Дата принятия: 28 октября 2020г.
Номер документа: 33-7500/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2020 года Дело N 33-7500/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Красновой Н.С., Коваленко В.В.,
при секретаре Рец Д.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1266/2020 по исковому заявлению Шелепинь Дмитрия Викторовича к Сыроватскому Александру Александровичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору суммы, расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе представителя ответчика Сыроватского А.А. - Шашкова И.К. на заочное решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 июня 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
Истец Шелепинь Д.В. обратился с исковым заявлением к Сыроватскому А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору суммы, расходов по оплате государственной пошлины, указав в обоснование заявленных требований, что 24.09.2019 между Шелепинь Д.В. и Сыроватским А.А. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 47 кв.м., расположенной по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.
Цена квартиры согласно условиям договора составила 2 200 000 рублей, при этом указанную сумму истец передал ответчику до заключения договора купли-продажи квартиры.
Указанное жилое помещение передано истцу по акту приема-передачи, из выписки ЕГРН следовало, что никаких обременений в отношении данной квартиры не имеется. Ответчик предоставил справку из паспортного стола по форме С-6 об отсутствии зарегистрированных лиц в данной квартире.
После государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2019, истец приехал в купленную им квартиру, в которой находились ФИО5, ФИО6
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13.03.2009 в удовлетворении иска ФИО7, ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО9, ФИО10 к ФИО6, ФИО5 о вселении в жилое помещение и понуждении предоставить дубликат ключей от жилого помещения, отказано. Решением установлено наличие законных оснований права пользования ФИО6, ФИО5 указанным жилым помещением.
Истец считает, что сокрытие ответчиком информации об обременении квартиры правами третьих лиц, влечет за собой право истца требовать уменьшения цены товара либо расторжение договора купли-продажи.
На основании изложенного, истец Шелепинь Д.В. просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 24.09.2019, заключенный между Шелепинь Д.В. и Сыроватским А.А., взыскать с Сыроватского А.А. в пользу Шелепинь Д.В. уплаченную по договору купли-продажи квартиры от 24.09.2019 сумму в размере 2 200 000 рублей, взыскать с Сыроватского А.А. в пользу Шелепинь Д.В. судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 19 500 рублей.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 июня 2020 года исковые требования Шелепинь Д.В. удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Сыроватского А.А. - Шашков И.К. просит отменить заочное решение суда первой инстанции. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции применил нормы о недействительности сделки в отсутствие соответствующего требования истца. Полагает, что суду необходимо было руководствоваться ст. 453 ГК РФ, в которой указаны последствия расторжения договора.
Также заявитель жалобы указывает, что судом не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО6, ФИО5, за которыми закреплено право пользования спорным жилым помещением, при этом вынесенное решение способно повлиять на их права и обязанности.
Отмечает, что суд первой инстанции перешел к рассмотрению искового заявления в порядке заочного производства без согласия истца.
Также апеллянт указывает, что истцу было известно об обременении жилого помещения правами третьих лиц, в связи с чем цена жилого помещения была установлена ниже рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. Прикладывает к апелляционной жалобе копии объявлений о продаже квартир.
Полагает, что истец воспользовался тем обстоятельством, что в договоре купли-продажи не отражено наличие обременения, в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано в связи со злоупотреблением правом со стороны истца.
Письменных возражения на апелляционную жалобу не поступило.
В судебное заседание не явились: истец Шелепинь Д.В., которому судебные извещения направлены по двум адресам, возвращены за истечением срока хранения, ответчик Сыроватский А.А., которому смс-извещение доставлено 30.09.2020, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Красновой Н.С., пояснения представителя истца Шелепинь Д.В. - Васёва С.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным в части выводов суда о расторжении и договора купли-продажи и взыскании денежных средств, судебных расходов, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Сыроватский А.А. являлся собственником жилого помещения - квартиры, общей площадью 47 кв.м., расположенной по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.
24.09.2019 Шелепинь Д.В. и Сыроватский А.А. заключили договор купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи цена квартиры составила 2 200 000 рублей.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что оплата стоимости покупки квартиры производится до подписания договора. Факт передачи денежных средств ответчику в размере 2 200 000 рублей подтверждается распиской от 24.09.2019.
В соответствии с п. 1.3 договора купли-продажи квартиры продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обещана, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, вещными и обязательственными правами и иными правами третьих лиц не обременена, ограничений в использовании не имеет, право собственности никем не оспаривается.
Пунктом 1.4. Договора предусмотрено, что лица, сохраняющие право пользования данной квартирой, после приобретения ее покупателем отсутствуют.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13.03.2009 по гражданскому делу N 2-597/2009 по исковому заявлению ФИО7, ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО9, ФИО10 к ФИО6, ФИО5 о вселении в жилое помещение и понуждении предоставить дубликат ключей от жилого помещения, в удовлетворении исковых требований отказано.
В решении суда установлено, что ФИО6, ФИО5 спорное жилое помещение занимают законно.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что приобретенное Шелепинь Д.В. имущество имеет обременения в виде права пользования этим помещением другими лицами, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, и основанием для его расторжения.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 24.09.2019 между Сыроватским А.А. и Шелепинь Д.В., взыскания с Сыроватского А.А. в пользу Шелепинь Д.В. денежных средств, уплаченных по договору в сумме 2 200 000 рублей.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Решение суда о расторжении договора купли-продажи квартиры является основанием для внесения в Едином государственном реестре недвижимости записи о прекращении права собственности Шелепинь Д.В. на спорную квартиру и восстановления права собственности на указанную квартиру за Сыроватским А.А.
Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции о применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорной квартиры в собственность Сыроватского А.А. со ссылкой на положения п.1, п.2 ст.167 ГК РФ и разъяснений п. 80 Полстановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ", судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 460 ГК РФ, применимых в сложившихся правоотношениях (п. 5 ст. 454 ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц, прямо урегулированы абзацем вторым п. 1 указанной статьи, в соответствии с которым неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
При обращении в суд с настоящим иском истец в порядке ст.ст. 12, 453, 460 ГК РФ выбрал способ защиты нарушенного права - расторжение договора купли-продажи и взыскание денежных средств, требований о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в рамках рассмотрения данного спора истец не заявлял.
Суд при рассмотрении дела оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 24.09.2019 недействительным не установил, необоснованно применив положения ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки.
При таких обстоятельствах, решение суда в части указания в мотивировочной части на применение последствий недействительности сделки в виде возврата в собственность Сыроватского А.А. квартиры по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, общей площадью 47 кв.м. и указания в резолютивной части на возврат в собственность Сыроватского А.А. указанной квартиры, подлежит отмене.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО6, ФИО5, которые имеют право пользования в спорной квартире, а также о том, что суд первой инстанции перешел к рассмотрению искового заявления в порядке заочного производства без согласия истца, не могут являться основанием для отмены вынесенного решения суда, поскольку не привлечение к участию в деле указанных лиц не могло повлиять на результат рассмотрения данного спора, а рассмотрение дела в порядке заочного производства не свидетельствует о незаконности принятого судебного решения.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец знал о наличии обременений жилого помещениями правами третьих лиц, в связи с чем цена жилого помещения была установлены ниже рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости, не может быть принят во внимание, поскольку не подтверждается относимыми и допустимыми доказательствами.
На основании изложенного, решение суда в части выводов о применении последствий недействительности сделки в виде возврата жилого помещения в собственность Сыроватского А.А. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в указанной части.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п. 3, 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 июня 2020 года по данному гражданскому делу:
в части указания в мотивировочной части на применение последствий недействительности сделки (п.1, 2 ст. 167 ГК РФ) и вывода о возврате в собственность Сыроватского Александра Александровича квартиры по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, общей площадью 47 кв.м.,
в части выводов суда в резолютивной части о возврате в собственность Сыроватского Александра Александровича, 08.08.1975 года рождения, квартиру общей площадью 47 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, отменить.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 июня 2020 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий О.Ф. Давыдова
Судьи Н.С. Краснова
В.В. Коваленко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
