Дата принятия: 23 марта 2021г.
Номер документа: 33-740/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 марта 2021 года Дело N 33-740/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Чемис Е.В.,
судей Вишнякова О.В., Петровой Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Огай Э.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерофеевой Ф.И.О.13 к акционерному обществу "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" о признании ничтожным одностороннего акта приема-передачи квартиры, возложении обязанности устранить недостатки и передать квартиру в соответствии с договором, возложении обязанности составить акт сверки взаиморасчетов, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов,
по апелляционным жалобе истца Ерофеевой Е.Н. и жалобе представителя ответчика "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" Ф.И.О.14. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 22 мая 2020 года.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Чемис Е.В., судебная коллегия
установила:
22 мая 2019 года Ерофеева Е.Н. обратилась в суд с иском к АО "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" о признании ничтожным одностороннего акта приема-передачи квартиры, возложении обязанности устранить недостатки и передать квартиру в соответствии с договором, возложении обязанности составить акт сверки взаиморасчетов, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков и судебных расходов.
В обоснование иска указала, что 31 марта 2016 года между Ф.И.О.15. и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого, АО "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" взял на себя обязательства построить и передать жилое помещение Участнику в срок до 31 августа 2018 года; в 2016 году оплата по договору Ф.И.О.16. произведена в полном объеме. 04 мая 2017 года между Ф.И.О.17. и Ерофеевой Е.Н. заключено соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве жилья. 15 июня 2018 года состоялся первичный осмотр квартиры, выявлены недостатки, площадь квартиры была на 0,3 м_2 меньше, чем в договоре; все недостатки были изложены в обращении к ответчику от 05 июля 2018 года; 09 и 28 августа 2018 года при вторичных осмотрах выяснилось, что устранена только часть недостатков; при осмотре 21 ноября 2018 года выявлена инфильтрация холодного воздуха нижнего монтажного шва окна комнаты; 24 декабря 2018 года в адрес ответчика направлена претензия о нарушении сроков устранения недостатков и передачи квартиры; 06 января 2019 года по почте истцом получены акт сверки и односторонний акт приема-передачи квартиры от 01 ноября 2018 года; 11 февраля 2019 года ею направлена претензия ответчику с требованием признать ничтожным односторонний акт приема-передачи квартиры, устранить выявленные недостатки, а именно: отрегулировать оконные створки; заменить экран на радиаторе отопления; заменить патрон бокового освещения в ванной комнате; произвести утепление нижнего монтажного шва окна в комнате; заменить счетчик горячей воды, и после устранения недостатков передать ей квартиру, ответа на претензию она не получила, недостатки не устранены, квартира не передана.
На основании изложенного, с учетом уточнений, просила суд признать ничтожным односторонний акт приема-передачи квартиры от 01 ноября 2018 года; обязать ответчика устранить инфильтрацию холодного воздуха нижнего монтажного шва окна комнаты и двери лоджии, произвести установку оконных блоков в соответствии с ГОСТ 30674-99, СП 50.13330.2012; обязать ответчика составить акт сверки взаиморасчетов с учетом площади квартиры, установленной заключением кадастрового инженера Туаршева Т.М.; взыскать с ответчика неустойку в размере 450727, 74 рублей, компенсацию морального вреда - 150000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы, стоимость авиабилетов - 22000 рублей, расходы по оплате услуг кадастрового инженера - 10000 рублей.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 22 мая 2020 года исковые требования истца удовлетворены частично. На АО "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" возложена обязанность передать Ерофеевой Е.Н. по акту приема-передачи объект долевого участия в строительстве - квартиру N<адрес>; устранить в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу инфильтрацию холодного воздуха через нижний монтажный шов оконного блока комнаты и кухни; с АО "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" в пользу Ерофеевой Е.Н взыскана неустойка в размере 250000 рублей и компенсация морального вреда в размере 10000 рублей, всего 260000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Ерофеевой Е.Н. отказано. С ответчика в доход бюджета муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" взыскана государственная пошлина в размере 6600 рублей.
На решение суда истец Ерофеева Е.Н. подала апелляционную жалобу (с дополнениями) в которых просит его частично отменить, возложить на ответчика обязанность ставить акт сверки; взыскать расходы по оплате услуг кадастрового инженера - 10000 рублей; увеличить размер взысканной компенсации морального вреда до 150000 рублей. Указывает на несогласие с решением суда об отказе в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности составить акт сверки взаиморасчетов; считает размер компенсации морального вреда несправедливым и несоразмерным перенесенным ею страданиям и переживаниям.
На решение суда представитель ответчика АО "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" - Ф.И.О.18. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что 13 декабря 2019 года истцу по акту приема-передачи переданы ключи от квартиры, она фактически владеет и пользуется ей; о завершении строительства была уведомлена нарочно, о чем в деле имеется акт об отказе в получении уведомления; обязательства Застройщика считаются выполненными, поскольку имеется односторонний акт от 1 ноября 2018 г., который судом недействительным не признавался.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика Ерофеева Е.Н. указывает на ее необоснованность.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "А 101 ДЕВЕЛОПМЕНТ" Дорошин Е.М. доводы своей апелляционной жалобы поддержал; иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, о дате, месте, времени рассмотрения дела извещены надлежаще.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Согласно ч. ч. 1,2,3 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 12 вышеуказанного Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, 31 марта 2016 года между АО "А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ" (Застройщиком) и Ф.И.О.19. (Участником) заключен договор N ДД78К-3.3-342 участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства построить однокомнатную квартиру, общей площадью 34,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> и не позднее 31 августа 2018 г. передать участнику долевого строительства указанную квартиру, качество которой должно соответствовать условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1.1, 3.1, 5.1, 6.2 Договора).
В свою очередь, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику 3367828,80 рублей и принять объект долевого строительства (п. 4.1, 7.1.2 Договора).
4 мая 2017 г. между Ф.И.О.20 (Участником) и Ерофеевой Е.Н. (Новым Участником) заключено соглашение N 1 об уступке права требования по договору N ДД78К-3.3-342 участия в долевом строительстве. На дату подписания соглашения, обязанность по уплате вышеуказанной суммы выполнена Ф.И.О.21. в полном объеме.
15 июня 2018 г. Ерофеева Е.Н. отказалась от получения нарочно уведомления от 31 мая 2018 г. о завершении строительства и необходимости принять квартиру, о чем составлен соответствующий акт.
15 июня 2018 г., 28 августа 2018 г., 21 ноября 2018 г. Ерофеева Е.Н. обращалась к ответчику с претензиями по качеству объекта. В настоящее время требование истца об устранении инфильтрации холодного воздуха через нижний монтажный шов оконного блока комнаты и балконного блока кухни (в левой части), не исполнено.
1 ноября 2018 г. ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, а также акт сверки взаиморасчетов, согласно которому, разница между общей проектной площадью Объекта и фактической площадью составила 0,4 кв.м., в связи с чем, Ерофеевой Е.Н. необходимо доплатить 39160, 80 рублей.
Не согласившись с площадью квартиры, истец заключила с ООО "ЭНКОТ" договор. В соответствии с заключением кадастрового инженера Туаршева Т.М. по результатам измерения площадь квартиры составила 32,3 кв.м. Площадь квартиры с учетом лоджии с понижающим коэффициентом с учетом математического округления составила 34,1 кв.м., т.е. на 0,3 кв.м. меньше, чем указано в договоре.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что ответчик до настоящего времени обязательство по передаче объекта долевого строительства и требование об устранении инфильтрации холодного воздуха через нижний монтажный шов оконного блока комнаты и балконного блока кухни (в левой части) не исполнил, пришел к правильному выводу об удовлетворении требований в указанной части, а также взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
С указанным выводом суда, судебная коллегия соглашается, считает его правильным, основанным на обстоятельствах установленными по делу и положениях закона.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 1 ноября 2018 г.
Так, в силу ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства), если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
Из материалов дела видно, что отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры. Факт необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлен.
Таким образом, у Застройщика оснований для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры, не имелось, в связи с чем, судебная коллегия признает данный акт недействительным.
При таких данных, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи подлежит отмене, с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении указанного требования.
Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не представил надлежащих доказательств извещения истца о необходимости принять объект долевого строительства, судебная коллегия считает ошибочным, поскольку, как следует из материалов дела, Ерофеева Е.Н. отказалась от вручения ей уведомления о завершении строительства, что подтверждается соответствующим актом. При этом, в соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ, уведомление о завершении строительства возможно не только почтовым отправлением, но и нарочным вручением.
Отказывая в удовлетворении требований о возложении обязанности на ответчика составить акт сверки взаиморасчетов, с учетом площади квартиры, установленной в заключении кадастрового инженера Туаршева Т.М. суд первой инстанции правильно исходил из того, что указанный акт составляется сторонами договора при отсутствии разногласий. Учитывая, что между сторонами имеется спор относительно площади объекта долевого строительства, то оснований для удовлетворения указанного требования не имелось.
Установив нарушение прав истца, суд первой инстанции взыскал с ответчика за период с 1 сентября 2018 г. по 21 мая 2019 г. (на дату, указанную истцом) неустойку и компенсацию морального вреда.
Определяя размер подлежащей взысканию неустойки суд первой инстанции правильно произвел ее расчет и в связи с заявленным представителем ответчика ходатайством о явной несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательств, а также принимая во внимание срок просрочки, последствия допущенного нарушения, посчитал возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшив размер неустойки до 250 000 рублей.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд первой инстанции принял во внимание фактические обстоятельства дела, характер допущенного ответчиком нарушения прав истца, требования разумности и справедливости в связи с чем, правомерно взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей. Оснований для изменения присужденной ко взысканию компенсации морального вреда, судебная коллегия не усматривает.
Учитывая, что в удовлетворении требования о возложении обязанности на ответчика составить акт сверки взаиморасчетов, с учетом площади квартиры, установленной в заключении кадастрового инженера Туаршева Т.М. отказано, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика судебных расходов в сумме 10000 рублей на оплату услуг кадастрового инженера Туаршева Т.М.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что истец фактически владеет и пользуется квартирой, - не свидетельствует о передаче объекта истцу, поскольку в соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства считается исполненной при условии подписания сторонами соответствующего передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, который до настоящего времени не подписан.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 22 мая 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 1 ноября 2018 года, приняв в этой части новое решение об удовлетворении указанного требования.
В остальной части решение Южно-Сахалинского городского суда от 22 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Ерофеевой Е.Н. и представителя АО "А101ДЕВЕЛОПМЕНТ" Ф.И.О.22. - без удовлетворения.
Председательствующий Е.В. Чемис
Судьи О.В. Вишняков
Л.А. Петрова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
