Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 марта 2022 года Дело N 33-7325/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Одинцова В.В.

судей Метова О.А. и Поповой С.К.

по докладу Метова О.А.

при секретаре Ким С.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Шаховой Е.А. на решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 ноября 2021 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шахова Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к АО "Пансионат Лучезарный", в котором просит признать предварительный договор купли - продажи нежилого помещения N СК5-21, заключенный 16.11.2020 г. между истцом и ответчиком, расторгнутым; признать предварительный договор купли- продажи нежилого помещения N СК5-22, заключенный 16.11.2020 г. между истцом и ответчиком, расторгнутым; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 11 108 000 руб., оплаченные по предварительному договору купли-продажи от 16.11.2020. N СК5-21 за нежилое помещение с условным номером N 21 кадастровый номер 23:49:0123019:1512, общей проектной площади 25,7 кв.м., расположенное на 3 (третьем) этаже в нежилом здании: Корпус по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 11 460 000 руб., оплаченные по предварительному договору купли-продажи от 16.11. 2020 г. N СК5-22 за нежилое помещение с условным номером , кадастровый , общей проектной площади 26,5 кв.м., расположенное на 3 (третьем) этаже в нежилом здании: Корпус по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1; взыскать с ответчика в пользу истца разницу между оплаченной стоимостью нежилых помещений и рыночной стоимостью помещений, в размере: - по Договору СК5-21 - 4 899 000 руб., по Договору СК5- 22-5 045 000 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в соответствии со ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", исходя из рыночной стоимости объектов на дату обращения с исковыми требованиями; взыскать с ответчика в пользу истца: проценты за пользование чужими денежными средствами, указав в решении суда, что окончательный размер процентов за пользование чужими средствами рассчитывается на день уплаты истцу, суммы, указанной в пунктах 3 и 4 требований; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Требования обоснованы тем, что 16.11.2020 г. между истцом и ответчиком были заключены предварительные договоры купли- продажи нежилых помещений. При заключении договоров ответчик гарантировал покупателю, что права продавца на нежилые помещения не обременены притязаниями третьих лиц, не заложены, в споре и под арестом не состоят, помещение не является предметом договора купли-продажи с третьими лицами, в том числе предварительного договора купли-продажи. Истец уплатил ответчику полную стоимость нежилых помещений. 01.07.2021 г. агент, выступающий посредником между истцом и ответчиком, направила Шаховой Е.А. два проекта основных договоров купли-продажи, ознакомившись с которыми, истец направила свои возражения, так как существенные условия, предусмотренные предварительными договорами, были изменены, а именно, стоимость объектов, указанная в договорах, была снижена на 50 %, срок передачи помещений были увеличены. В последующем истцу стало известно, что в отношении нежилого здания, в котором расположены оба нежилых помещения, шли судебные разбирательства, на здание был наложен арест, в дальнейшем снятый. На момент обращения с настоящими исковыми требованиями в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело по иску администрации г. Сочи к ООО "Маленький принц" к АО "Пансионат Лучезарный" о сносе самовольно возведенных строений. Истец полагает, что ответчиком нарушены существенные условия предварительных договоров купли- продажи. Кроме того, рыночная стоимость приобретенных истцом нежилых помещений существенно выросла. Истцом получен ответ на претензию, в которой указано, что ответчик не возражает против расторжения договоров и возврата полученной суммы, однако игнорирует требования о возмещении разницы между оплаченной суммой и рыночной стоимостью нежилых помещений.

Представитель ответчика иск не признал.

Обжалуемым решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 24 ноября 2021 года иск удовлетворен частично. Суд своим решением постановил: признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N СК5-21, заключенный 16 ноября 2020 года между Шаховой Еленой Александровной и АО "Пансионат Лучезарный", расторгнутым; признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N СК5-22, заключенный 16 ноября 2020 года между Шаховой Еленой Александровной и АО "Пансионат Лучезарный", расторгнутым; взыскать с АО "Пансионат Лучезарный" в пользу Шаховой Елены Александровны денежные средства в размере 11 108 000 рублей, оплаченные Предварительному Договору купли-продажи от 16 ноября 2020 года N СК5-21 за нежилое помещение с условным номером N 21, кадастровый номер 23:49:0123019:1512, общей проектной площади 25,7 кв.м., расположенное на 3 (третьем) этаже в Нежилом здании: Корпус N 5 по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1; взыскать с АО "Пансионат Лучезарный" в пользу Шаховой Елены Александровны денежные средства в размере 11 460 000 рублей, оплаченные Предварительному Договору купли-продажи от 16 ноября 2020 года N СК5-22 за нежилое помещение с условным номером N 22, кадастровый номер 23:49:0123019:1513, общей проектной площади 26,5 кв.м., расположенное на 3; признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N СК5-21, заключенный 16 ноября 2020 года между Шаховой Еленой Александровной и АО "Пансионат Лучезарный", расторгнутым; признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N СК5-22, заключенный 16 ноября 2020 года между Шаховой Еленой Александровной и АО "Пансионат Лучезарный", расторгнутым; взыскать с АО "Пансионат Лучезарный" в пользу Шаховой Елень: Александровны денежные средства в размере 11 108 000 оплаченные пс Предварительному Договору купли-продажи от 16 ноября 2020 года N СК5-21 за нежилое помещения с условным номером N 21, кадастровый , общей проектной площади 25,7 кв.м., расположенное на 5 (третьем) этаже в Нежилом здании: Корпус по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1; взыскать с АО "Пансионат Лучезарный" в пользу Шаховой Елены Александровны денежные средства в размере 11 460 000 оплаченные пс Предварительному Договору купли-продажи от <Дата ...> N СК5- "21 за нежилое помещение с условным номером , кадастровый , общей проектной площади 26,5 кв.м., расположенное на 3 (третьем) этаже в Нежилом здании: Корпус по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1; взыскать с АО "Пансионат Лучезарный" в пользу Шаховой Елены Александровны расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. В остальной части требований - отказано.

В апелляционной жалобе Шахова Е.А. просит решение суда отменить, как необоснованное, принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат нормам действующего законодательства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с принятием в этой части нового решения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Из материалов дела следует, что 16.11.2020 г. между истцом и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи: - N СК5-21 нежилого помещения с условным номером N 21, кадастровый номер 23:49:0123019:1512, общей проектной площади 25,7 кв.м., расположенного на 3 этаже в Нежилом здании: Корпус N 5 по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1, принадлежащего ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации нежилого помещения, общей проектной площади 26,5 кв.м., расположенного на 3 (третьем) этаже в нежилом здании: Корпус по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, дом 1, принадлежащего ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

При заключении договоров N СК5-21 и N СК5-22 ответчик гарантировал покупателю, что права продавца на нежилые помещения не обременены притязаниями третьих лиц, не заложены, в споре и под арестом не состоят, помещение не является предметом договора купли-продажи с третьими лицами, в том числе предварительного договора купли-продажи (3.1.5 Договоров).

Стороны согласовали следующие порядок и сроки заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения: пункт 1.2 Договора N СК5-21 - основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 2 квартала 2021 года; пункт 1.2 Договора N СК5-22 - основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 2 квартала 2021 года.

В соответствии с п. 2.2 Договора N СК5-21 истец 16.11.2020 г. оплатил ответчику частично стоимость нежилого помещения в размере 11 108 000 (одиннадцать миллионов, сто восемь тысяч) руб., что подтверждается распиской от 16.11.2020 г. о получении наличных денежных средств в размере 5 554 000 руб.

В соответствии с п. 2.2 Договора N СК5-22 истец 16.11.2020 г. оплатил ответчику частично стоимость нежилого помещения в размере 11 460 000 руб., что подтверждается распиской от 16.11.2020 г. о получении наличных денежных средств в размере 5 730 000 руб. г. истцом переведены в безналичном порядке на реквизиты ответчика денежные средства в размере 11 284 000 руб., по 50 % от стоимости по Договору N СК5-21 и Договору N СК5-22, что подтверждается платежным поручением N 99976 от 17.11.2020 года.

Согласно пунктам 1.3 Договора N СК5-21 и Договора N СК5-22 продавец обязуется передать покупателю помещение с выполненными ремонтно- отделочными работами в срок не позднее 2 квартала 2021 года.

01 июля 2021 года истцу были направлены два проекта основных договоров купли-продажи, ознакомившись с которыми, Шахова Е.А. 02.07.2021 г. направила свои возражения, так как существенные условия, предусмотренные предварительными договорами N СК5-21 и N СК5-22, были изменены. Истец посчитал, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение предварительных договоров, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Шахова Е.А. не была согласна со следующими условиями проектов основного договора купли-продажи: стоимость объектов, указанная в договорах, была снижена на 50%, срок передачи помещений с выполненными ремонтно-отделочными работами были увеличены.

В последующем в результате переписки стороны 08.09.2021 г. пришли к согласию заключения основных договоров купли-продажи нежилых помещений с соблюдением всех существенных условий, указанных ранее в предварительных договорах.

Как следует из искового заявления, 14.09.2021 г. истцу стало известно, что ответчиком нарушены условия пункта 3.1.5 предварительных договоров. В отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0123019:1143, в котором расположены оба нежилых помещения, шли судебные разбирательства, в которых продавец выступал в роли ответчика по иску администрация г. Сочи, о сносе самовольных построек.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2020 г. на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0123019:1143 в качестве обеспечительной меры был наложен арест.

То есть, на момент заключения предварительных договоров СК5-21 и СК5- 22 16.11.2020 г., помещения, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0123019:1143 (коттедж N 5), находились в обременении с 11.06.2020 года.

При этом, представители ответчика не проинформировали Шахову Е.А. при заключении предварительных договоров 16711:2020 года об имеющихся обременениях.

Длительная переписка истца и ответчика, связанная с согласованием условий основных договоров свидетельствует о намерении покупателя приобрести спорное недвижимое имущество, нахождение которого на момент сделок под арестом не может быть рассмотрено в качестве существенного нарушения условий договора.

Вступившим в законную силу 03.06.2021 г. решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 г. в иске администрации г. Сочи о сносе самовольных построек отказано, обеспечительные меры сняты.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования частично.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о недобросовестности в поведении истца при заявлении неустойки по следующим основаниям.

Согласно части 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации: в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Расчет процентов, представленный истцом, с учетом требований ст. 395 ГК РФ, судебная коллегия принимает во внимание, поскольку он является верным и ответчиком не опровергнут.

С учетом указанного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости взыскания процентов в размере 1 041 669,31 рублей, поскольку истец, проявил осмотрительность при заключении сделки, что подтверждается длительной перепиской сторон, а затем, узнав о наличии обременений, которые могли не только ограничить право истца на распоряжение недвижимым имуществом, но и полностью лишить его такого права без соответствующей компенсации, истица направила ответчику претензию о расторжении предварительных договоров. Переписка между сторонами также свидетельствует о том, что истец не знал, а ответчик до определенного момента скрывал о наличии обременений, о чем в материалах дела имеются скриншоты переписки.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 24 ноября 2021 года отменить в части отказа в иске о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, принять в этой части новое решение.

Взыскать с АО "Пансионат "Лучезарный" в пользу Шаховой Елены Александровны проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 041 669,31 рубля.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в части приостановления производства по делу в течение 3 месяцев в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 03 марта 2022 года.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Радченко Д.В. Дело N 33-7325/22 (2-3744/21)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 марта 2022 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Одинцова В.В.

судей Метова О.А. и Поповой С.К.

по докладу Метова О.А.

при секретаре Ким С.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Шаховой Е.А. на решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 ноября 2021 года.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 24 ноября 2021 года отменить в части отказа в иске о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, принять в этой части новое решение.

Взыскать с АО "Пансионат "Лучезарный" в пользу Шаховой Елены Александровны проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 041 669,31 рубля.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в части приостановления производства по делу в течение 3 месяцев в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 03 марта 2022 года.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка