Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июня 2021 года Дело N 33-7325/2021

г. Екатеринбург

07 июня 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего

Ольковой А.А.судей

Орловой А.И.Зайцевой В.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Тишкову Андрею Витальевичу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, неустойки, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23.12.2020.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения ответчика Тишкова А.В., его представителя Сабурова Е.А., возражения представителя истца Администрации г. Екатеринбурга - Чечетиной К.А., судебная коллегия

установила:

истец, Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на наличие задолженности по оплате арендной платы за пользование земельным участком за период с января 2017 г. по сентябрь 2020 г., просила взыскать с ответчика 397950,18 руб., а также пени за период с 11.01.2020 по 29.09.2020 - 90501,91 руб.

В обоснование указано, что ответчик Тишков А.В. являлся собственником нежилых помещений площадями 608,6 кв.м и 777,7 кв.м с кадастровыми номерами :954 и :953, расположенных в здании ГСК по <адрес>. Указанные помещения расположены в здании площадью 22231,5 кв.м с кадастровым номером :256, построенном и введенном в эксплуатацию на земельном участке площадью 5 532 кв.м с кадастровым номером :95, предоставленном ГСК-94 изначально по договору аренды от 26.06.1997 N 662-н, а затем по договору аренды от 14.05.2008 N 3-1106, заключенных с Администрацией г. Екатеринбурга. Участок предоставлен во временное владение и пользование на неопределенный срок.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Заочным решением суда от 23.12.2020 иск удовлетворен в полном объеме.

Определением суда от 19.02.2021 в отмене заочного решения ответчику отказано.

Не согласившись с решением суда, представитель ответчика Сабуров Е.А. обратился с апелляционной жалобой. Указал, что вынесением решения суда в отсутствие ответчика были нарушены его процессуальные права, Тишков А.В. не смог представить свой расчет задолженности, заявить ходатайство о снижении неустойки, представить доказательства частичной оплаты задолженности. Неявка в судебное заседание была вызвана уважительной причиной, а именно затоплением помещений ответчика, наличием лишь у него возможности перекрыть воду. Настаивает на том, что расчет арендной платы истцом произведен неверно, поскольку при определении приходящейся на ответчика доли в праве на земельный участок из общей площади здания исключается площадь мест общего пользования, вследствие чего увеличивается его доля в площади земельного участка. Фактически гаражи и административные помещения, расположенные в здании, обособлены друг от друга, ввиду чего владельцы офисов не имеют доступа к местам общего пользования гаражей и наоборот. Принадлежащие ответчику помещения находятся на цокольном этаже, имеют отдельный вход, свои места общего пользования и инженерные сети. Размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности, к общей площади всего объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Счета по оплате арендной платы были выставлены собственникам помещений задним числом, поскольку длительное время Администрация продолжала выставлять арендную плату ГСК, который оплачивал ее до конца 2016 г. Впоследствии направляемые расчеты ответчик не получал, что является основанием для снижения ставки неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Тишков А.В., его представитель Сабуров Е.А. доводы жалобы поддержали.

Представитель истца Администрации г. Екатеринбурга - Чечетина К.А., против удовлетворения жалобы возражала, указав, доля ответчика в земельном участке рассчитывается исходя из общей площади нежилых (конторских) помещений и площади гаражных боксов (11214,8 кв.м + 5139,7 кв.м соответственно) за исключением площади мест общего пользования, поскольку права на последние не зарегистрированы. Дополнительно указала, что согласно условиям дополнительных соглашений, заключенных с другими собственниками помещений в здании, расчет осуществляется также исходя из площади 16354,5 кв.м. В случае включения в расчет площади мест общего пользования часть земельного участка, приходящаяся на данную площадь, всегда будет оставаться неоплаченной.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался статьями 309, 310, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, согласно которым с момента возникновения права собственности на нежилые помещения ответчик приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.05.2008 N 3-1106, считающемуся заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора.

Определяя размер задолженности, суд первой инстанции руководствовался расчетом истца и взыскал арендную плату за период с февраля 2018 г. по сентябрь 20 20 г. в размере 397950,18 руб., пропорционально доле ответчика, рассчитанной из площади принадлежащих ему помещений к площади всех помещений в здании за исключением мест общего пользования и ставки арендной платы 5,5 % (для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки).

Вместе с тем судебная коллегия выводы суда в части определения размера задолженности находит неверными, а доводы апелляционной жалобы в данной части заслуживающими внимания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из разъяснений, указанных в абзаце 4 пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что неосновательное обогащение за земельный участок следует рассчитывать пропорционально площади принадлежащих собственникам нежилых помещений.

При этом необходимо учитывать, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. Следовательно, при расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Таким образом, при расчете размера платы необходимо определять отдельно размер платы за пользование земельным участкам применительно к объектам ответчика и размер платы за пользование земельным участком применительно ко всем помещениям общего пользования, при этом плата за пользование земельным участком в части помещений общего пользования распределяется на ответчика с учетом его доли в помещениях общего пользования.

С учетом требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания размера доли ответчика в помещениях общего пользования как и того обстоятельства, какие из помещений, находящихся в здании, относятся к помещениям общего пользования, возлагается на истца. Факт отсутствия государственной регистрации права собственности на какие-либо помещения, находящиеся в здании, не относит такие помещения к помещениям общего пользования.

Формула расчета арендной платы, применяемая истцом, соответствует Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Вместе с тем, доля ответчика в праве на земельный участок определена истцом неверно, поскольку приведенная в данной формуле общая площадь здания указана за вычетом площади мест общего пользования (16354,5 кв.м), что не предусмотрено законом.

В этой связи, суд апелляционной инстанции, руководствуясь произведенными вычислениями, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность за пользование земельным участком в размере 252515,80 руб., исходя из доли в земельном участке, приходящейся на Тишкова А.В. равной 344,96 кв.м и рассчитываемой по следующей формуле:

1386,3 кв.м (площадь помещений ответчика) х 5532 кв.м (площадь земельного участка) / 22231,5 кв.м (общая площадь здания, включая места общего пользования).

При определении размера задолженности коллегия учитывает факт внесения ответчиком денежных средств в счет оплаты арендной платы в размере 152203,66 руб., что не оспаривалось и было признанно истцом как в исковом заявлении, так и в заседании суда апелляционной инстанции.

В этой связи оснований для взыскания задолженности за период с января 2017 г. по июнь 2018 г. не имеется, поскольку при расчете задолженности, исходя из приходящейся на ответчика доли в земельном участке 344,96 кв.м, внесенная ответчиком оплата в размере 152203,66 руб. покрывает размер аренды за этот период.

В остальной части требования истца о взыскании задолженности по аренде подлежат удовлетворению в соответствии с информационным расчетом, представленным в суд апелляционной инстанции и произведенным исходя из надлежащей площади здания.

Представленным ответчиком контррасчет задолженности коллегия принять не может, поскольку он выполнен исходя из общей площади здания равной 22309,3 кв.м, тогда как по сведениям в ЕГРН она составляет 22231,5 кв.м.

Что касается требования о взыскании неустойки, то судебная коллегия в этой части решение суда также находит подлежащим изменению.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Право на взыскание неустойки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы за каждый день просрочки внесения арендных платежей установлено пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 14.05.2008 N 3-1106, заключенного между Администрацией г. Екатеринбурга и ГСК-94.

Обращаясь с настоящим иском, Администрацией г. Екатеринбурга заявлено о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.01.2020 по 29.09.2020 в размере 90501,91 руб.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами делами, требования истца о наличии оснований для взыскания неустойки являются законными.

Вместе с тем учитывая, что размер задолженности по уплате арендных платежей посчитан истцом неверно, пересчету подлежит и неустойка, которая с учетом заявленного периода взыскания будет составлять 56072,19 руб.

Определяя ее размер, коллегия руководствуется информационным расчетом истца, представленным суду апелляционной инстанции, за период с июля 2018 г. по сентябрь 2020 г. Расчет неустойки за июнь 2018 г. произведен судом самостоятельно, учитывая, что произведенная ответчиком оплата в размере 152203,66 руб. покрывает размер аренды до 20.06.2018 включительно.

Итоговый размер неустойки, подлежащий взысканию, коллегия полагает необходимым снизить, принимая во внимание имеющиеся к тому основания.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Принимая во внимание компенсационную природу неустойки и отсутствие доказательств направления истцу до октября 2020 г. (направление исковых материалов) расчетов задолженности, требований о наличии такой задолженности и необходимости ее погашения (доказательств обратного не представлено), что способствовало увеличению периода начисления штрафных санкций, коллегия, с учетом заявленного периода ее взыскания (11.01.2020-29.09.2020), приходит к выводу о наличии оснований для ее снижения до 30 000 руб.

Снижение неустойки в данном случае не приводит к нарушению пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"., по смыслу которых неустойка не может быть уменьшена по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ниже предела, установленного в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изменения размера удовлетворенных исковых требований, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 88, части 1 статьи 98, пунктом 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым изменить сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с Тишкова А.В., до 6286 руб.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" снижение размера неустойки в связи с ее несоразмерностью в ходе рассмотрения дела, не влечет пропорционального изменения размера госпошлины.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23.12.2020 изменить, взыскав с Тишкова Андрея Витальевича в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 252515 руб. 80 коп., пени - 30000 руб., расходы по уплате государственной пошлины - 6286 руб.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Орлова А.И.

Зайцева В.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка