Дата принятия: 03 декабря 2019г.
Номер документа: 33-7357/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2019 года Дело N 33-7357/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи - Хираева Ш.М.,
судей - Сатыбалова С.К., Абдулаева М.М.,
при секретаре - Халидовой З.З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Хираева Ш.М. дело по апелляционным жалобам М.М.А., А.А.Г. и А.З.М. на решение Хунзахского районного суда от <дата> по делу по иску Администрации МО СП "Сельсовет Уздалросинский" к М.М.А., А.З.М., А.А.Г. о признании договоров аренды незаключенными, встречному иску ответчиков о понуждении МО СП "Сельсовет Уздалросинский" произвести государственную регистрацию прав по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, <дата>, <дата> и <дата>, составленные между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и ответчиками, обязать МО СП "Сельсовет Уздалросинский" осуществить постановку на государственный учет земельных участков по данным договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, <дата>, <дата>, <дата>,
установила:
Администрация МО СП "Сельсовет Уздалросинский" обратилось с иском к М.М.А., А.З.М., А.А.Г. о признании договоров аренды не заключенными.
Доводы иска мотивированы тем, что согласно договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленным между Уздалросинской сельской администрацией <адрес> в лице Г.М.М. и А.З.М., последнему передано в аренду два участка земли по 2 га земель с последующим выкупом и передачей по наследству для рекультивации нарушенных сельскохозяйственных земельных участков, сроком на 49 лет, где общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет 0,2 % от прибыли, при улучшении сельскохозяйственных угодий арендатор освобождается от арендной платы еще на 5 лет, с правом возведения сарая для КРС и МРС, подсобного и жилого помещений, водохранилища, дороги и прочих необходимых строений.
Согласно договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленному между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и М.М.А., последнему передано в аренду 0,8 га земель для посадки сада, сроком на 49 лет, где общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет по 3 тыс. руб., с правом возведения садового домика, подсобки для инвентаря и беседки.
Согласно договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленным между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и А.А.Г., последнему передано в аренду 0,6 га земель для ведения КФХ и освоения заброшенных земель в местности "Бакъда", сроком на 49 лет, где общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет по 2 тыс. рублей с правом возведения домика для инвентаря, сарая и подсобных строений.
Переданные в аренду земельные участки не прошли процедуру формирования и государственного кадастрового учета, нарушены требования статей 6, 80 ЗК РФ, статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре". Подписанные сторонами договора аренды земельного участка не содержат данных, позволяющих идентифицировать объект арендных отношений.
Ответчики не могут представить доказательства совершения ответчиками действий по межеванию границ спорного земельного участка, по постановке земельного участка на кадастровый учет.
В указанных выше четырех договорах аренды все существенные условия договора аренды, которые должны быть указаны в надлежаще составленном договоре аренды, согласно российскому законодательству, отсутствуют.
Ни один из указанных четырех участков не прошёл кадастровый учет, как того требует ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Один из договоров заключен в 2003 г., последующие договора заключены в 2006 г. и 2008 годах соответственно. В этот период уже действовала указанная норма о необходимости пройти кадастровый учет. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3). Данные о том, какой именно земельный участок передан в аренду, с какими координатами, отсутствуют.
Таким образом, существенные условия договора аренды не были соблюдены при заключении договоров с М.М.А., А.З.М., А.А.Г.
В связи с чем истец просит суд признать указанные четыре договора незаключёнными.
Ответчики А.З.М. и М.М.А. и их представитель К.Ш.М. иск не признали, обратились со встречным иском, в котором указали, что из существа заявленных исковых требований видно, что они противоречивы и фактически исключают возможность удовлетворения друг друга. Так, истцом изначально было заявлено требование о расторжении договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и взыскании долга. Наряду с данным требованием истцом заявлено требование о признании указанных договоров аренды незаключенными в силу несогласованности сторонами существенных условий договора. Таким образом, учитывая существо данных требований, а именно требование о расторжении договоров аренды ввиду ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон и одновременно признания этих же договоров незаключенными, носят взаимоисключающий характер.
Договора аренды подлежат регистрации в Управлении Росреестра по Республике Дагестан и инициировать данную процедуру регистрации обязано именно МО СП "Сельсовет Уздалросинский".
Ответчики просят суд во встречном иске обязать МО СП "Сельсовет Уздалросинский" осуществить государственную регистрацию прав по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>.
Обязать МО СП "Сельсовет Уздалросинский" осуществить постановку на государственный кадастровый учет земельного участка по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>.
Решением Хунзахского районного суда от <дата> постановлено:
"Исковые требования администрации МО СП "Сельсовет Уздалросинский" удовлетворить.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленный между Уздалросинской сельской администрацией <адрес> в лице Г.М.М. и А.З.М. признать не заключенным.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленный между Уздалросинской сельской администрацией <адрес> в лице Г.М.М. и А.З.М., с правом возведения сарая для КРС и МРС, подсобного и жилого помещений признать не заключенным.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата> составленный между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и М.М.А. признать не заключенным.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата> составленный между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и А.А.Г. признать не заключенным.
Встречные исковые требования М.М.А., А.З.М., А.А.Г. о понуждении МО СП "Сельсовет Уздалросинский" произвести государственную регистрацию прав по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, составленные между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и ответчиками, обязать МО СП "Сельсовет Уздалросинский" осуществить постановку на государственный учет земельных участков по данным договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, <дата>, <дата>, <дата> отклонить".
На указанное решение М.М.А., А.А.Г. в лице М.М.А. и А.З.М. поданы апелляционные жалобы, в которых выражается несогласие с выводами судьи районного суда.
В обоснование доводов апелляционных жалоб указывается, что в момент заключения Договора земельный участок, являющийся объектом спора, не прошел государственный кадастровый учет по вине МО СП "Сельсовет Уздалросинский", однако стороны в момент заключения Договора четко определили, какой именно участок был представлен, указав общеизвестную всем жителям <адрес> название местности "<адрес>". Таким образом, стороны в момент заключения Договоров индивидуализировали объект арендных отношений.
Поскольку договор фактически исполнялся сторонами (уже на протяжении 13 лет), то он не может быть оспорен по основаниям незаключенности и ненадлежащему описанию объекта, в связи с чем выводы истца о незаключенности договора аренды являются несостоятельными и не имеют правового значения при разрешении спора.
Заместителем прокурора <адрес> РД Т.Р.С. на основании проведённой проверки соблюдения требований федерального законодательства при администрировании неналоговых доходов бюджетов за 2016 г. - истекший период 2018 г. вынес главе администрации МО СП "Сельсовет Уздалросинский" представление об устранении требований федерального законодательства при администрировании неналоговых доходов бюджетов от <дата> N, в котором по сути признает договоры аренды заключенными и указывает на нарушения именно МО СП "Сельсовет Уздалросинский" выраженные в невыполнении установленных законом обязанностей, а именно в невнесении в реестр муниципального имущества всех сведений о муниципальном имуществе, в частности, не проведении кадастрового учета муниципального имущества.
Таким образом, полагают, что договор подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Республике Дагестан и инициировать данную процедуру регистрации обязано МО СП "Сельсовет Уздалросинский".
Ответчики добросовестно исполняли обязательства по Договору в течение многих лет и поэтому считают, что не должны нести бремя отрицательных последствий невыполнения МО СП "Сельсовет Уздалросинский" своих обязательств по договору.
Договора были заключены в 2003, 2006 и 2008 г.г. Если собственником указанных земель являлось МО "<адрес>", то в течение 3-х лет МО "<адрес>" не заявило о признании указанных договоров недействительными, в связи с чем также полагают, что по заявленным истцом требованиям истек срок исковой давности.
В возражениях на апелляционные жалобы МО СП "сельсовет Уздалросинский" в лице И.О.М., считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, обсудив указанные доводы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 606 - 607 ГК Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК Российской федерации).
Положениями ст. 432 ГК Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.042003 г., <дата>, <дата>, <дата> заключены с грубыми нарушениями норм действующего законодательства, предмет договора не индивидуализирован, следовательно, договора аренды является незаключенным.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции и находит его правильным ввиду следующего.
В нарушение требований ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ни один из земельных участков ответчиков, переданных им по договорам аренды, не прошёл кадастровый учет. Между тем, указанные договора заключены в 2003 г., 2006 г. и 2008 годах, то есть в период действия нормы, устанавливающей необходимость постановки земель сельскохозяйственного назначения на государственный кадастровый учет.
Согласно договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленным между Уздалросинской сельской администрацией <адрес> в лице Г.М.М. и А.З.М., последнему передано в аренду два участка земли по 2 га земель с последующим выкупом и передачей по наследству для рекультивации нарушенных сельскохозяйственных земельных участков, сроком на 49 лет, где общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет 0,2 % от прибыли, при улучшении сельскохозяйственных угодий арендатор освобождается от арендной платы еще на 5 лет, с правом возведения сарая для КРС и МРС, подсобного и жилого помещений, водохранилища, дороги и прочих необходимых строений (ответчик А.З.М.).
Согласно договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленному между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и М.М.А., последнему передано в аренду 0,8 га земель для посадки сада, сроком на 49 лет, где общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет по 3 тыс. руб., с правом возведения садового домика, подсобки для инвентаря и беседки (ответчик М.М.А.).
Согласно договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, составленному между сельсоветом "Уздалросинский" в лице Г.М.М. и А.А.Г., последнему передано в аренду 0,6 га земель для ведения КФХ и освоения заброшенных земель в местности "Бакъда", сроком на 49 лет, где общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет по 2 тыс. руб., с правом возведения домика для инвентаря, сарая и подсобных строений (ответчик А.А.Г.).
Анализируя предметы вышеназванных договоров аренды земельных участков, судебная коллегия приходит к выводу, что переданные ответчикам по договорам аренды земельные участки, не имеют признаков индивидуализации, предусмотренной ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Вместе с тем, по материалам дела на момент предоставления земельных участков в аренду и заключения соответствующих договоров в 2003, 2006 и 2008 г.г. границы земельных участков не были установлены ни посредством определения координат характерных точек таких границ, ни посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения.
Фактически, договора аренды был заключены с грубым нарушением норм действующего законодательства, предметы договора аренды не индивидуализирован, следовательно, договора аренды от <дата>, <дата> и <дата> являются незаключенными.
Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ст. 3 п. 10, действовавшему на период заключения договоров (в настоящее время утратило силу), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно указанной норме до разграничения земель собственником распорядителем земель должна была выступать администрация муниципального образования "<адрес>" и только она была правомочна заключать договора аренды.
Разграничение земель осуществлено <дата>, согласно постановлению N Администрации MP "<адрес>" и земельный участок площадью 664, 51 га, куда и входят спорные земли, был передан администрации МО СП "Сельсовет Уздалросинский". До указанного времени администрация МО СП "Сельсовет Уздалросинский" стороной в договоре аренды не могла быть.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу указанного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в данном случае при передаче земельных участков ответчикам по договорам аренды нарушены существенных условия договора.
Указание в апелляционных жалобах на то, что договора аренды земельных участков заключены в установленной форме, и фактически исполнялись между сторонами, не могут повлечь отмену состоявшегося по делу решения, поскольку при рассмотрении дела судом установлено, что указанные договора заключены на условиях, которые не были соблюдены в подлежащей форме.
Представитель ответчиков, ссылаясь на исполнение договоров аренды земельного участка, в обоснование своих доводов должен был предоставить соответствующие доказательства. Вместе с тем, материалы дела не содержат и ответчиками не было предоставлено суду первой инстанции надлежащих допустимых доказательств исполнения спорных договоров, а потому доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению как необоснованные.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно отказал в применении последствий пропуска срока исковой давности, определив его начало с <дата>, то есть с даты, когда у истца возникло право на обращение в суд за признанием договоров аренды незаключенным. Ответчиком данная дата не опровергнута.
Встречные исковые требования ответчиков о понуждении МО СП "Сельсовет Уздалросинский" произвести государственную регистрацию прав по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, <дата>, <дата>, осуществить постановку на государственный учет земельных участков по указанным договорам также не подлежали удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 13 ч. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Между тем, Уздалросинская сельская администрация до <дата>, то есть до момента разграничения земельных участков и передачи спорных участков в ведение сельской администрации, была неправомочна давать заявку на регистрацию указанных сделок, поскольку надлежащей стороной договора и правообладателем земельного участка не являлась.
Другие доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств, поэтому не могут являться основанием для отмены судебного решения.
К тому же данные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению спора, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
С учетом изложенного, принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Хунзахского районного суда от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
