Дата принятия: 14 ноября 2019г.
Номер документа: 33-7444/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2019 года Дело N 33-7444/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Поздняковой Т.В.
судей Маньковой Е.Н., Брюквиной С.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черных А.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 14 ноября 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе Старцева Владимира Михайловича
на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 июля 2019 года, которым постановлено:
Исковые требования Старцева Владимира Михайловича к Ивановой Ирине Юрьевне о признании договора купли-продажи заключенным оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Маньковой Е.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Старцева В.М. в поддержание жалобы, судебная коллегия
установила:
Старцев В.М. обратился в суд с исковым заявлением к Ивановой И.Ю. о признании договора купли-продажи состоявшимся и прекращении права собственности истца на гаражный бокс и земельный участок.
В обоснование исковых требований указано, что 29 сентября 2005 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи гаражного бокса, расположенного по <адрес>. В настоящее время экземпляр договора купли-продажи истцом утрачен, поэтому он не может представить его подлинник суду, но расчет по договору произведен в день его подписания, претензий у сторон друг к другу по поводу передачи гаража и уплаты за него денег нет. В 2017 году стали поступать квитанции на имя истца об уплате налога на земельный участок под гаражным боксом. В Межрайонной ИФНС N3 истцу пояснили, что согласно сведениям ЕГРН переход права собственности на указанное недвижимое имущество не зарегистрирован, данные о новом собственнике не внесены. Истец полагает, что договор купли-продажи состоялся, в связи с чем просит признать сделку купли-продажи состоявшейся и прекратить его право собственности на гараж и земельный участок, зарегистрированные за ним. В добровольном порядке ответчица за все эти годы гараж не перерегистрировала и в настоящее время уклоняется от оформления документов.
Ответчик в суд не являлась.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен Старцев В.М.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении по делу нового решения об удовлетворении иска.
Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, исследовав дополнительно представленные материалы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Отказывая в иске Старцеву В.М., суд пришел к выводу о том, что 29 сентября 2005 года между сторонами настоящего дела действительно был заключен договор купли-продажи гаражного бокса N, расположенного в <адрес>, однако в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю необходимо, в том числе, представление договора в двух экземплярах-подлинниках, которые суду не представлены, следовательно, отсутствуют основания для признания сделки состоявшейся и прекращения права собственности истца на проданное им ответчице имущество.
С указанными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, т.к. суд не учел фактические обстоятельства дела, которые, по существу, ответчик не оспаривал, не являясь в судебные заседания, не представил никаких возражений против иска ни в устной, ни в письменной форме. Также суд неправильно определилсущество предмета и оснований заявленного Старцевым В.М. иска.
Заявляя требования о признании сделки купли-продажи состоявшейся и прекращении права собственности истца на спорный гаражный бокс и земельный участок под ним, Старцев В.М. по существу желал в судебном порядке разрешить вопрос о переходе права собственности на гараж с продавца на покупателя, поскольку договор был исполнен, однако покупатель Иванова И.Ю. длительные годы фактически уклоняется от государственной регистрации своего права собственности на купленный гараж, поэтому в ЕГРН до сих пор гараж и земельный участок значатся зарегистрированными на истца как на собственника.
Указанные доводы истца нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Суд не учел, что указанный судебный спор как раз и возник в связи с тем, что у истца уже не сохранился подлинник договора купли-продажи, а Иванова И.Ю. не предпринимает мер для государственной регистрации перехода права собственности на гараж от истца к ней как покупателю, в результате чего нарушаются права истца, который после передачи объектов недвижимости покупателю (гаража и земельного участка под ним) уже не пользуется данным имуществом, т.е. не реализует в полной мере полномочия собственника (статья 209 ГК РФ), однако в силу того, что официально данное имущество зарегистрировано в ЕГРН на Старцева В.М., к нему как собственнику возникают требования, связанные с бременем содержания имущества (статья 210 ГК РФ).
В такой ситуации для установления фактов заключения договора купли-продажи и уклонения ответчицы от государственной регистрации перехода права собственности суду следовало дать надлежащую оценку всем представленным суду доказательствам, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства или по их ходатайству оказать содействие в истребовании доказательств от других организаций.
Восполняя неполноту судебного разбирательства в суде первой инстанции и в целях надлежащего исследования юридически значимых обстоятельств, судебная коллегия принимает дополнительные доказательства, в частности, материал КУСП N от 24.08.2019 г. по заявлению Старцева В.М. в отдел внутренних дел, ответ из ДИЗО Администрации города Рыбинска о судьбе земельного участка под спорным гаражом.
Представленная в дело суду первой инстанции ксерокопия первой страницы договора купли-продажи от 29 сентября 2005 года и акта приема-передачи гаража (л.д.20) при отсутствии каких-либо возражений от ответчицы по факту заключения указанного договора позволяли суду придти к выводу, что такой договор между сторонами был действительно заключен. В этой части суд пришел к правильному выводу. Однако последующие выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска Старцева В.М. о прекращении его права собственности явились неверными.
Отменяя решение суда, судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела, а также дополнительно представленных в судебную коллегию материалов следует, что право собственности Старцева В.М. на указанный гаражный бокс N было зарегистрировано в установленном порядке на основании пункта 4 статьи 218 ГК РФ, о чем в ЕГРН была сделана запись N и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12 августа 2003 года (л.д. 40).
Таким образом, на момент совершения сделки с Ивановой И.Ю. Старцев В.М. являлся полноправным собственником продаваемого имущества.
Договор купли-продажи от 29 сентября 2005 года был заключен между Старцевым В.М. и Ивановой И.Ю. в надлежащей письменной форме, подписан обеими сторонами (статья 550 ГК РФ), и иного по делу не доказано, т.к. Иванова И.Ю. нигде и никогда не оспаривала свои подписи в договоре и передаточном акте, в суд она не являлась, поэтому своих возражений и доказательств против иска Страцева В.М. не представила.
Объект недвижимости в договоре указан с приведением сведений, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 ГК РФ).
Цена в договоре купли-продажи указана (статья 555 ГК РФ), а также указано на то, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, спора по этому поводу также не возникло, истец как продавец не отрицает, что получил деньги от Ивановой И.Ю. полностью и передал ключи от гаража, а ответчик как покупатель не опроверг, что ему был передан гараж, споров по этому поводу нет и не было.
В судебную коллегию истцом представлена ксерокопия всех страниц договора купли-продажи от 29 сентября 2005 года и акта передачи (л.д. 101-103). Истец пояснил, что данные копии ему передал сотрудник полиции, который проводил проверку по его заявлению и опрашивал Иванову И.Ю., копии сделаны с документов, которые предъявляла Иванова И.Ю. в ходе данной проверки.
Как следует из материалов настоящего дела, после подписания указанного договора купли-продажи гаража, Иванова И.Ю. обратилась в Администрацию Рыбинского муниципального округа с заявлением от 13.10.2005 г. о предоставлении ей в аренду земельного участка под гаражом N в <адрес> (л.д. 121).
По данному заявлению Ивановой И.Ю. было принято постановление Главы РМО от 23 января 2006 г. N 56 и постановление от 14 апреля 2016 г. N 835 (об исправлении описки в постановлении N 56 от 23.01.2006 г.), из которых следует, что на основании договора купли-продажи от 29 сентября 2005 года и акта согласования границ земельного участка от 27.05.2003 г., было постановлено прекратить право пожизненного наследуемого владения Старцева В.М. на земельный участок под кирпичным гаражным боксом N по <адрес>, предоставить Ивановой И.Ю. в аренду земельный участок общей площадью 37 кв.м. (в том числе под строением - 19 кв.м.) для эксплуатации указанного гаражного бокса N (л.д. 104-108).
На основании названных постановлений между Администрацией РМО в лице департамента по управлению земельными ресурсами и Ивановой И.Ю. был заключен договор аренды N 4-3087 от 31 января 2006 года земельного участка с кадастровым номером N площадью 37 кв.м. по <адрес> для эксплуатации кирпичного гаражного бокса - строение площадью 19 кв.м. Арендная плата исчисляется с 29 сентября 2005 года, договор заключен на неопределенный срок, к договору составлен и подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 118-120).
Как следует из дела, Иванова И.Ю. в судебные заседания суда первой инстанции не являлась, несмотря на то, что была извещена надлежаще.
В суд апелляционной инстанции Иванова И.Ю. также не явилась. В телефонограмме об извещении сообщила областному суду, что все подлинники договора купли-продажи гаражного бокса находятся у неё, в судебное заседание она не явится ввиду занятости на работе (л.д. 111).
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ одним из способов прекращения права собственности является отчуждение собственником своего имущества другим лицам. В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как предусмотрено в абзацах 1 и 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из пункта 1 статьи 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 432 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1).
В силу пункта 2 этой же статьи, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 этой же статьи).
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из приведенных норм следует, что государственной регистрации договора купли-продажи гаражного бокса не требуется, необходима только государственная регистрация перехода права собственности.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено: если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".
В пункте 61 этого же постановления Пленума разъяснено: "Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ)."
Из данной нормы закона следует, что любая сторона, а не только покупатель, вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, и ответчиком по такой категории дел является уклоняющаяся сторона.
Объяснения Старцева В.М. о том, что после продажи гаража он передал ответчице ключи и им не пользуется, а ответчица в течение многих лет не занимается оформлением имущества в свою собственность, фактически уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на гараж и оформлением прав на землю, нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Предъявление Старцевым В.М. в суд иска о прекращении права собственности на проданное недвижимое имущество вместо правильно сформулированного требования о государственной регистрации перехода права собственности в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ не являлось основанием для отказа в иске, поскольку из позиции истца очевидно следует, что он в законном порядке желает перевести проданный гараж на ответчицу.
Из ответа Управления Росреестра по Ярославской области следует, что до настоящего времени собственником гаражного бокса N (кадастровый номер N) в ЕГРН зарегистрирован Старцев В.М., за ним же зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения на земельный участок (кадастровый номер N), относящийся к данному гаражному боксу (л.д. 33-34).
В связи с заключением указанного договора купли-продажи от 29 сентября 2005 года и на основании постановления Главы Администрации РМО от 23.01.2006 г. N 56 (в редакции постановления от 14.04.2006 г. N 835) право пожизненного наследуемого владения Старцева В.М. подлежит прекращению. В то же время свои права на этот земельный участок Иванова И.Ю. должна оформлять самостоятельно.
На основании изложенных выше фактических обстоятельств дела, которые стороной ответчика не опровергнуты, руководствуясь приведенными нормами материального права, учитывая указанные разъяснения высших судебных инстанций, судебная коллегия считает, что отказ в иске Старцеву В.М. являлся незаконным и необоснованным, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска Старцева В.М.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 июля 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Старцева Владимира Михайловича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на гаражный бокс, общая площадь 19 кв. м, этаж 1, инв. N 15, лит. Д, расположенный по <адрес> (кадастровый номер N), к Ивановой Ирине Юрьевне, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Прекратить право собственности Страцева Владимира Михайловича на указанный гаражный бокс, а также прекратить право пожизненного наследуемого владения Старцева Владимира Михайловича на земельный участок площадью 26 кв.м под гаражным боксом N по <адрес> (кадастровый номер участка N).
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
