверх утеплителя перекрытия чердачного пространства.

Для устранения указанного дефекта требуется выполнить монтаж пароизоляционной пленки. Стоимость устранения дефекта 8 212 рублей.

отсутствие вытяжной части канализационного стояка.

Для устранения указанного дефекта необходимо трубами вывести канал вентиляции через кровлю. Стоимость устранения дефекта 10 638 рублей.

дефекты системы отопления: отсутствие предохранительного клапана, наличие кустарно изготовленного закрытого расширительного бака, отсутствие монометра, отсутствие запорно-регулирующей арматуры. Для устранения указанных дефектов необходимо выполнить монтаж названного оборудования. Стоимость устранения дефектов 20 238 рублей. Также отмечено, что фактически система отопления обеспечивает нормативные требования.

Общая стоимость устранения выявленных дефектов составляет 71 321 рубль.

Также из содержания указанного заключения следует, что стены жилого дома не соответствуют требованиям по теплопередаче СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий", но соответствовали нормативным требованиям на момент ввода дома в эксплуатацию.

Оценивая представленные в материалы доказательства в совокупности, в том числе заключения экспертов, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что на момент передачи жилого дома по договору купли-продажи, он имел скрытые дефекты, которые препятствуют использованию жилого помещения по назначению, поскольку дальнейшая его эксплуатация небезопасна, и такие дефекты не были оговорены ответчиками при продаже дома.

При этом давая оценку выявленным дефектам на предмет их существенности, судебная коллегия принимает во внимание объем и характер работ, которые необходимо выполнить для их устранения, в том числе необходимость выполнения перекладки стены фронтона (треугольная верхняя часть стены дома, ограниченная двускатной крышей), а также обустройство канала вентиляции через кровлю, в связи с чем приходит к выводу о том, что выявленные недостатки являются существенными.

Само же по себе то обстоятельство, что стоимость устранения дефектов, отраженная в заключении эксперта ООО "Декорум", значительно ниже стоимости самого жилого дома, в данном случае не опровергает вышеуказанные выводы суда.

Обоснованно учтено судом и то, что на момент продажи дома состав его помещений и фактическая площадь не соответствовал данным, отраженным в технической документации.

Так, из материалов дела следует, что предметом договора купли- продажи выступал жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.

Из технического паспорта на указанный жилой дом следует, что в эту площадь входят три жилых комнаты и кухня. На плане помещений дома также отражена деревянная веранда с крыльцом и пристройка, в которой обустроена котельная.

В тоже время из заключений экспертов следует, что на момент осмотра дома на месте деревянной веранды возведена пристройка, в которой оборудована прихожая, площадью <данные изъяты> кв.м, а также еще одна пристройка, в которой оборудован санузел, площадью <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, наличие указанных пристроек свидетельствует о выполнении в жилом доме реконструкции, которая в установленном законом порядке не была легализована.

При этом доказательств, отвечающих требованиям ст. ст.55, 59-61 ГПК РФ, свидетельствующих о том, что покупатель на момент заключения договора купли-продажи была поставлена в известность об указанных обстоятельствах, стороной ответчиков представлено не было.

Пояснения же представителя Меньших В.А. о том, что истцу в устном порядке сообщалось о наличии в доме реконструкции и ей передавались документы, свидетельствующие о ее согласовании, к таким доказательствам отнесены быть не могут, при том, что Костина О.Б. категорически оспаривала указанное обстоятельство.

Кроме того, подлинники документов о получении согласований на проведение реконструкции первоначальным собственником жилого дома были представлены суду апелляционной инстанции именно стороной ответчиков.

В соответствии с положениями п.14 ст.1, ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства производится при наличии соответствующих разрешений, оформляемых органом местного самоуправления.

Вместе с тем, доказательств соблюдения установленного законом порядка выполнения реконструкции, в том числе получения разрешения на реконструкцию жилого дома и разработки соответствующего проекта, суду не представлено.

Таким образом, спорный жилой дом в силу положений ст.222 ГК РФ имеет признаки самовольной постройки, что влечет за собой неблагоприятные последствия для истца, в том числе запрет на совершение сделок с такой постройкой (п.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации).