Дата принятия: 25 февраля 2019г.
Номер документа: 33-738/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2019 года Дело N 33-738/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В.,
судей Местниковой С.А., Осиповой А.А.,
при секретаре Богатыревой Л.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам сторон на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2018 г., которым по иску Смирникова Ф.Н. к Белоусовой О.С. о признании права общей долевой собственности на земельный участок и выделе из него доли,
ПОСТАНОВЛЕНО:
Иск удовлетворить частично.
Признать право общей долевой собственности Белоусовой О.С. (доля в праве ********), Смирникова Ф.Н. (доля в праве ********) в отношении земельного участка с кадастровым номером ********, площадью ******** кв.м., расположенного по адресу: ...........
Осуществить выдел доли Смирникова Ф.Н. из земельного участка с кадастровым номером ********, площадью ******** кв.м., расположенного по адресу: .........., путем образования земельного участка площадью ******** кв.м., обозначенного в приобщенном к материалам дела межевом плане от _______, подготовленному кадастровым инженером ООО "********", как ********, за исключением из него территории, обозначенной в названном межевом плане как ******** площадью ******** кв.м. (координаты поворотных точек ********), согласно координатам поворотных точек, обозначенных в данном межевом плане ********.
В остальной части иска отказать.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Смирникова Ф.Н. и Белоусовой О.С. в отношении вновь образуемых земельных участков с обременением данных земельных участков в виде ипотеки в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк".
Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., объяснения истца Смирникова Ф.Н. и его представителя Портнягиной А.П., представителя ответчика Вишнякова Е.Ю., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Смирников Ф.Н. обратился в суд с указанным иском к Белоусовой О.С., мотивируя тем, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ******** кв.м., расположенным по адресу: ........... На данном земельном участке расположены два нежилых здания, собственником которых также являлась Белоусова О.С. На основании договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г. Белоусова О.С. продала ООО "********" здание с кадастровым номером N ... по адресу: .........., а также земельный участок под ним. ООО "********" право собственности на земельный участок не зарегистрировало. На основании договора купли-продажи от 14 октября 2016 г. по результатам электронных торгов в рамках процедуры банкротства ООО "********" он приобрел нежилое здание с кадастровым номером N ..., расположенное по адресу: ........... Данное здание расположено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Белоусовой О.С., при этом участок обременен ипотекой в пользу АО "Россельхозбанк". Считает, что приобретая нежилое здание по договору купли-продажи имущества на торгах, он приобрел и право на земельный участок, необходимый для его использования. Доля в праве собственности на земельный участок возникает у покупателя нежилого здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на это здание независимо от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Просил с уточнением исковых требований признать за ним право долевой собственности в размере ******** доли на земельный участок с кадастровым номером N ... по адресу: .......... общей площадью ******** кв.м., разрешенное использование - под магазин, выделить его долю в натуре путем образования земельного участка общей площадью ******** кв.м., с номером обозначения N ... на межевом плане от 06 декабря 2018 г. с обозначением характерных точек границ ********, при этом часть земельного участка с условным номером N ... - под сервитут, площадью ******** кв.м. с обозначением характерных точек границ ********.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с данным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение, удовлетворив иск в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Также не согласился с решением ответчик, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в иске в полном объеме, ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права.
Истец Смирников Ф.Н. и его представитель Портнягина А.П. в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, с доводами жалобы ответчика не согласились.
Представитель ответчика Вишняков Е.Ю. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы Белоусовой О.С., не согласился с доводами жалобы истца, пояснив, что сделка, по которой Смирников Ф.Н. приобрел здание, является ничтожной, поскольку здание продано без земельного участка, что противоречит правовому принципу единства земельного участка и объекта недвижимости на нем.
Ответчик Белоусова О.С., представитель третьего лица АО "Россельхозбанк" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб истца и ответчика, заслушав объяснения явившихся сторон, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ответчик Белоусова О.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером N ..., общей площадью ******** кв.м., расположенного по адресу: .........., право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по РС(Я) _______ Также Белоусовой О.С. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N ..., расположенное на данном земельном участке, право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по РС(Я) _______
18 декабря 2013 г. на основании договора купли-продажи нежилого здания Белоусова О.С. продала ООО "********" объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером N ... по адресу: .......... (п. 1.1.1 договора). Согласно п. 1.3 договора одновременно с передачей права собственности на объект продавец (Белоусова О.С.) передает покупателю (ООО "********") право собственности на земельный участок под ним. ООО ********" не зарегистрировало переход права собственности на приобретенные здание и земельный участок.
В последующем Белоусова О.С. данным земельным участком обеспечила кредитный договор от 19 декабря 2013 г., заключенный между ОАО "Россельхозбанком" и ООО "********", путем заключения с Банком договора ипотеки от 19 декабря 2013 г.
Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 04 июня 2014 г. удовлетворен иск Белоусовой О.С. к ООО "********" о понуждении покупателя к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым номером N ... по адресу: .......... по договору купли-продажи от 18 декабря 2013 г.
Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 05 декабря 2014 г. отказано в удовлетворении иска ООО "********" к Белоусовой О.С. о расторжении договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г.
Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 27 февраля 2015 г. отказано в удовлетворении иска ООО "********" к Белоусовой О.С. о признании договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г. незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и убытков.
14 октября 2016 г. на основании договора купли-продажи имущества на торгах Смирников Ф.Н. приобрел у ООО "********" нежилое здание с кадастровым номером N ..., общей площадью ******** кв.м., расположенное по адресу: ........... В соответствии с п. 1.2 данного договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Якутского городского суда РС(Я) от 04 июня 2014 г. Согласно п. 1.3 продаваемое имущество обременено в пользу АО "Россельхозбанк" на основании договора о залоге недвижимости N ... от _______ Данный договор совершен с ведома и с разрешения АО "Россельхозбанк", обременение в пользу которого со здания после его отчуждения было снято.
Право собственности Смирникова Ф.Н. на нежилое здание с кадастровым номером N ..., общей площадью ******** кв.м., расположенное по адресу: .......... зарегистрировано в Управлении Росреестра по РС(Я) 25 ноября 2016 г.
Разрешая спор, суд первой инстанции сделал вывод о том, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ООО "********" с момента государственной регистрации перехода права собственности к нему на нежилое здание. То обстоятельство, что в договоре купли-продажи здания на торгах от 14 октября 2016 г., заключенном между Смирниковым Ф.Н. и ООО "********", не указано на передачу здания совместно с земельным участком, не означает, что отчуждено только здание без земельного участка, на котором оно расположено, в связи с чем пришел к выводу об обоснованности иска Смирникова Ф.Н., со ссылкой на п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г.), Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.
Из п. 1 ст. 36 (ст. 39.20 действующей редакции) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя частного права собственности.
По данному делу спорный земельный участок находится в собственности частного лица Белоусовой О.С., а не у публичного собственника, поэтому п. 1 ст. 36 ЗК РФ не подлежал применению.
На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из буквального толкования закона следует, что, выполняя служебную роль при здании, самостоятельным объектом гражданского права такие земельные участки не являются. При отчуждении здания они следуют его судьбе, переходя к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме.
Оформление прав на земельный участок под объектом недвижимости при сохранении прав прежнего собственника такой недвижимости на земельный участок возможно лишь при выражении воли собственника на его отчуждение.
В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права своей волей и в своем интересе.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 2 действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Между тем, из договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г. следует, что вместе с нежилым зданием покупателю ООО "********" было передано право собственности на земельный участок под ним, но ООО "********" право собственности на земельный участок не зарегистрировало в установленном законом порядке, следовательно, у ООО "********" право собственности на спорный земельный участок не возникло.
Смирников Ф.Н. обосновывает свои требования договором купли-продажи на торгах от 14 октября 2016 г., заключенным с ООО "********". Предметом данного договора является нежилое здание, расположенное по адресу: ........... Спорный земельный участок предметом договора не являлся.
Право собственности на спорный земельный участок осталось зарегистрированным за Белоусовой О.С., у которой отсутствовала воля на отчуждение спорного земельного участка, так как она в обеспечение обязательств заемщика ООО "********" по кредитному договору передала принадлежащий ей земельный участок в залог АО "Россельхозбанк", как указано выше. В данной ситуации в отсутствие воли частного собственника п. 3 ст. 552 ГК РФ не применяется.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Исходя из установленных обстоятельств, приведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 14 октября 2016 г., заключенный между Смирниковым Ф.Н. и ООО "********", является ничтожной сделкой, поскольку отчуждение здания без соответствующего земельного участка противоречит требованиям закона, а также нарушает права собственника земельного участка Белоусовой О.С., которая стороной сделки не являлась.
В связи с изложенным требования истца о признании за ним права долевой собственности на земельный участок под приобретенным им нежилым зданием в границах, необходимых для его использования, не подлежат удовлетворению, поскольку основаны на ничтожной сделке. Доводы апелляционной жалобы ответчика в связи с изложенным являются обоснованными и заслуживающими внимания, а доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению.
Исходя из указанных обстоятельств и требований закона, характера и существа заявленных Смирниковым Ф.Н. исковых требований, судебная коллегия полагает, что у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требований Смирникова Ф.Н.
С учетом изложенного, решение суда, вынесенное по настоящему делу, не может быть признано законным и обоснованным и потому оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2018 г. по данному делу отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Смирникова Ф.Н. к Белоусовой О.С. о признании права общей долевой собственности на земельный участок и выделе из него доли отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий: Е.В.Пухова
Судьи: С.А.Местникова
А.А.Осипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
