Дата принятия: 29 января 2020г.
Номер документа: 33-7310/2019, 33-397/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2020 года Дело N 33-397/2020
город Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе
председательствующего Жгутовой Н.В.,
судей Викторова Ю.Ю., Марковой М.В.,
при секретаре Кудряшовой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации города Вологды на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 27.09.2019, которым исковые требования Васильченко А.А. удовлетворены частично;
произведен раздел земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 28 302 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером N... в измененных границах по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ":
точка 1 (N...), точка 2 (N...), точка 3 (N...), точка 4 (N...), точка 5 (N...), точка 6 (N...), точка 7 (N...), точка 8 (N...), точка 9 (N...), точка 10 (N...), точка 11 (N...), точка 12 (N...), точка 13 (N...), точка 14 (N...), точка 15 (N...), точка 16 (N...), точка 17 (N...), точка 18 N...), точка 19 (N...), точка 20 (N...), точка 21 (N...), точка 22 (N...), точка 23 (N...), точка 24 (N...), точка 25 (N...), точка 26 (N...), точка 27 (N...), точка 28 (N...), точка 29 (N...), точка 30 (N...), точка 31 (N...), точка 32 (N...), точка 33 (N...), точка 34 (N...), точка 35 (N...), точка 36 (N...), точка 37 (N...), точка 38 (N...), точка 39 (N...), точка 40 (N...), точка 41 (N...), точка 42 (N...), точка 43 (N...), точка 44 (N...), точка 45 (N...), точка 46 (N...), точка 47 (N...), точка 48 (N...), точка 49 (N...), точка 50 (N...), точка 51 (N...), точка 52 (N...), точка 53 (N...), точка 54 (N...), точка 55 (N..., точка 56 (N...), точка 57 (N...), точка 58 (N...), точка 1 (N...);
установлены границы образуемого земельного участка площадью 9621 кв.м из земельного участка с кадастровым номером N..., по адресу: <адрес>, по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ":
Номера
характерны
точек
X
Y
Номера
характерных
точек
X
Y
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
N...
в удовлетворении исковых требований в большем объеме отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Викторова Ю.Ю., объяснения представителя ответчика Администрации г.Вологды по доверенности Чебыкиной Ю.Ю., представителя истца Васильченко А.А. по доверенности Козич Р.В., представителя третьего лица Воробьевой Н.Д. по доверенности Хрусталевой О.А., представителя третьего лица ООО "К-1" по доверенности Петровой Н.А., представителя третьего лица ООО "НордСити" по доверенности Викановой В.А., третьего лица Богданова А.Ю., судебная коллегия
установила:
на основании распоряжения Департамента земельных отношений N... от 09.10.2008 по результатам рассмотрения проекта территориального землеустройства принято решение об образовании в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N... площадью 47457 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, находящегося на территории муниципального образования "Город Вологда", 11 объектов недвижимости - земельных участков площадью 3946 кв.м, площадью 28301 кв.м, площадью 2179 кв.м, площадью 857 кв.м, площадью 9193 кв.м, площадью 1988 кв.м, площадью 404 кв.м, площадью 241 кв.м, площадью 24 кв.м, площадью 279 кв.м, площадью 45 кв.м (т. 1 л.д. 197).
17.12.2010 между Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Вологодский оптико-механический завод" (ОАО "ВОМЗ", арендатор) на основании заявлении ОАО "ВОМЗ" и распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области от 29.09.2010 N... "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставлении в аренду ОАО "ВОМЗ" земельного участка на территории муниципального образования "Город Вологда" заключен договор аренды N... земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендаторы приняли во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером N... площадью 28 302 кв.м, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания корпуса N 1. Срок действия договора установлен до 29.09.2059 (т. 1 л.д. 10-16).
Постановлением Администрации города Вологды от 16.05.2014 N 3491 вид разрешённого использования земельного участка изменён с "для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений корпуса N... завода" на "объекты розничной торговли".
Васильченко А.А. на праве общей долевой и единоличной собственности является собственником нежилых помещений общей площадью 22 210,4 кв.м в здании, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N... площадью 28 302 кв.м и видом разрешённого использования "объекты розничной торговли" (т. 1 л.д. 222-223, 17-19).
Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда от 17.10.2017 Васильченко А.А. с 26.01.2016 включён в состав арендаторов земельного участка с кадастровым номером N... (т. 1 л.д. 222-223).
Указав на то, что для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес> необходим участок меньшей площадью, чем определено договором, а также ссылаясь на нарушение положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) при заключении договора аренды N... земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением со множественностью лиц на стороне арендатора от 17.12.2010, Васильченко А.А. 04.12.2017 обратился в суд с иском к Администрации города Вологды, ОАО "ВОМЗ" о признании ничтожным договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... N... от 17.12.2010 (т. 1 л.д. 3-7).
Изменив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, Васильченко А.А. просил произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402003:71, площадью 28 302 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером N... в измененных границах и на земельный участок, площадью 9621 кв.м по точкам координат, определенных заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ" (далее - ООО ""СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ"), установить, что для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес>, необходим земельный участок, площадью 18 861 кв.м. по точкам координат, определенных заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ"; обязать администрацию г. Вологды внести изменения в договор аренды от 17.12.2010 N..., определив в качестве предмета договора земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 18681 кв.м, после постановки участка на кадастровый учет, распространив действие внесенных изменений на отношения с даты заключения указанного договора.
В ходе рассмотрения дела к участию в качестве третьих лиц привлечены Мясоедова С.В., Просянюк В.П., Воробьева Н.Д., ООО "Большой Кит", ООО "ОПМ "Парма", ООО "К-1", Попова О.В., ООО "Луч", Кутузова С.А., Титова О.А., Челпанов Ю.В., ООО "Сорус", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Вологодской области.
В судебном заседании представитель истца Васильченко А.А. по доверенности Козич Р.В. измененные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика АО "ВОМЗ" в судебном заседании не присутствовал, извещался надлежащим образом, в отзыве на исковое заявление указал, что у истца нет права требовать изменения договора аренды без согласия остальных арендаторов.
Представитель ответчика администрации города Вологды по доверенности Чебыкина Ю.Ю. пояснила, что для удовлетворения исковых требований необходимо доказать возможность раздела исходного земельного участка, при этом образуемые земельные участки должны отвечать требованиям земельного и градостроительного законодательства.
Третьи лица - Кутузов В.Ф., Силашин А.А., Берсенев В.В., Богданов А.Ю., Оботуров С.Н., Кошкин В.И., Попов В.Б., Мясоедова С.В., Просяниюк В.П., Воробъева Н.Д., представители третьих лиц - ЗАО "Австрофор", ООО "Набус", ООО "НОРДСИТИ", ПАО "Банк СГБ", Департамент имущественных отношений Вологодской области, Управление Росреестра по ВО, ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" по Вологодской области, ООО "Большой Кит", ООО "ОПМ "Парма", ООО "К-1", Попова О.В., ООО "Луч", Кутузова С.А., Титова О.А., Черпанов Ю.В., ООО "Сорус", в судебном заседании не присутствовали, извещались надлежащим образом.
Представитель ООО "НОРДСИТИ" в отзыве на исковое заявление указал, что у истца нет права требовать изменения договора аренды без согласия остальных арендаторов.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель администрации города Вологды просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что Васильченко А.А., не обладая статусом арендатора, не вправе требовать изменения условий договора аренды. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, соответствующее обращение Васильченко А.А. в администрацию города Вологды поступило лишь 06.08.2019, тогда как первоначально иск подан в 2017 году. Возможность урегулирования спора путем образования земельного участка способами, предусмотренными статьей 11.2 ЗК РФ администрацией также не рассматривалась ввиду отсутствия соответствующего обращения. Просит обратить внимание суда на то, что истцом не представлено доказательств согласия иных арендаторов земельного участка на внесение изменений в договор аренды. Полагает, что выводы землеустроительной экспертизы, принятой судом первой инстанции за основу, являются противоречивыми, поскольку первоначально эксперт указал, что земельного участка площадью 18 681 кв.м. будет достаточно для эксплуатации здания, тогда как в своих дополнениях эксперт пишет о том, что доступ к земельному участку со стороны Говоровского проезда будет осуществляться через образуемый земельный участок площадью 9 621 кв.м. и земли общего пользования. Обращает внимание, что Васильченко А.А. на момент разрешения спора являлся индивидуальным предпринимателем, поэтому дело подлежало рассмотрению в арбитражном суде.
В отзыве на апелляционную жалобу Воробьева Н.Д. указывает, что в случае раздела земельного участка будет отсутствовать доступ к входу в здание, через который осуществляется доступ к принадлежащим ей нежилым помещениям, расположенным на третьем этаже здания по <адрес>. Возражает против раздела земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Нордсити" выражает несогласие с разделом земельного участка на том основании, что площадь арендуемого земельного участка уменьшится, несмотря на то, что она и так недостаточна для организации парковочных мест в соответствии с Нормативами градостроительного проектирования муниципального образования "Город Вологда", утвержденными Решением Вологодской городской Думы от 21.12.2017 N 1382. Обращает внимание, что для эксплуатации здания необходимы площади для организации проездов, проходов, мест сбора ТКО, поэтому исключение этих площадей из площади арендуемого участка повлечет необходимость установления сервитутов.
В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Вологодской области указывает на отсутствие интереса к спору.
В возражениях на апелляционную жалобу Васильченко А.А. просит оставить решение суда без изменения.
Оценив собранные по делу доказательства, проверив законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах и возражениях на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая спор, суд первой инстанции, приняв за основу выводы судебной землеустроительной экспертизы, проведенной экспертами ООО "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ", исходил из того, что по договору аренды собственникам помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>, к которым относится истец, предоставлен земельный участок площадью 28 302 кв.м., в то время как для эксплуатации здания необходима площадь в размере не превышающем 18 681 кв.м., что в совокупности с изменением в 2014 году вида разрешенного использования земельного участка свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, и, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении прав иных собственников помещений, является основанием для раздела земельного участка и изменения договора аренды.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.
По смыслу положений, содержащихся в пункте 1 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка является способом образования земельных участков, при котором образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 01.01.2007 в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).
5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 ЗК РФ.
При рассмотрении настоящего спора согласие всех арендаторов на раздел предоставленного им в аренду земельного участка получено не было, а основания, положенные в основу исковых требований, не относятся к перечисленным выше случаям, в том числе к тем, когда раздел земельного участка должен осуществляться по решению суда в обязательном порядке.
Кроме того, формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.
В этой связи пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ запрещается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно пояснениям Воробьевой Н.Д. и представителя ООО "Нордсити" в случае раздела земельного участка по варианту, предложенному экспертизой, будет отсутствовать доступ к зданию, расположенному по адресу: <адрес>, и находящемуся под этим зданием образуемому земельному участку площадью 18 861 кв.м., что сделает невозможным эксплуатацию здания со стороны Говоровского проезда и части расположенных в нем помещений, к которым отсутствует проход со стороны ул.Ленинградской.
Данные обстоятельства подтверждаются и дополнениями эксперта ООО "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ" (т.4 л.д.161-169), из которых усматривается, что часть образуемого для эксплуатации здания земельного участка площадью 18 681 кв.м. со стороны Говоровского проезда с землями общего пользования граничить не будет, и доступ на участок планируется осуществлять через образуемый земельный участок площадью 9621 кв.м., то есть, по сути, через те же земли, которые в настоящее время входят в площадь арендуемого истцом и иными владельцами помещений земельного участка и об отказе от аренды которых ставится вопрос в исковом заявлении.
Пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным кодексом, другими федеральными законами.
В нарушение указанной нормы права истребованное истцом образование земельного участка по варианту, предложенному землеустроительной экспертизой, проведенной экспертами ООО "СЕВЕР-ИНЖИНИРИНГ", приведет к чересполосице, в результате которой образуемый земельный участок площадью 9621 кв.м. будет разделен на два контура, в пределах одного из которых (обозначен на схеме как ":71:ЗУ2(1)") невозможно будет разместить объект недвижимости (т.4 л.д.167), что приведет к нерациональному использованию земель.
Решение суда, принятое с нарушением требований пункта 4 статьи 11.2, пунктов 4 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ, не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Что касается довода апелляционной жалобы о подсудности спора арбитражному суду, то он не может быть признан обоснованным.
Требования о разделе земельного участка предъявлены Васильченко А.А., как физическим лицом - собственником нежилого помещения и арендатора земельного участка, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относится к подсудности суда общей юрисдикции.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 27.09.2019 отменить.
Принять по делу новое решение.
Отказать Васильченко А.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
