Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2021 года Дело N 33-7440/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Васильевой И.Л., Кулаковой С.А.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело N 2-663/2021 по иску Л.А.И. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, администрации г. Иркутска о признании недействительными расчетов арендной платы, изменении правоотношений

по апелляционной жалобе ответчика администрации г. Иркутска

на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 1 апреля 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований истец указал, что в результате сингулярного правопреемства является правообладателем (на правах аренды) земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по адресу: <адрес изъят>, - с целевым использованием: для размещения объекта торговли (строительство супермаркета согласно договору аренды). Права аренды основаны на договоре аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят, заключенному министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО "Айс-Роско", а также на соглашении между Л.А.И. и ООО "Айс-Роско" о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2019.

По мнению истца, к размеру арендной платы неправомерно применен коэффициент 2, предусмотренный п. 4 Приложения N 2 к Порядку определения коэффициента к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" (утв. постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9). Поскольку такой коэффициент определяется в отношении земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет).

Обращает внимание, что для целей применения постановления мэра г. Иркутска от Дата изъята Номер изъят "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск"" установленный срок строительства следует определять как срок, на который выдано разрешение на строительство, поскольку именно указанным документом предоставляется застройщику право осуществлять строительство, либо как срок, установленный для осуществления строительства непосредственно договором аренды земельного участка.

В данном случае договором аренды срок строительства объекта не определен, при этом установлен срок действия данного договора - по 06.12.2012. Соответственно, строительство на указанном земельном участке согласовано до окончания указанного в договоре срока. Таким образом, оснований для применений повышающего коэффициента Ky=2 при расчете арендной платы в отношении спорного участка, предоставленного для строительства иных объектом недвижимости, как используемого с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), в период с 07.12.2018 по настоящее время не имеется, применению подлежит коэффициент Ky=1.

Ответчиком в перерасчете отказано.

Просил суд признать недействительным расчеты арендной платы за период с 10.05.2019 по 31.12.2019 и за 2020 год по договору аренды от Дата изъята Номер изъят земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в части применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=2); изменить правоотношение между арендодателем в лице КУМИ администрации г. Иркутска и арендатором Л.А.И. в части установления размера арендной платы за период с 10.05.2019 по 31.12.2019 и за 2020 год по договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят земельного участка с кадастровым номером Номер изъят с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=1).

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 01.04.2021 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации г. Иркутска - Т.Ю.В. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, мотивируя тем, что судом не дана оценка тому факту, что предоставление земельного участка осуществлено в 2012 году на основании договора аренды от 17.08.2012 между министерством (арендодатель) и ООО "Айс-Роско". О данном договоре аренды в судебном акте не упомянуто, тогда как данная дата является ключевой для определения применяемых коэффициентов (Ку). Судом дана неправильная оценка применяемому коэффициенту. До 11.07.2017 п. 4 приложения N 2 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 Номер изъят "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск"" изложен в следующей редакции: "для земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет) установлен Ку равный 2". В связи с чем, администрация города, учитывая действующую редакцию постановления, производит исчисление сроков для определения коэффициента с момента предоставления земельного участка, то есть с 2012 года. Выражает несогласие с выводом суда о том, что договором или разрешением на строительство срок строительства объекта не определен, в связи с чем оснований для применения повышающего коэффициента, равного 2 (Ку 2), не имеется, учитывая, что коэффициенты должны быть применены в действующих формулировках, в которых нет указаний на сроки строительства объекта.

В письменном отзыве представитель истца Л.А.И. - С.В.Г. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения представителя ответчика администрации г. Иркутска Б.Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Л.А.И. - С.В.Г., просившей об оставлении решения суда без изменения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основаниям п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ (несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права).

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочно) пользования землей.

Постановлением <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп утверждено положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, которое устанавливает порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся на территории <адрес изъят>, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов (далее - земельные участки, земельный участок).

В соответствии с п. 3 Положения (утв. Постановлением <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп) арендная плата в год за использование земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 5, 6, 8, 9 настоящего Положения, устанавливается по формуле: Ап = Кс x Зн x Кмсу x Ки, где: Ап - арендная плата в год за использование земельного участка; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Зн - ставка земельного налога за соответствующий земельный участок; Кмсу - экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов <адрес изъят>, изменение которого допускается не чаще одного раза в шесть месяцев; Ки - коэффициент инфляции, который рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 утвержден порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования г. Иркутск.

Приложением N 1 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 утвержден порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования г. Иркутск.

Так, коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием г. Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле: К = Кри x Ку, где: К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования; Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1); Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2).

Приложением N 2 к порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск", утверждены коэффициенты, учитывающие особенности видов разрешенного использования земельных участков (ку).

В соответствии с подп. 4 указанного Порядка за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, - 2.

В соответствии с Порядком коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием г. Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле: К = Кри x Ку, где: К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования; Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1); Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2).

Разрешая спор, признавая недействительным расчет арендной платы, изменяя правоотношения сторон по договору аренды от Дата изъята Номер изъят в части применения при расчете арендной платы коэффициента ку=2, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками не доказано наличие оснований для применения при определении размера арендной платы для истца Л.А.И. коэффициента Ку = 2, установленного постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых в размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск". Поскольку договором или разрешением на строительство срок строительства объекта не определен, оснований для применения повышающего коэффициента Ку=2 при расчете арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного для строительства иных объектов недвижимости, как используемого с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), в периоды с 10.05.2019 по 31.12.2019 и за 2020 год не имеется.

С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 17.08.2012 на основании распоряжения Правительства Иркутской области от Дата изъята Номер изъят-рп министерство имущественных отношений Иркутской области, арендодатель, и ООО "Айс-Роско", арендатор, заключили договор аренды земельного участка Номер изъят.

В соответствии с п. 1.1 по настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>), с кадастровым номером Номер изъят, площадью 1887 кв.м для его использования в целях строительства супермаркета.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует в течение трех лет (п. 2.1 договора (л.д. 87-90).

Согласно приложению N 1 к договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят размер определен в соответствии с постановлением администрации Иркутской области Номер изъят-па: (Кс) - кадастровая стоимость, руб. = 16149889,50; (Бс) - базовая ставка, % = 1,5 % (ставка земельного налога на территории <адрес изъят>); (Пк) - повышающий коэффициент = 5,58 (в соответствии с п.п. 5.1 Приложения N 1 к порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования г. Иркутска, установленному постановлением мэра <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят). Размер годовой арендной платы за весь участок = (Кс х Бс) х Пк, Ап = (16149889,50 х 5,58 = 1351745,75 рублей в год.

05.05.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение Номер изъят, в соответствии с которым срок действия договора - с 16.11.2012 по 16.11.2018 (п. 2.1) (л.д. 93-97).

20.12.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение Номер изъят к договору аренды от Дата изъята Номер изъят о том, что на основании п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации считать договор аренды от Дата изъята Номер изъят земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:31218 по адресу: <адрес изъят>, расторгнутым с Дата изъята (л.д. 98).

06.12.2018 арендатор передал арендодателю земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 99).

27.12.2018 соглашение о расторжении договор зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области (л.д. 100).

Как следует из материалов дела, Дата изъята министерством имущественных отношений <адрес изъят>, арендодатель, и ООО "Айс-Роско", арендатор, заключен договор аренды земельного участка Номер изъят.

В соответствии с п. 1.1 по настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, площадью 1887 кв.м, для завершения строительства супермаркета.

Согласно п. 1.5 договора от 07.12.2018 разрешенное использование участка: для строительства супермаркета. Договор действует с 07.12.2018 по 06.12.2021 (сроком 3 года).

В соответствии с п. 4.1 договора за пользование участком арендатор вносит арендную плату.

В соответствии с п. 4.4 договора размер арендной платы на текущий год определен сторонами основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1) (п. 4.4).

Сумма арендной платы вносится ежеквартально не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года (п. 4.5).

В силу п. 4.6 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно. Арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области.

Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора.

Об изменении расчета арендной платы арендодатель вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомление) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (арендатору или его представителю).

Как следует из расчета (приложение к договору от Дата изъята Номер изъят), размер арендной платы определяется на основании постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп), Положением о земельном налоге на территории г. Иркутска (утв. решением Думы г. Иркутска от 23.11.2005 N 004-20-180203/5), Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" (утв. постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9).

Согласно расчету арендной платы на 2019 год, по состоянию на 10.05.2019 расчетные начисления - 522511 руб. 9 коп., 10.08.2019 - 535329 руб. 89 коп., 10.11.2019 - 535329 руб. 90 коп. Исходя из расчета: назначение земель - для строительства супермаркета з/у магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, кадастровый квартал 38:36:000022, площадь - 1887 кв.м, кадастровая стоимость по видам функционального использования руб. за 1 кв.м - 5163 кв.м, налоговая ставка - 1,5 (в соответствии с положением о земельном налоге на территории г. Иркутска (утв. решением Думы г. Иркутска от 23.11.2005 N 004-20-180203/5); коэффициент к размеру арендной платы - 11 (Кри=5,5; Ку=2,000000) в соответствии с порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" (утв. постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9).

Согласно расчету арендной платы на 2020 год, расчетные начисления 10.02.2020 - 541293 руб. 93 коп., 10.05.2020 - 541293 руб. 93 коп., 10.08.2020 - 547242 руб. 21 коп., 10.11.2020 - 547242 руб. 21 коп. Исходя из расчета: назначение земель - для строительства супермаркета, кадастровый квартал 38:36:000022, площадь - 1887 кв.м, кадастровая стоимость по видам функционального использования руб. за 1 кв.м - 5163 кв.м, налоговая ставка - 1,5 (в соответствии с положением о земельном налоге на территории г. Иркутска (утв. решением Думы г. Иркутска от 23.11.2005 N 004-20-180203/5); коэффициент к размеру арендной платы - 11 (Кри=5,5; Ку=2,00) в соответствии с порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" (утв. постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9).

Согласно акту приема-передачи от Дата изъята (приложение 2 к договору Номер изъят) министерство имущественных отношений Иркутской области, арендодатель, на основании договора аренды земельного участка от Дата изъята передал ООО "Айс-Роско", арендатор, во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <адрес изъят>, - кадастровый Номер изъят, площадью 1887 кв.м, для завершения строительства супермаркета.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области Дата изъята.

08.05.2019 ООО "Айс-Роско", арендатор, и истцом Л.А.И., новый арендатор, заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят.

На основании акта приема-передачи от 08.05.2019 ООО "Айс-Роско" передало спорный земельный участок Л.А.И.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды истцу зарегистрировано Дата изъята.