Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 декабря 2022 года Дело N 33-7386/2022

УИД 47RS0016-01-2020-001608-09

Дело N 33-7386/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 13 декабря 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Хрулевой Т.Е.,

судей Головиной Е.Б., Степановой Е.Г.,

при секретаре Белиновой П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Статус Эр" на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года по гражданскому делу N 2-239/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Статус Эр" к Ларину Владимиру Сергеевичу, Лариной Светлане Владимировне об изменении договора, обязании подписать дополнительное соглашение к договору, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., объяснения представителя ООО "Статус ЭР" Понибрат В.А., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Ларина B.C. - Трусова Д.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

12.10.2020 ООО "Статус Эр" обратилось с иском к Ларину B.C. и Лариной B.C. об изменении условия договора участия в долевом строительстве в части продления срока передачи квартиры потребителям до 30 июня 2023 года.

В обоснование требований указано, что 24 октября 2017 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался передать объект долевого строительства (квартиру) до 31 декабря 2020 года. Законодательными и исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга были приняты нормативные правовые акты, изменяющие правовой режим земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома. Земельный участок отнесен к территориям зеленых насаждений общего пользования, в связи с чем строительство по независящим от истца обстоятельствам было приостановлено до момента вступления в силу судебных актов о признании нормативных правовых актов недействующими.

Решением Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 21 июля 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 года, апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 апреля 2022 года решение оставлено без изменений.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2022 года, апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение с указанием на проверку соблюдения процедуры, предусмотренной частью 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, а также условий для изменения договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены по правилам ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело по апелляционной жалобе в их отсутствие в соответствии по ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 24 октября 2017 года между ООО "Статус Эр" с одной стороны и Лариным В.С. и Лариной С.В. с другой стороны заключен договор N 7-97 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 81-91).

По условиям договора ООО "Статус Эр" приняло на себя обязательство передать в собственность Ларину B.C. и Лариной С.В. квартиру за номером 97 на 3 этаже в осях 5с-6с, Ас-Вс/1 проектной общей площадью 38,57 кв.м. в срок до 31 декабря 2020 года (п.п. 1.1, 2.5 договора).

Законами Санкт-Петербурга от 26 января 2018 года N 3-1 и 19 декабря 2018 года N 763-161 "О внесении изменений в Закон Санкт- Петербурга "О зеленых насаждениях общего пользования" земельный участок с кадастровым номером N, на котором осуществляется строительство жилого дома, отнесен к территориям зеленых насаждений общего пользования; в отношении территории, на которой расположен данный земельный участок, утверждена функциональная зона Р2 - зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года N 464 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" указанный земельный участок отнесен к зоне ТР2 - зоне рекреационного назначения - зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования.

Решениями Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года, 27 января 2020 года и 17 июля 2020 года, оставленными без изменения апелляционными определениями Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, перечисленные нормативные правовые акты признаны недействующими в части земельного участка с кадастровым номером N.

Поскольку отнесение земельного участка к территориям зеленых насаждений общего пользования, зоне зеленых насаждений общего и ограниченного пользования и зоне рекреационного назначения исключало возможность строительства жилого дома на указанном земельном участке, истец направил сообщение потребителям о невозможности завершения строительства многоквартирного жилого дома в предусмотренный договором срок. 26.12.2018 ООО "Статус Эр" предложило Ларину B.C. и Лариной С.В. расторгнуть договор (т.1 л.д. 36-38). В свою очередь Ларины потребовали приобретения квартиры в Петроградском районе Санкт-Петербурга, возврата денежных средств размере 5 520 240 руб., оплаты убытков в виде разницы с рыночной ценой квартиры и оплаченными средствами, и неустойки за каждый день пользования средствами с момента оплаты по ставке 1/150 (т.1 л.д.33-34).

20.12.2019 общество предложило Лариным внести изменения в заключенный договор в части продления срока передачи объекта долевого строительства до 31.12.2022 (т.1 л.д.32). Заказное письмо с предложением направлено 20.12.2019 и получено Лариным В.С. -24.12.2019, Лариной С.В.-27.12.2019 (т.1 л.д.28,29,30,31).

30.11.2020 общество предложило Лариным внести изменения в заключенный договор в части продления срока передачи объекта долевого строительства до 30.06.2023 ( т.1 л.д.154). Заказное письмо с предложением направлено 01.12.2020, о чем имеется опись вложения и кассовый чек (т.1 л.д. 152,153).

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд первой инстанции исходил из того, что факт изменения правого статуса земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, не свидетельствует об обязанности участника долевого строительства заключить соглашение об изменении сроков передачи объекта, и пришел к выводу, что привлекая денежные средства от участников долевого строительства, застройщик принимает на себя ответственность за выполнение сроков, установленных договорами участия в долевом строительстве, и несет риски, связанные с неисполнением обязательств, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.

В соответствии с часть 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Следуя пункту 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Материалами дела подтверждается, что Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 19 сентября 2007 года принят и губернатором Санкт-Петербурга 8 октября 2007 года подписан Закон Санкт-Петербурга N 430-85 "О зеленых насаждениях общего пользования". Статьей 2 указанного Закона утверждены Перечень территорий зеленых насаждений общего пользования городского значения (Приложение 1 к Закону) и Схемы территорий зеленых насаждений общего пользования городского значения в границах районов Санкт-Петербурга (Приложение 3 к Закону).

Законом Санкт-Петербурга от 26 января 2018 года N 3-1 в Закон Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях общего пользования" внесены изменения. Таблица "Перечень территорий зеленых насаждений общего пользования городского значения" Приложения 1 к Закону Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях общего пользования" дополнена в том числе позицией 1008-51, в которой указан сквер б/н на пересечении ул. Лодейнопольской и ул. Петрозаводской (пункт 1 статьи 1); схема 13-6 территорий зеленых насаждений общего пользования городского значения в границах Петроградского района Санкт-Петербурга (муниципальный округ Чкаловское) Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях общего пользования" изложена согласно приложению к данному Закону Санкт-Петербурга (пункт 2 статьи 1).

Таким образом, в состав сквера, отнесенного к территориям зеленых насаждений общего пользования, включен земельный участок с кадастровым номером N, принадлежащий на праве собственности ФИО1 и ФИО2, переданный истцу в аренду по договору от 05.12.2016 N N в целях строительства жилого дома, являющегося предметом договора N N участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года по делу N 3а-79/2018 вышеуказанный Закон был признан недействующим в той мере, в которой его положения распространяются на земельный участок с кадастровым номером N.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2018 года по делу N 78-АПГ18-13 решение суда от 26 марта 2018 года было оставлено без изменения, с указанием на то, что права ООО "Статус Эр" как арендатора спорного земельного участка ограничены. В частности, Законом Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге" на территориях зеленых насаждений общего пользования запрещается предоставление земельных участков для размещения объектов капитального строительства (пункт 5 статьи 15); ограничение использования территорий зеленых насаждений общего пользования, включая временное прекращение доступа на указанные территории или их части, допускается только в целях охраны территории зеленых насаждений (пункт 6 статьи 15), а суждения о том, что вид разрешенного использования земельного участка не изменен, у общества имеется разрешение на строительство, которое не отозвано и не оспорено и не имеется доказательств совершения в отношении истца запретительных действий, основных на оспариваемых положениях закона, являются необоснованными.

В дальнейшем Законом Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года N 763-161 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" в отношении территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером N, была утверждена функциональная зона Р2 - зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года N 464 "О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" земельный участок с кадастровым номером N был отнесен к зоне ТР2 - зоне рекреационного назначения - зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2020 года по делу N 3а-31/2020, оставленным в силе определением Судебной коллегии по административным делам по Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июня 2020 года, вышеуказанный Закон был признан недействующим в части отнесения земельного участка с кадастровым номером N к функциональной зоне Р2. Кассационным определением Третьего кассационного суда от 20 января 2021 по делу N 88а-787/2021 решение Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июня 2020 года оставлены без изменения, кассационная жалоба Законодательного Собрания Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2020 года по делу N 3а-33/2020 признано недействующим со дня принятия постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.02.2021 N 85 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524" в части отнесения на листе 94 Приложения N 2 и листе 122 Приложения N 5 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.02.2021 N 85 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524" земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

Вопреки суждениям ответчиков указанные обстоятельства по прохождению административных процедур по отмене нормативных актов в виду включения земельного участка, на котором производилось строительство многоквартирного дома по договору долевого участия в строительстве, в состав сквера, отнесенного к территориям зеленых насаждений общего пользования, а также отнесения земельного участка к территориальной зоне ТР2 -зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения, следует отнести к существенным изменениям обстоятельств, поскольку они препятствовали строительству многоквартирного дома, так как Законом Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге" на территориях зеленых насаждений общего пользования запрещается предоставление земельных участков для размещения объектов капитального строительства (пункт 5 статьи 15), а также предусмотрено ограничение использования территорий зеленых насаждений общего пользования, включая временное прекращение доступа на указанные территории или их части, допускается только в целях охраны территории зеленых насаждений (пункт 6 статьи 15), и если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На то же указывает Третий кассационный суд общей юрисдикции, признавая неверным вывод суда первой инстанции о том, что несвоевременная передача объекта в виду прохождения административных процедур не обладает признаками чрезвычайности и непреодолимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь указанными выше нормами права, коллегия приходит к выводу, что требования застройщика направлены на изменение срока передачи квартиры дольщикам с изменением срока окончания строительства, при этом стороны при заключении договора исходили из того, что существенного изменения обстоятельств, связанных с невозможностью строительства многоквартирного дома на земельном участке, переданном в аренду для целей застройки на законных основаниях, не произойдет, причины, связанные с невозможностью продолжения строительства, носили чрезвычайный характер, не зависели от застройщика, им предприняты все разумные меры по их преодолению, а иного способа, кроме оспаривания нормативных актов, при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась в данных обстоятельствах, не имелось, кроме того, исполнение условий договора без изменений сроков передачи квартиры дольщикам влечет нарушение соотношения имущественных интересов сторон и повлекло бы для застройщика такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (том 1 л.д. 33-34). Следует учесть, что застройщик не уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств. Однако, создание препятствий в строительстве вследствие издания нормативных актов в нарушение действующего законодательства в части используемого под строительство земельного участка, не относится к предпринимательскому риску, за который может нести ответственность застройщик.

Поскольку застройщик своевременно не позднее чем за два месяца до истечения срока договора направил участникам долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора(т.1 л.д.32) а также актуальное предложение с учетом фактических обстоятельств дела (т.1 л.д.154), то требования истца надлежит удовлетворить, внеся изменения в договор N 7-97 от 24.10.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Статус ЭР" и Лариным В.С., Лариной С.В., изложив пункт 2.5 договора в следующей редакции: "Застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до 31.12.2022 и передать объект долевого строительства (квартиру площадью 38,57 кв.м), участнику долевого строительства до 30 июня 2023 года. Застройщик имеет право на досрочный ввод дома в эксплуатацию и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства".

Возражения ответчиков о том, что истец имел возможность продолжать строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером N, отклоняются, как необоснованные.

Руководствуясь статьями 327.1, п.2 ст.328, ст.329, ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года отменить, принять новое.

Внести изменения в договор N 7-97 от 24.10.2017 участия в долевом строительстве, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Статус ЭР" и Лариным Владимиром Сергеевичем и Лариной Светланой Владимировной, в пункт 2.5, изложив его в следующей редакции:

"Застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до 31.12.2022 и передать объект долевого строительства (квартиру площадью 38,57 кв.м), участнику долевого строительства до 30 июня 2023 года. Застройщик имеет право на досрочный ввод дома в эксплуатацию и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства".

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка