Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-7408/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Курмашевой Р.Э.,

судей Миннегалиевой Р.М., Сафиуллина Р.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Газизьяновым А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Миннегалиевой Р.М. гражданское дело по апелляционной жалобе Матылицкой Е.Е. на решение Кировского районного суда г. Казани от 17 февраля 2021 года, которым постановлено:

в удовлетворении искового заявления Матылицкой Е.Е. к Андрианову А.Е., Закамскому А.А., нотариусу Казанского нотариального округа Даутовой Ф.Г. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав пояснения Матылицкой Е.Е. в поддержку доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения Андрианова А.Е. и его представителя Шавхутдиновой Р.Н., возражавших против отмены решения суда, судебная коллегия

установила:

Матылицкая Е.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к Адрианову А.А., Закамскому А.А., нотариусу Казанского нотариального округа Даутовой Ф.Г. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата> заключен договор купли-продажи между Андриановым А.Е. и Закамским А.А. в отношении 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером .... и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на часть жилого дома с кадастровым номером ...., расположенные по адресу: <адрес>. Данная сделка нарушает ее право на первоочередной выкуп данного имущества. Наличие права подтверждается правоустанавливающими документами на владение долями на данные земельный участок и жилой дом. О заключении данного договора истец узнала случайно лишь <дата>. Ссылаясь на указанные обстоятельства, Матылицкая Е.Е. просит признать недействительным вышеуказанный договор купли-продажи и применить последствия недействительности сделки, установить ее первостепенное право на покупку доли в жилом доме у Андрианова А.Е. и обязать ответчика продать истцу долю за ту же цену в размере 500 рублей, за которую она была изначально предложена.

В ходе судебного разбирательства истец Матылицкая Е.Е. и ее представитель Хайруллин О.Ф. исковые требования уточнили, просили признать договор купли-продажи от 10 августа 2020 года, заключенный между Адриановым А.Е. и Закамским А.А., недействительным в части купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец, представители истца Хайруллин О.Ф., Матылицкий В.А., Матылицкий К.В. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Адрианов А.Е. и его представитель Денисов В.И. исковые требования не признали.

Представитель ответчика Закамского А.А. - Галеева Г.С. исковые требования не признала.

Ответчик нотариус Казанского нотариального округа Даутова Ф.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Судом постановлено решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе Матылицкая Е.Е. просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что оспариваемая сделка нарушила ее права на первоочередной выкуп спорного имущества. Указывает, что нотариус превысила свои полномочия, истолковав ее письменное согласие на выкуп доли в части дома, как отказ от реализации права на первоочередной выкуп готовящегося к продаже имущества Андрианова А.А. Считает, что в случае выкупа ею доли Андрианова А.А. в доме, она с сыном продолжила бы жить в своей части дома, поскольку обе доли в доме умещаются на ее земельной доле в общем неразмежеванном земельном участке, занимающем значительно большую площадь, нежели расположенный на нем дом.

Андрианов А.Е. представил возражения на апелляционную жалобу, в которых просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Матылицкая Е.Е. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Андрианов А.Е. и его представитель Шавхутдинова Р.Н. возражали против отмены решения суда.

Нотариус Даутова Ф.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие и оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность постановленного судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене либо изменению решения суда не находит.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункта 3 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии со свидетельствами о праве на наследство по закону от <дата> Матылицкая Е.Е. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> 1/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>.

<дата> между Андриановым А.Е. и Закамским А.А. заключен договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером .... и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ...., находящиеся по адресу: <адрес>.

<дата> нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан Даутовой Ф.Г. в адрес Матылицкой Е.Е. было направлено заявление Адрианова А.Е. с предложением о покупке 1/6 доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на часть жилого дома, находящиеся по адресу: <адрес> за 1014 000 рублей из них: 1/2 доли в праве собственности на часть жилого дома - за 500000 рублей, 1/6 доли в праве собственности на земельный участок - за 1013500 рублей.

<дата> Матылицкая Е.Е. в ответ на данное предложение, поступившее от нотариуса Казанского нотариального округа Республики Татарстан Даутовой Ф.Г., направила письмо с просьбой о разъяснении предложения Адрианова А.Е., что подтверждается описью вложения, уведомлением.

<дата> нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан Даутовой Ф.Г. в адрес истца было направлено письмо с указанием на допущенную техническую ошибку в тексте заявления Адрианова А.Е. от <дата>. Текст документа также содержит в себе предложение Адрианова А.Е. о покупке 1/2 доли в праве собственности на часть жилого дома - за 500 рублей, 1/6 долю в праве собственности на земельный участок - за 1013500 рублей.

Также в тексте документа имеется отметка нотариуса Даутовой Ф.Г. "исправленному за 500 рублей верить".

В ответ на данное заявление Матылицкой Е.Е. было направлено письмо в адрес нотариуса от <дата>, в котором она выразила согласие на приобретение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома за 500 рублей. Также в письме указано о том, что Матылицкая Е.Е. не имеет финансовой возможности приобрести 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок за 1013500 рублей.

Как следует из ответа нотариуса Казанского нотариального округа Даутовой Ф.Г. от <дата>, заявление о желании приобрести только часть недвижимости было получено. Информация доведена до продавца. В заявлении Адрианова А.Е. указано, что доля части жилого дома продается с долей земельного участка, предложения о раздельной покупке не было. Также указано, что по данному вопросу истцу была дана консультация по телефону. Сделка купли-продажи третьему лицу состоялась.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что из представленных суду доказательств, в том числе стороной истца, оснований для признания сделки недействительной не имеется. Кроме того, судом указано о ненадлежащем способе защиты права, выбранном истцом.

Судебная коллегия с вышеизложенными выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и правовому регулированию спорных правоотношений.

Исходя из вышеизложенных норм законодательства и разъяснений по их применению судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчиком Андриановым А.Е. соблюдены все требования, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекс Российской Федерации, предприняты все необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на него обязанности по уведомлению сособственника о продаже 1/2 доли жилого дома и 1/6 доли земельного участка, а истцом в свою очередь, в установленный законом срок, не было реализовано преимущественное право покупки продаваемых долей.

Довод жалобы о выраженном истцом согласии на приобретение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома за 500 рублей без приобретения земельного участка, судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку данный довод противоречит закрепленному законодательством принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Кроме того, согласно пункту 5.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28 марта 2016 г. N 03/16), ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

В данном случае на предложение ответчика истец ответила согласием на приобретение лишь доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома, без приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, то есть на иных условиях, что не может ограничить продавца в его праве продать свою долю постороннему лицу.