Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 13 января 2020 года №33-7400/2019, 33-137/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 33-137/2020
Апелляционное определение






г. Тюмень


13 января 2020 г.




Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе



председательствующего


Журавлёвой Г.М.,




судей


Пленкиной Е.А., Смоляковой Е.В.




при секретаре


Магдич И.В.




рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Хомчак Г.Ф, на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 1 октября 2019 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Хомчак Г.Ф, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным в части договора аренды земельного участка - отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения представителя ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области - Ахмедовой А.С., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Хомчак Г.Ф. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что 14 марта 2012 г. между администрацией Тюменского муниципального района и Хомчак Г.Ф. заключен договор <.......> аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> расположенного по адресу: <.......> для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок действия договора установлен с 12 марта 2012 г. по 11 марта 2015 г., 10 августа 2012 г. договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области. 15 июля 2015 г. Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес Хомчак Г.Ф. было направлено уведомление об изменении условий заключения договора аренды на новый срок. 26 октября 2015 г. между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Хомчак Г.Ф. заключен договор <.......> аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок договора установлен с 20 октября 2015 г. по 19 октября 2018 г. Истец просила признать недействительными пункт 1.3 договора, согласно которому участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства, пункт 3.1.7 договора, согласно которому арендатор не имеет права на заключение с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов, пункт 7.2 договора, согласно которому договор действует в период с 20 октября 2015 г. по 19 октября 2018 г., по истечении которого договор считается прекратившим свое действие. Полагала, что она является наиболее незащищенной стороной, что ответчиком при заключении договора аренды не были приняты во внимание все обстоятельства заключения договора между истцом и администрацией Тюменского муниципального района, что повлекло заключение договора аренды от 26 октября 2015 г. с нарушением прав истца, ссылалась на злоупотребление ответчиком правом. Указывала, что поскольку процесс строительства объекта истцом не завершен, использовать объект незавершенного строительства в соответствии с его назначением невозможно, волеизъявление арендодателя на расторжение договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным. Истец добросовестно исполняла обязанности, вносила арендную плату, освоила земельный участок, произвела отсыпку и уплотнение грунта, установила капитальное ограждение из профнастила, установила металлический гараж, возвела дом из бруса, на который зарегистрировано право собственности как на объект незавершенного строительства. Полагала, что имеет право на преимущественное заключение договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацем 1 части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила возложить обязанность на ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Истец Хомчак Г.Ф., ее представитель Кропочев В.С. в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным основаниям.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений - Ахмедова А.С. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 37-40).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, о причинах неявки суд не известил.
Определением суда от 1 октября 2019 г. производство по делу по иску Хомчак Г.Ф. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области в части требований о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок прекращено в связи с тем, что имеется вступившее в законную силу судебное постановление по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласна истец Хомчак Г.Ф., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что обжалуемое решение принято судом с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, дал неверную оценку представленным стороной истца доказательствам и неверно истолковал нормы закона. По утверждению заявителя жалобы, ответчик неоднократно менял свою правовую позицию и толковал закон, на основании которого был заключен договор аренды от 26 октября 2015 г., наиболее удобным для него образом, так как изначально ответчик утверждал, что договор был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, а впоследствии утверждал, что договор был заключен на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Отмечает, что 18 июня 2015 г. истец обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на новый срок, при этом продление договора - это не пролонгация договора, а заключение нового договора без участия в аукционе. Обращает внимание, что в материалы дела не представлено доказательств надлежащего направления в адрес истца Департаментом возражений относительно использования земельного участка с период с 11 марта 2015 г. по 18 июня 2015 г., в связи с чем договор аренды фактически перезаключен конклюдентными действиями сторон в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что несмотря на данные обстоятельства 15 июля 2015 г. Департамент сообщил истцу, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен только после предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, однако регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора. Полагает, что ответчик, установив, что Хомчак Г.Ф. является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 г., на предоставленном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в нарушение пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в установленный законом срок не совершил действий по принятию решения по заявлению, тем самым осуществив незаконное бездействие. Считает, что договор аренды от 26 октября 2015 г. был необоснованно заключен сроком на три года, так как согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земли под индивидуальную жилищную застройку оформляется на срок до 20 лет, а арендатор вправе выбрать срок действия, но с учетом законодательных требований. Ссылается на то, что при указанных обстоятельствах необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имелось, ввиду чего пункт 1.3 договора о том, что участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства был включен в договор неправомерно, а кроме того, пункт 3.1.7 договора также был введен в договор в нарушение требований закона. Выражает несогласие с выводом суда со ссылкой на ранее состоявшиеся судебные постановления о том, что ранее вопрос об обязании заключить договор аренды земельного участка рассматривался, отмечая, что исковые требования о признании договора аренды от 26 октября 2015 г. в части недействительным и обязании заключить договор аренды в данном случае не вытекают из административных или иных публичных правоотношений, а носят материально-правовой характер, направлены на защиту гражданских прав, сопряженных с правом владения и пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца Хомчак Г.Ф., представителя третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших сведений о причинах неявки.
Заслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 марта 2012 г. между администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и Хомчак Г.Ф. (арендатор) заключен договор <.......> аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м, с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок действия договора аренды установлен с 12 марта 2012 г. по 11 марта 2015 г. (л.д.8-11).
15 июля 2015 г. Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес Хомчак Г.Ф. направлено уведомление об изменении условий заключения договора аренды на новый срок (л.д. 12-13).
29 сентября 2015 г. на основании разрешения на строительство от 30 января 2015 г. N <.......> договора аренды земельного участка от 14 марта 2012 г. <.......> за Хомчак Г.Ф. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 46,6 кв.м, степень готовности 50 %, адрес объекта: <.......> (л.д. 18, 19).
12 октября 2015 г. Хомчак Г.Ф. обратилась в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года (л.д. 60).
26 октября 2015 г. между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и Хомчак Г.Ф. (арендатор) заключен договор <.......> аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м, с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, по условиям которого земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.3), арендатор не имеет преимущественного права на заключение с ним на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов (пункт 3.1.7), договор действует в период с 20 октября 2015 г. по 19 октября 2018 г. (пункт 7.2) (л.д. 14-17).
Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 16 апреля 2019 г. был удовлетворен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области к Хомчак Г.Ф. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> расположенного по адресу: <.......>, путем продажи с публичных торгов, в удовлетворении встречного иска Хомчак Г.Ф. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> на новый срок было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 29 июля 2019 г. решение Тюменского районного суда Тюменской области от 16 апреля 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Хомчак Г.Ф. - без удовлетворения.
Разрешая спор в части исковых требований о признании недействительными оспариваемых условий договора аренды от 26 октября 2015 г., руководствуясь статьями 421, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и представленных истцом Хомчак Г.Ф. документов в договор был правомерно включен пункт 1.3, которым предусмотрено предоставление земельного участка арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства, договор аренды заключен с Хомчак Г.Ф. на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, который не предусматривает повторное заключение договора аренды без проведения торгов, таким образом, пункт 3.1.7 договора аренды об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды не нарушает требований закона, в точном соответствии с пунктом 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации приведен в договоре оспариваемый пункт 7.2 договора, в связи с чем суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Выводы суда в оспариваемом решении мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела, установленным из представленных доказательств, основаны на нормах права, в связи с чем оснований для признания их неправильными у судебной коллегии не имеется.
В части исковых требований об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка производство по делу прекращено определением Тюменского районного суда Тюменской области от 1 октября 2019 г., которое в предусмотренном законом порядке не обжаловано, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о несогласии с доводами суда, что ранее вопрос об обязании заключить договор аренды на новый срок рассматривался, изложенные в указанном определении, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
При этом судебная коллегия учитывает, что вступившим в законную силу судебным постановлением по гражданскому делу, в котором принимали участие как истец Хомчак Г.Ф., так и ответчик Департамент имущественных отношений Тюменской области, было установлено, что земельный участок с кадастровым номером <.......> был предоставлен Хомчак Г.Ф. на основании договора аренды от 26 октября 2015 г. однократно для завершения строительства жилого дома, строительство которого не завершено, у Департамента имущественных отношений Тюменской области отсутствуют основания для предоставления земельного участка повторно, в связи с чем удовлетворены исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области от изъятии у Хомчак Г.Ф. объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в удовлетворении встречного иска Хомчак Г.Ф. об обязании заключить договор аренды земельного участка отказано.
Суд апелляционной инстанции, оставляя указанное решение суда без изменения, признал несостоятельными доводы Хомчак Г.Ф. о наличии у нее исключительного права на приобретение прав на земельный участок вследствие наличия в собственности объекта недвижимости, указал, что реализация арендодателем предусмотренного пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права по изъятию объекта незавершенного строительства в полной мере соответствует нормам действующего законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.
В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доводы апелляционной жалобы истца относительно наличия у истца преимущественного права на приобретение прав на земельный участок, о наличии права на заключение договора аренды на новый срок по существу направлены на оспаривание обстоятельств, ранее установленных во вступивших в законную силу судебных постановлениях с участием тех же сторон, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи заключения нового договора аренды с арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков без проведения торгов предусмотрены в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 названного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды может быть заключен без проведения торгов в случае в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта.
Таким образом, вышеуказанными положениями земельного законодательства установлен порядок реализации прав на предоставление в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, которым истец воспользовалась, обратившись 12 октября 2015 г. в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении с ней договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства (л.д.60).
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик менял позицию относительно правовых оснований заключения договора аренды от 26 октября 2015 г., правового значения для разрешения спора не имеют.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на который указывает истец в доводах апелляционной жалобы, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом 29 октября 2015 г., то есть после 1 марта 2015 г.
Из обстоятельств дела следует, что договор аренды заключен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, что прямо указано в договоре аренды, порядок заключения в данном случае договора аренды урегулирован положениями статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Оспариваемые пункты 1.3, 3.1.7 и 3.7 договора аренды земельного участка, заключенного на основании заявления истца: о заключении договора для завершения строительства объекта незавершенного строительства, о сроке действия договора, об отсутствии у истца исключительного права на заключение нового договора аренды, - не противоречат указанным нормам земельного законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными условий договора аренды суд правомерно не усмотрел.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Департамент имущественных отношений Тюменской области осуществил незаконное бездействие, так как в связи с поступившим в адрес ответчика заявлением от 18 июня 2015 г. не совершил действий по принятию решения в соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными условий заключенного впоследствии между сторонами договора аренды земельного участка не являются.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом верно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, установленным из представленных доказательств, доводы апелляционной жалобы содержат несогласие с выводами суда, однако данных выводов не опровергают, по существу направлены на оспаривание обстоятельств, ранее установленных во вступивших в законную силу судебных постановлениях с участием тех же лиц и не могут быть приняты во внимание, нарушения либо неправильного применения норм права судом не допущено, в связи с чем предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тюменского районного суда Тюменской области от 1 октября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Хомчак Г.Ф, - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка