Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 18 октября 2019 года №33-735/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 октября 2019 года Дело N 33-735/2019
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Кукшиновой О.М.,
судей Кнепмана А.Н., Мудрой Н.Г.,
при секретаре Шаховой И.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 19.07.2019, которым постановлено:
Исковые требования Бояршинова С. Н. к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, удовлетворить.
Признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка заключенного Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области с Бояршиновым С. Н. 21.11.2013 N <...>.
Аннулировать в ЕГРПН записи о прекращении аренды и сделки по договору аренды от 16.04.2018.
Восстановить в ЕГРПН запись о регистрации аренды и запись о регистрации сделки аренды земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного по адресу <...>, по договору аренды заключенного с Бояршиновым С. Н. 21.11.2013 N <...>.
В удовлетворении исковых требований Бояршинова С. Н. к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным и его отмене, отказать.
В удовлетворении исковых требований Бояршинова С. Н. к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области об обязании внести запись о продлении договора и отзыве заявления отказать.
Заслушав доклад судьи Кнепмана А.Н., пояснения представителя ответчиков мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области и муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" Драгуновой О.В., представителя истца Хрящевой И.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Бояршинов С.Н. обратился в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным и его отмене.
Требования мотивировал тем, что он является собственником объекта незавершённого строительства со степенью готовности 97 %, расположенного на арендуемом им земельном участке по адресу: <...>. Ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка и обратился с заявлением о снятии с земельного участка обременения в виде аренды. Уведомление о расторжении договора он не получал.
Просил суд признать расторжение договора аренды земельного участка от 21.11.2013 N <...> в одностороннем порядке недействительным и отменить.
17.07.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казённое учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - КУМИ мэрии города).
Представитель истца Хрящева И.В. в судебном заседании, поддержав доводы иска, исковые требования уточнила, просила суд признать расторжение договора аренды земельного участка от 21.11.2013 N <...> незаконным и отменить; обязать КУМИ мэрии города внести запись о продлении договора аренды от 21.11.2013 N <...> на неопределённый срок и отозвать заявление от 16.04.2018 - подраздел 3-1 и подраздел 3-4 записи об аренде; аннулировать запись о прекращении обременения на земельный участок с кадастровым номером <...> в пользу Бояршинова С.Н.
Представитель ответчиков мэрии города и КУМИ мэрии города Драгунова О.В. иск не признала, пояснила, что мэрия города является ненадлежащим ответчиком, так как арендодателем земельного участка выступает КУМИ мэрии города. Договор аренды был заключён на три года и в последующем возобновлён на неопределённый срок. Воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора аренды, арендодатель предупредил истца о расторжении договора за один месяц, направив предупреждение от 15.12.2017 по адресу, неоднократно указываемому Бояршиновым С.Н. в своих обращениях в мэрию города. Договорные отношения прекращены, так как поступали жалобы жителей, которые проживают в непосредственной близости от спорного участка.
Истец Бояршинов С.Н., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - третье лицо Управление Росреестра по ЕАО) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе КУМИ мэрии города просил решение суда отменить, вынести новое решение об отказе удовлетворении требований.
Ссылаясь на разъяснения, данные Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 26.09.2016 N Д23и-4545 относительно срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, указал, что заключённый с истцом договор аренды прекратил своё действие по истечении установленного в нём срока.
Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрен порядок предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства, в соответствии с которым Бояршинов С.Н. не лишён права на обращение с целью оформления аренды земельного участка.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчиков мэрии города и КУМИ мэрии города Драгунова О.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель истца Хрящева И.В. выразила согласие с решением суда.
Истец Бояршинов С.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определённый договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 21.11.2013 N <...>, заключённому с КУМИ мэрии города, Бояршинову С.Н. для строительства гаража-стоянки во временное владение и пользование на срок по 20.11.2016 предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...>, из категории земель "земли населённых пунктов", расположенный по адресу: <...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 5.4 данного договора арендатор вправе после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя пользоваться земельным участком. В этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.
В связи с отсутствием письменных возражений со стороны арендодателя Бояршинов С.Н. продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды.
15.12.2017 КУМИ мэрии города направил истцу уведомление о прекращении действия договора аренды с 01.02.2018, указав также, что договор прекратил своё действие с 21.11.2016.
16.04.2018 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о прекращении аренды земельного участка.
Считая, что оснований для прекращения договора аренды и снятия обременения с земельного участка не имеется, Бояршинов С.Н. обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришёл к выводу о незаконности расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается.
В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 14.09.2018, оставившим без изменения решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 02.07.2018 по гражданскому делу N 2-1325/2018 по иску КУМИ мэрии города к Бояршинову С.Н. об освобождении земельного участка, сносе построек и возврате участка, при оценке доводов апелляционной жалобы КУМИ мэрии города установлен факт неправомерности расторжения договора аренды от 21.11.2013 N <...> в одностороннем порядке, поскольку такой отказ являлся злоупотреблением права со стороны КУМИ мэрии города. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок, 21.12.2017 мэрией города Бояршинову С.Н. выдано два разрешения на строительство на вышеуказанном земельном участке объектов капитального строительства - гаража и склада.
В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Злоупотребление правом не допускается (статья 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что имеет место злоупотребление правом на односторонний отказ от договора со стороны КУМИ мэрии города и несоответствие такого отказа требованиям законодательства.
Разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенные в письме от 26.09.2016 N Д23и-4545 относительно ограниченного срока действия договора аренды земельного участка, приведённые в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда, поскольку договор аренды заключён с Бояршиновым С.Н. до 01.03.2015.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет своё действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.
Положения Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившие в силу с 01.03.2015, которыми обосновываются указанные разъяснения, прямо не устанавливают, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.
Не является основанием для отказа в иске ссылка КУМИ мэрии города наличие у Бояршинова С.Н. права на обращение с целью оформления аренды земельного участка для завершения строительства.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 19.07.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" - без удовлетворения.
Председательствующий О.М. Кукшинова
Судьи А.Н. Кнепман
Н.Г. Мудрая


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка