Дата принятия: 21 февраля 2022г.
Номер документа: 33-74/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 февраля 2022 года Дело N 33-74/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Вагановой Е.С.,
судей коллегии Дампиловой Ц.В., Болдонова А.И.
при секретаре Долонове Ц.-Н.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ефремовой Ирины Михайловны к Гармаевой Дулмажап Дашинимаевне, Гармаеву Сергею Баиртуевичу о взыскании задатка, судебных расходов, компенсации морального вреда, встречного иска Гармаевой Дулмажап Дашинимаевны к Ефремовой Ирине Михайловне, третьему лицу Гармаеву Сергею Баиртуевичу о признании незаключенными Предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и Соглашении о задатке, по апелляционной жалобе представителя истца Ефремовой И.М. по доверенности Дашеевой Л.Э. на решение Баргузинского районного суда Республики Бурятия от 29 сентября 2021 г., которым постановлено:
Исковые требования Ефремовой Ирины Михайловны к Гармаевой Дулмажап Дашинимаевне, Гармаеву Сергею Баиртуевичу о взыскании задатка, судебных расходов, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Гармаевой Дулмажап Дашинимаевны к Ефремовой Ирине Михайловне, третьему лицу Гармаеву Сергею Баиртуевичу о признании незаключенными Предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и Соглашения о задатке удовлетворить.
Признать Предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, от 09 марта 2021 года между Гармаевой Д.Д. и Ефремовой И.М., а также Соглашение о задатке от 09 марта 2021 года между Гармаевой Д.Д. и Ефремовой И.М. незаключенными.
Заслушав доклад судьи Вагановой Е.С., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Обращаясь в суд, Ефремова И.М. указала, что 09.03.2021 г. между истцом (покупателем) и ответчиком Гармаевой Д.Д. (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны выразили намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <...>, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером .... От имени Гармаевой Д.Д. при заключении договора выступал ее сын. Стоимость квартиры была определена в 1 950 000 руб. Также между сторонами было заключено соглашение о задатке и сумма в размере 50 000 руб. перечислена на счет Гармаевой Д.Д.. 26.04.2021 истцу пришло сообщение, что 27.04.2021 г квартира будет выставлена на продажу за 2 100 000 руб., а для истца цена будет составлять 2 000 000 руб., поступили требования немедленного внесения денежных средств в размере 100 000 руб. сверх установленной договором стоимости квартиры. Данные обстоятельства поставили истца в затруднительное положение и нанесли существенные убытки, моральный вред. 30.05.2021 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия, где она просила вернуть задаток в двойном размере, на что ответчик ответил отказом.
С учетом уточнений, истец просила взыскать с ответчиков расходы по оплате юридической экспертизы квартиры в размере 60 000 руб., мотивируя тем, что указанный объект недвижимости приобретался для нее как для пайщика Потребительским кооперативом "Бест Вей", а также взыскать с ответчиков в солидарном порядке задаток в размере 50 000 руб., с учетом частичной оплаты ответчиками задатка в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины 300 руб.
Гармаева Д.Д. обратилась со встречным иском, в котором просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 09.03.2021 г., соглашение о задатке от 09.03.2021 г., заключенные между Ефремовой И.М. и Гармаевой Д.Д. в лице Гармаева С.Б., незаключенными, указывая, что указанные документы подписаны лицом не имеющим на то соответствующих полномочий.
Судом вынесено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Дашеева Л.Э. просит отменить решение суда первой инстанции. Указывает, что из поведения ответчиков по первоначальному иску явствует их воля на заключение как предварительного договора, также и соглашения о задатке. Суд не привлек в качестве третьего лица риэлтора Яковлеву И.Д., которая представляя интересы продавцов, вела все переговоры и переписку как с продавцом, так и с покупателем.
В заседание судебной коллегии не явились ответчики Гармаева Д.Д. и Гармаев С.Б., представитель третьего лица Межрегионального потребительского кооператива "Бест Вэй" - о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании истец Ефремова И.М. и ее представители Манханова Н.Н. и Дашеева Л.Э. поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчика Дондоков Е.Э. не согласился с доводами апелляционной жалобы.
Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции, Ефремова И.М. является пайщиком ЖК "Бест Вей" с 26.01.2018 г.
Согласно Положению о формировании фондов ЖК "Бест Вей", Устава ЖК "Бест Вей", истец как пайщик в рамках договора осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов. После приобретения объекта недвижимости для истца в собственность ЖК, оформляется дополнительное соглашение с указанием фактической стоимости и адреса объекта недвижимости. После полной выплаты пая, пайщик приобретает право собственности на объект недвижимости.
09.03.2021 г. между Гармаевой Д.Д., от имени и в интересах которой действует сын Гармаев С.Б., именуемой в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и Ефремовой И.М., именуемой в дальнейшем Покупатель, заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Овражная, 24, корп.II, кв.112. Согласно п.1.2. Договора объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности. В п.2.1 Договора определена стоимость объекта недвижимости, которая составляет 1950000 руб. Согласно п.2.2 Договора стоимость объекта недвижимости Покупатель оплачивает Продавцу в следующем порядке: часть стоимости объекта недвижимости в размере 50000 руб. будет передана покупателем Продавцу в день подписания договора, подтверждением служит расписка Продавца. Часть стоимости объекта недвижимости в размере 1900000 руб. будет передана или перечислена Покупателем Продавцу в день подписания основного Договора купли-продажи объекта, либо согласно условиям основного ДКП. Договор подписан Гармаевым С.Б. и Ефремовой И.М. (л.д.109-110).
Как следует из содержания Соглашения о задатке от 09.03.2021 Ефремова И.М. передала Гармаевой Д.Д. в лице Гармаева С.Б. денежные средства в сумме 50000 руб. в качестве задатка за покупаемую ею недвижимость, расположенную по адресу: <...>. Согласно п.3.3 Соглашения о задатке в случае неисполнения обязательств со стороны Продавца по оформлению и регистрации Договора купли-продажи квартиры и отказа от продажи по неуважительным причинам Покупателю - Продавец обязан вернуть Покупателю двойную сумму задатка в соответствии с ч.2 ст.381 ГК РФ в десятидневный срок. Соглашение подписано Гармаевым С.Б. и Ефремовой И.М. (л.д.111).
20.03.2021 г. Ефремова оформила заявление о приобретении для нее объекта недвижимости - квартиры расположенной по адресу: г. <...>, стоимостью 1 900 000 руб.
Суд первой инстанции, установив вышеприведенные обстоятельства, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 153, 154, 160, 432, 421, 209, 182, 183, 185, 429, 549 ГК РФ, пришел к выводу об оставлении без удовлетворения исковых требований Ефремовой И.М. и об удовлетворении встречных исковых требований Гармаевой Д.Д.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, цель предварительного договора состоит в организации заключения договора в будущем.
Как усматривается из материалов дела, истица, будучи пайщиком, намеревалась приобрести квартиру за счет средств ЖК "Бест Вей" и паенокоплений, а по условиям участия в паевой программе квартира приобретались в собственность Кооператива и лишь после полной оплаты пайщиком взносов квартира переходит в собственность пайщика.
Учитывая, что предварительный договор имеет своей целью заключение основного договора в будущем на тех же условиях, то в рассматриваемом случае сохранение этих условий в рамках основного договора было невозможным, поскольку на стороне покупателя должен был выступать Потребительский кооператив, а не Ефремова.
В этой связи доводы отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что полномочия Гармаева на заключение сделки явствовали из обстановки и подтверждали волю Гармаевой на отчуждение в будущем квартиры, поскольку в любом случае Гармаевы обязались по оспариваемому договору передать квартиру в собственность Ефремовой, чего последняя фактически не желала.
Более того, как поясняет сама истица заключение предварительного договора и оплата по нему задатка условиями кооператива не предусмотрено, с использованием этого механизма она пыталась обеспечить гарантию заключения основного договора купли-продажи по тем условиям между ПК "Бест Вей" и Гармаевой Д.Д.
Как следует из пояснений сторон, договор между ЖК "Бест Вей" и Гармаевой Д.Д. не был оформлен, в связи с длительной проверкой документов и увеличением Гармаевой продажной цены квартиры, которая (цена) не устраивала пайщика Ефремову.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности предварительного договора.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
С учетом вышеустановленных обстоятельств и приведенных норм права, верным является и вывод суда о незаключенности соглашения о задатке, и, соответственно, отсутствуют основания для взыскания с ответчиков двойной суммы задатка..
Денежные средства, полученные Гармаевым С.Б. по расписке в размере 50 000 руб., возвращены Ефремовой И.М., что подтверждается детализацией операций по банковской карте Гармаевой Д.Д. (л.д. 222 том 1).
Также судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания с ответчиков 60 000 руб., оплаченных Ефремовой в ЖК для юридической экспертизы документов, поскольку несение таких расходов осуществлялось по воле последней и было обязательным для пайщика в рамках паевой программы.
Оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица риэлтора Яковлеву И.Д., которая представляла интересы продавцов, не имелось, и права последней не затронуты, поскольку стороной Предварительного договора купли-продажи она не являлась.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права. Каких-либо оснований к отмене решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Баргузинского районного суда Республики Бурятия от 29 сентября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий судья:
Судьи коллегии:
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28.02.2022 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
