Определение Свердловского областного суда

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 мая 2021 года Дело N 33-7495/2021

г. Екатеринбург 28.05.2021

Свердловский областной суд в составе судьи судебной коллегии по гражданским делам Торжевской М.О., рассмотрев в порядке упрощенного производства гражданское дело N 2-4329/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга к Богдановой Светлане Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе ответчика на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 09.11.2020,

установил:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к Богдановой С.В. о взыскании арендной платы за период с сентября 2014 года по июль 2020 года в размере 31768, 02 руб., неустойки за период с 11.12.2015 по 20.07.2020 в размере 35698,90 руб.

В обоснование иска указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО"Корпорация "Атомстройкомплекс" заключен договор аренды от 28.09.2009 N 1-1173 земельного участка, площадью 12 337 кв.м, с кадастровым номером , расположенного по <адрес>, для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машино-мест. На земельном участке фактически расположены три здания, назначение - гостиница, 1, 2 этаж имеют офисное назначение, 3 - 17 имеют назначение апартаменты. В связи с вводом объекта в эксплуатацию и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения образуется множественность лиц на стороне арендатора. С 23.09.2014 ответчику Богдановой С.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером площадью 34,4 кв.м, расположенное в здании на указанном земельном участке, соответственно, к ней перешли права и обязанности по договору аренды от 28.09.2009, однако, Богданова С.В. арендную плату в установленном порядке не вносила. Администрация г. Екатеринбурга просила взыскать с Богдановой С.В. в свою пользу задолженность по арендной плате за период с сентября 2014 года по июль 2020 года в размере 31768, 02 руб., неустойку за период с 11.12.2015 по 20.07.2020 в размере 35698,90 руб.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 232.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело было рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 09.11.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением, ответчик Богданова С.В. подала апелляционную жалобу. В обоснование жалобы указано, что ответчик не согласен с применением в расчетах арендной ставки, предусмотренной для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства; 17.06.2020 нежилое помещение отчуждено ответчиком иному лицу, в связи с чем взыскание с ответчика задолженности по июль 2020 года является необоснованным; ответчик не согласен с начислением договорной неустойки, поскольку ответчику не было известно о договоре аренды земельного участка; по части требований истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии с частью 1 статьи 335.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба назначена к рассмотрению в суде апелляционной инстанции судьей единолично, без вызова участвующих в деле лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 4 статьи 232.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства установлено, что дело не подлежит рассмотрению в порядке упрощенного производства, удовлетворено ходатайство третьего лица с самостоятельными требованиями о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что:

1) необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также произвести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания;

2) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

Из материалов дела следует, что 28.09.2009 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" заключен договор аренды N 1-1173 земельного участка с кадастровым номером , площадью 12 337 кв.м, расположенного по <адрес>, для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машино-мест.

На указанном земельном участке застройщиком осуществлено строительство и получены разрешения на ввод в эксплуатацию трех зданий, назначение - гостиница 1, 2 этаж имеют офисное назначение, 3 - 17 имеют назначение апартаменты.

На основании договора купли-продажи от 03.09.2014 ответчик Богданова С.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером площадью 34,4 кв.м, расположенного на 9 этаже в здании по адресу: <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 23.09.2014, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ОАО "Первый объединенный банк".

Истец обосновывает свои требования к ответчику на положениях пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из вышеуказанных норм и разъяснений по их применению, обязанности, возникшие из договора аренды земельного участка, переходят к новому собственнику недвижимости, расположенной на таком участке, в порядке перемены лица в договоре аренды только в случае, если такой договор заключен с предыдущим собственником данной недвижимости, являющимся арендатором (его правопреемником).

Учитывая, что в данном случае договор аренды земельного участка заключен с застройщиком, ответчик к договору аренды путем заключения дополнительного соглашения не присоединялась, суду следовало установить, у какого лица ответчиком приобреталось нежилое помещение: у застройщика-арендатора (его правопреемника) либо у иного лица, не являющего стороной договора аренды.

Установление оснований возникновения права собственности на нежилое помещение у ответчика влияет на выводы об универсальном переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды, в том числе, обязанностей по оплате договорной неустойки, либо на выводы о взимании платы за пользование землей в качестве неосновательного обогащения с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств перехода к ответчику либо его правопредшественнику прав и обязанностей по договору аренды на основании какой-либо сделки (ряда сделок) либо в силу закона истцом не представлено, а судом соответствующие сведения в регистрирующем органе не истребованы. Из приложенных к апелляционной жалобе документов следует, что истец приобрела помещение не у застройщика-арендатора ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс", а у физического лица, основания приобретения прав которого не устанавливались. Таким образом, вывод суда о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по договору необоснован, данные обстоятельства не установлены и соответствующие доказательства этому не собраны.

Кроме того, судом не учтено, что в соответствии с выпиской из ЕГРН, имевшейся в распоряжении суда на момент принятия решения, собственником нежилого помещения с кадастровым номером на основании договора купли-продажи от 17.06.2020 является Г. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2020, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу АО "Альфа-Банк". Истец же просил взыскать с ответчика задолженность за период по июль 2020 года, в то время как Богданова С.В. уже не являлась собственником нежилого помещения. Данное обстоятельство при принятии решения о полном удовлетворении иска оставлено судом без внимания, несмотря на наличие выписки из ЕГРН, перерасчет требований не произведен, как и не привлечен к участию в деле новый собственник, несмотря на то, что решением суда о взыскании аренды затрагивается период его владения имуществом.

Таким образом, заявленные требования не подлежали разрешению в порядке упрощенного производства, поскольку у суда имелись основания для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства для установления дополнительных обстоятельств или исследования дополнительных доказательств, связанных с проверкой законности и обоснованности исковых требований.

В силу части 3 статьи 335.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 настоящего Кодекса, а также в случае, если судом апелляционной инстанции признаны обоснованными приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что дело, рассмотренное в порядке упрощенного производства, подлежало рассмотрению по общим правилам искового производства, суд апелляционной инстанции отменяет решение и направляет дело в суд первой инстанции для рассмотрения по общим правилам искового производства.

Доводы жалобы ответчика о несогласии с применением в расчетах арендной ставки, предусмотренной для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства; с начислением договорной неустойки, поскольку ответчику не было известно о договоре аренды земельного участка; о пропуске срока исковой давности могут быть заявлены ответчиком в суде первой инстанции в качестве возражений при рассмотрении дела по существу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 329, 335.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

определил:

отменить решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 09.11.2020 по гражданскому делу N 2-4329/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга к Богдановой Светлане Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате.

Гражданское дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по общим правилам искового производства.

Судья Торжевская М.О.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка