Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 12 апреля 2019 года №33-737/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2019 года Дело N 33-737/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
Председательствующего- Боджокова Н.К.
судей - Мамия М.Р. и Мерзакановой Р.А.
при секретаре судебного заседания - Аутлевой Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Адыгейский РФ АО "Россельхозбанк" по доверенности Костокова А.А. на решение Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от 23 января 2019 года, которым постановлено:
"Исковое заявление ФИО1 к ООО "Содружество" и Адыгейскому региональному филиалу АО "Россельхозбанк" о признании сделки состоявшейся и признании права собственности, удовлетворить.
Признать сделку - договор купли-продажи оздоровительного комплекса, общей площадью 281,8 кв.м, с кадастровым номером 01:03:1100024:369, расположенного по адресу: Россия, <адрес> (Адыгея), <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Содружество" и ФИО1, состоявшейся.
Признать за ФИО1 право собственности на оздоровительный комплекс, общей площадью 281, 8 кв.м, с кадастровым номером 01:03:1100024:369, расположенный по адресу: Россия, <адрес> (Адыгея), <адрес>, на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Содружество" и ФИО1."
Заслушав доклад судьи Мерзакановой Р.А., пояснения истца Абрамова С.В., возражавшего по доводам апелляционной жалобы ответчика- Адыгейского регионального филиала АО "Россельхозбанк" и просившего оставить решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Абрамов С.В. обратился в суд с иском о прекращении залога, указав, что в ноябре 2014 он заключил с ЗАО "Содружество" договор купли-продажи с рассрочкой платежа до 23.11.2018 оздоровительного комплекса общей площадью 281,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора купли-продажи он мог оформить право собственности только после полной оплаты оздоровительного комплекса, стоимость которого была определена сторонами в размере 5 500 000 зублей. Денежные средства он передавал частями генеральному директору ЗАО "Содружество" Хуаз A.M. Последнюю часть в размере 500 000 рублей он передал в сентябре 2018. Продавец гарантировал, что на момент тодписания договора оздоровительный комплекс не имел арестов, ограничений либо обременений. Однако, после подписания договора купли-продажи вышеуказанный оздоровительный комплекс стал залоговым имуществом при получении ЗАО "Содружество" кредита в ОАО "Россельхозбанке", о чем истец узнал во время сбора документов для регистрации за собой права собственности на оздоровительный комплекс, поскольку 27.11.2014 ЗАО "Содружество" заключило с ОАО "Россельхозбанк" договор залога недвижимости, в соответствии с которым, вышеуказанный оздоровительный комплекс, обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору N 141200/0132 от 27.11.2014. В ходе рассмотрения дела в суде Абрамов С.В.
изменил первоначально заявленные требования и просил признать сделку - договор купли-продажи оздоровительного комплекса, заключенный 23.11.2014 между ним и ЗАО "Содружество", состоявшейся и признать за ним право собственности на указанный оздоровительный комплекс.
В судебном заседании первой инстанции истец поддержал измененные требования и просил их удовлетворить. При этом отметил, что он понимает, что даже в случае удовлетворения его требований, право собственности он сможет оформить только после погашения кредита ООО "Содружество" и снятия обременения в виде ипотеки. Вместе с тем, чтобы избежать в будущем препятствий в регистрации приобретенного им оздоровительного комплекса, в частности, наложения каких-либо новых ограничений или обременений, он просил удовлетворить его уточненные требования.
Представитель ответчика ООО "Содружество" по доверенности Аутлев Х.П. в судебном заседании первой инстанции согласился с измененными требованиями истца и пояснил, что действительно 23.11.2014 между ЗАО "Содружество" и Абрамовым С.В. был заключен договор купли-продажи с отсрочкой платежа на четыре года. После этого при получении кредита ответчиком ЗАО "Содружество" на указанный оздоровительный комплекс был оформлен договор залога, поскольку руководство предприятия полагало, что успеет за четыре года вернуть банку кредит. Затем у предприятия появились финансовые затруднения, в связи с чем, пока кредит не погашен. Однако, после погашения кредита и снятия обременения истец сможет оформить право собственности на него, поскольку всю стоимость оздоровительного комплекса истец действительно передал наличными директору ООО "Содружество". В 2015 ЗАО "Содружество" реорганизовано в ООО "Содружество" с переходом всех прав и обязанностей.
Представитель ответчика Адыгейского регионального филиала АО "Россельхозбанк" по доверенности Костоков А.А. в судебном заседании первой инстанции возражал против удовлетворения требований истца, полагая, что в будущем это приведет к возможному выводу оздоровительного комплекса из-под залога.
Представитель третьего лица администрации МО "Красногвардейский район" по доверенности Кацнельсон А.А. в судебное заседание первой инстанции не явилась, представив заявление с просьбой о рассмотрении дела без ее участия. При этом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель администрации МО "Красногвардейский район" по доверенности Кацнельсон А.А. пояснила, что для администрации района важно, чтобы своевременно уплачивалась арендная плата за земельный участок, на котором расположен спорный оздоровительный комплекс, а кто ее будет платить, администрации разницы нет. Выкупать оздоровительный комплекс администрация также намерения не имеет.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика АО "Россельхозбанк" по доверенности Костоков А.А. просил решение Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от 23.01.2019 отменить в полном объеме, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указал, что в данном случае вещь, находившаяся в залоге, была приобретена возмездно ответчиком от лица, не имеющего право его отчуждать, покупатель заложенный вещи (при условии, что он не знал о существовании залога), являясь добросовестным приобретатетелем, становится собственником вещи ( п. 1 ст. 302 ГК РФ) и получает право собственности на вещь без залогового обременения.
При наличии таких обстоятельств, удовлетворение требований истца о признании сделки состоявшейся и признании права собственности, по его мнению, нарушает права и законные интересы Банка - залогодержателя по договору N 141200/0132-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) заключен 27.11.2014.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Абрамов С.В. просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы АО "Россельхозбанк" на решение Красногвардейского районного суда от 23.01.2019.
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав участников судебного заседания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" (впоследствии реорганизовано в АО "Россельхозбанк") в лице Адыгейского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" и ЗАО "Содружество" 27.11.2014 заключен договор N 141200/0132-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому ЗАО "Содружество" в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 141200/0132 от 27.11.2014 передало банку в залог вышеуказанный оздоровительный комплекс и право аренды земельного участка, на котором он расположен.
Вместе с тем, из представленного истцом договора следует, что ранее 23.11.2014 между ним и ЗАО "Содружество" заключен договор купли-продажи оздоровительного комплекса общей площадью 281,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Условиями данного договора купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты оздоровительного комплекса до 23.11.2018. По условиям договора истец может оформить право собственности только после полной оплаты оздоровительного комплекса, стоимость которого была определена сторонами в размере 5 500 000 рублей.
Из Устава ООО "Содружество" следует, что данное общество создано в 2015 путем реорганизации в форме преобразования из ЗАО "Содружество" и является полным его правопреемником по всем правам и обязательствам. Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц 18.05.2015 внесена запись о создании ООО "Содружество" путем реорганизации в форме преобразования из ЗАО "Содружество".
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец пояснил, что денежные средства он передавал генеральному директору ЗАО "Содружество" Хуаз A.M. Последнюю часть в размере 500 000 рублей он передал в сентябре 2018.
Представитель ответчика ООО "Содружество" Аутлев Х.П. в судебном заседании первой инстанции подтвердил указанные обстоятельства и не оспаривал их.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец Абрамов С.В. со своей стороны выполнил все условия договора купли-продажи, т.е. оплатил всю стоимость оздоровительного комплекса, в связи, с чем его требования подлежат удовлетворению.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 454 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При рассмотрении дела суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 131, 223, п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришел к обоснованному выводу о том, что залог сохраняется в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства.
В силу требований ч. 3 ст. 38 Закона об ипотеке, залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Таким образом, положения ст. 353 Гражданского кодекса РФ конкретизируются в ч. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, а именно: при переходе права собственности на имущество, кроме случаев, прямо установленных в законе, обременение в виде ипотеки сохраняется. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя вне зависимости от способа приобретения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия в полном объеме соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что удовлетворение требований истца не нарушает прав и законных интересов банка - залогодержателя.
Также, суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный оздоровительный комплекс, 21.11.2014 администрация МО "Красногвардейский район" передала в аренду ЗАО "Содружество" по договору аренды на десять лет. При этом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель администрации пояснила, что администрация не возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку для администрации важно только то, чтобы арендная плата за указанный земельный участок вовремя оплачивалась.
Доводы жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали доводы суда, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и основаны на субъективном толковании правовых норм.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, в связи, с чем, является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от 23 января 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика АО "Россельхозбанк" по доверенности Костокова А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий: Н.К. Боджоков
Судьи: Мамий М.Р. и Р.А. Мерзаканова
Копия верна:
Судья Верховного суда
Республики Адыгея Р.А. Мерзаканова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка