Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 33-7296/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Арманшиной Э.Ю.

судей Батршиной Ю.А.

Ишбулатовой Е.И.

при ведении протокола помощником судьи Исламовой Л.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнению к ней Галимовой М.В., апелляционной жалобы Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 11 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Батршиной Ю.А., судебная коллегия

установила:

Ахмалетдинов Ф.А. обратился в суд с исковым заявлением, в последствии с уточнением искового заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, Алтаеву Р.Т., Галимовой М.В. о признании недействительными аукциона, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование иска указано на то, что 15 октября 2020 г. истцу стало известно, что 07 ноября 2019 г. администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ был проведен аукцион по продаже права аренды земельного участка по адресу: адрес, с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства. При этом, на основании протокола проведения аукциона по лоту N... от 07 ноября 2019 г. между администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ и Алтаевым Р.Т. был заключен договор аренды земельного участка N... от 19 ноября 2019 г. Между тем, постановлением администрации муниципального района Мелеузовский район РБ N... от 22 февраля 2013 г. указанный земельный участок был предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет. Таким образом, между ним и администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ сложились фактические отношения по аренде спорного земельного участка. Однако, администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ он не был уведомлен о готовности документа для подписания договора аренды земельного участка, проект договора аренды земельного участка не был представлен. Вместе с тем, согласно журнала учета договоров аренды за порядковым номером N... зарегистрирован договор аренды N... от 06 мая 2013 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N... в его пользу со ссылкой на постановление N... от 22 февраля 2013 г. Более того, администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ в его адрес была направлена квитанция для уплаты арендной платы со ссылкой на договор аренды N... от 06 мая 2013 г., который истец оплачивал. Следовательно, земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку был предоставлен ему в аренду на законных основаниях. При этом, реализовав на аукционе право аренды земельного участка, администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, безусловно, были нарушены его права и законные интересы, лишив его владения и пользования выделенным ему земельным участком. Пунктом 2 постановления администрации муниципального района Мелеузовский район РБ N... от 22 февраля 2013 г. Комитету по управлению собственностью земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеузу было поручено: оформить и выдать договор аренды на земельные участки указанным в настоящем постановлении физическим и юридическим лицам; взять под контроль поступление арендной платы, без установления каких-либо сроков исполнения в части оформления договоров аренды с физическими и юридическими лицами. Однако, администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ при наличии не отмененного в установленном законом порядке постановления N... от 22 февраля 2013 г., не выполнив взятые на себя обязательства по надлежащему оформлению договора аренды с ним в соответствии с указанным постановлением, незаконно вынесено новое постановление N... от 24 сентября 2019 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, государственная собственность на которые не разграничена". При этом на его заявление о выдаче ему копии договора аренды N... от 06 мая 2013 г. Комитетом по управлению собственностью земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеузу ему было отказано в выдаче запрашиваемых документов, ссылаясь на их отсутствие. Победителем аукциона от 07 ноября 2019 г. по лоту N... на право заключения договора аренды спорного земельного участка признан Алтаев Р.Т. В последующем Алтаевым Р.Т. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка были проданы Галимовой М.В. Таким образом, заключенный между Алтаевым Р.Т. и Галимовой М.В. договор уступки прав требования (цессии) посягает на публичные интересы, поскольку заключен в нарушение прямого запрета, установленного статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, истец просил признать недействительным результаты проведенного 07 ноября 2019 г. администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, по адресу: адрес, с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства; признать недействительным заключенный между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и Алтаевым Р.Т. договор аренды N... от 19 ноября 2019г. земельного участка из категории земель земли населённых пунктов, расположенного по адресу: адрес с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; признать недействительным заключенный между Алтаевым Р.Т. и Галимовой М.В. соглашение о передачи права аренды от 22 мая 2020 г. на земельный участок из категории земель земли населённых пунктов, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; применить последствия недействительности сделок, в виде возврата всего полученного сторонами по сделкам и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01 июня 2020 г. N...; возложении на Администрацию муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан обязанности направить Ахмалетдинову Ф.А. подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым N....

Обжалуемым решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 11 февраля 2021 г. постановлено:

исковые требования Управления Федеральной службы войск исковые требования Ахмалетдинова Ф. А. к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, Алтаеву Р. Т. и Галимовой М. В. удовлетворить.

признать недействительными результаты проведенного 07 ноября 2019 года Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель земли населенных пунктов, по адресу: адрес с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства;

признать недействительным заключенный между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и Алтаевым Р. Т. договора аренды N... от дата земельного участка из категории земель земли населенных пунктов, по адресу: адрес, с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства;

признать недействительным заключенное между Алтаевым Р. Т. и Галимовой М. В. соглашение о передачи права аренды от 22.05.2020 года на земельный участок из категории земель земли населенных пунктов, по адресу: адрес с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства;

применить последствия недействительности сделок в виде возврата всего полученного сторонами по сделкам и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости от дата N....

возложить на администрацию муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан заключить с Ахмалетдиновым Ф.А. договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N...

В апелляционной жалобе Галимова М.В. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая в обоснование доводов жалобы на то, что судом не применен закон, подлежащий применению, выводы суда противоречат материалам дела. Считает требования истца о признании аукциона недействительным, несостоятельными, так как собственник реализовал имущество, на которое прав третьих лиц заявлено и зарегистрировано не было, истец уклонился от заключения договора аренды земельного участка после проведения в 2013 году аукциона, сам договор аренды сторонами не был заключен ввиду отсутствия подписанного сторонами и зарегистрированного в органах Росреестра договора аренды в результате уклонения арендатора, по акту приема-передачи земельный участок не передавался истцу, им не использовался, плата за пользование не поступала вплоть до проведения в ноябре 2019 г. оспариваемых торгов. Полагает, что основания для признания недействительным договора аренды, заключенного между Алтаевым Р.Т. и Администрацией MP Мелеузовский район РБ отсутствовали. Наличие неотмененного Постановления N... от 22 февраля 2013 г. о выделении земельного участка Ахмалетдинову Ф.А., которое является ненормативно-правовым актом Администрации MP Мелеузовский район РБ, не являющегося правоустанавливающим документом, не свидетельствует о наличии у истца права аренды на спорный земельный участок, так как правовым основанием фактически сложившихся отношений аренды спорного участка, согласно законодательства РФ, служит зарегистрированный в органах Росреестра договор аренды земельного участка. Вывод суда о том, что фактическое заключение договора аренды подтверждается книгой учета договоров аренды земельных участков противоречит требованиям статьи 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, 22 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Также указывает на то, что суд не дал оценки добросовестности действиям сторон. Полагает, что судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права при определении юридически значимых обстоятельств для применения последствий недействительности аукциона и последующих сделок, исследовании и оценке доказательств, что привело к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера, грубо нарушены правила оценки доказательств, предусмотренные ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда основаны на неполном и необъективном исследовании материалов дела, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, противоречат имеющимся в деле доказательствам. При вынесении обжалуемого решения, суд не разрешилсудьбу объекта недвижимости, неразрывно связанного с земельным участком и правомерно возведенного на нем, что противоречит требованиям ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ

В дополнениях к жалобе, Галиева М.В. указывает, что истцом избран способ защиты права, не направленный на его восстановление - ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Галимова М.В. указывает, что она является добросовестным покупателем и законных оснований для изъятия спорного земельного участка из ее добросовестного владения, не имеется.

В апелляционной жалобе представитель Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан Давлетбердина Т.М. также просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая в обоснование доводов жалобы на то, что судом не исследован вопрос о том, находился ли земельный участок в фактическом пользовании Ахмалетдинова Ф.А., что имеет существенное значение для рассмотрения спора. Не приняты во внимание доводы Администрации MP о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства фактической передачи Администрацией спорного земельного участка во владение истца по акту приема-передачи. Однако, суд делает вывод о том, что между Администрацией и истцом сложились фактические отношения по аренде оспариваемого земельного участка, в отсутствии в материалах дела доказательств фактического использования земельного участка в спорный период с 2013 и в отсутствии внесения арендных платежей в этот период.

Суд также не дал оценку доводам Администрации и Комитета о том, что в период с 2013г. п 2019г. арендные платежи истцом не вносились. Истец не оплачивал арендные платежи за использование земли в период с момент принятия Администрацией Постановления N... от 22 февраля 2013 г. и вплоть до даты проведения торгов 07 ноября 2019г., тогда как по другим договорам, заключенным с истцом в установленной законом письменной форме, обязательства по внесению арендной платы им исполнялись, и только оплата по договору аренды N... от 06 мая 2013 г. в период с 2013 по 27 ноября 2019 г. арендатором не производилась. Полагают, что суд сделал ошибочные вывод о том, что на основании Постановления от 22 февраля 2013 г. N... "О предоставлении в аренду земельных участков", между истцом и Администрацией, в отсутствии заключенного в письменной форме договора, сложились фактические отношения по аренде оспариваемого земельного участка. Кроме того, суд первой инстанции принял к рассмотрению уточненные требования истца с нарушением процессуальных норм, так как изначально истец заявлял требования о признании недействительными результатов аукциона, проведенного 07 ноября 2019 г. Администрацией по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок, а в последующем в процессе рассмотрения дела заявил об изменении исковых требований, а именно дополнил их новыми требованиями о возложении на Администрацию обязанности заключить с Ахмалетдиновым Ф.А. договор аренды спорного земельного участка, которые не были заявлены изначально. При этом, основанием признания торгов недействительными, первоначально истцом было заявлено то обстоятельство, что истец якобы подписывал проект Договора аренды N... от 06 мая 2013 г. и оставил его в Комитете, в связи с чем, уточнение направлено на одновременное изменение истцом предмета и основания иска.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы и дополнению к ней Галимовой М.В., апелляционной жалобы Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан Давлетбердиной Т.М. на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 11 февраля 2021 г. заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав Галимову М.В., ее представителей Кансиярова И.А., Барышникову Е.Ю. поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, Алтаева Р.Т., полагавшего что решение суда подлежит отмене, представителя Ахмалетдинова Ф.А. - Шайхутдинова Р.З., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Ахмалетдинова Ф.А., суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: адрес, площадью ... кв.м., с кадастровым номером N..., вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, не мог быть предметом аукциона, поскольку ранее спорный участок постановлением администрации был предоставлен истцу Ахмалетдинову Ф.А. в аренду сроком на 49 лет, при этом данное постановление является действующим, поскольку в установленном порядке не отменено и не признано незаконным (недействительным) в соответствие с требованиями действующего законодательства. Кроме того, как указано судом, фактическое заключение договора N... от 06 мая 2013 г. с истцом подтверждается книгой учета договоров аренды земельных участков и квитанцией на оплату арендной платы земельного участка по договору N... от 06 мая 2013 г., направленной Комитетом по управлению собственностью земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеуз в адрес Ахмалетдинова Ф.А., которая истцом по квитанции была оплачена. При этом наличие договора аренды оспариваемого участка устанавливается журналом регистрации договоров, представленного суду представителем КУМС. Судом первой инстанции, соглашаясь с доводами истца, был сделан вывод, что Комитетом по управлению собственностью земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеуз в нарушение постановления администрации от N... от 22 февраля 2013 г., которым им было поручено оформить и выдать договора аренды на земельные участки лицам, указанным в постановлении, договор аренды в установленном порядке Ахмалетдинову Ф.А. не был предоставлен, что подтверждается также журналом регистрации договоров, откуда видно, что в графе "Дата получения и подпись арендатора", подпись Ахмалетдинова Ф.А. отсутствует.

Вместе с тем, с указанным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного кодекса.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из положений пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов, с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Из пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков для строительства на условиях аренды осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

В силу положений подпунктов 3, 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу пункта 3 части 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, решение органа местного управления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что законом предусмотрен специальный порядок приобретения арендатором за плату права временного владения и пользования или временного пользования земельным участком, в основе которого лежит договор, представляющий собой свободу волеизъявления его участников, порождающий право аренды и соответствующие обязанности участвующих в нем лиц, подлежащий государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации муниципального района Мелеузовский район РБ от 22 февраля 2013 г. N..., Ахмалетдинову Ф.А. был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение: адрес площадью ... кв.м., с кадастровым номером N..., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 49 лет, с поручением Комитету по управлению собственностью земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеуз оформить и выдать договора аренды на земельные участки лицам, указанном в постановлении.

При этом, основанием предоставления истцу в аренду земельного участка послужило постановление N... от 22 февраля 2013 г., с датой окончания действия договора аренды 21 февраля 2062 г.

Книга учета договоров аренды земельных участков содеражит под порядковым номером N... сведения о договоре аренды N... от 06 мая 2013 г. в отношении земельного участка, с кадастровым номером N..., площадью ... га, по адресу: адрес с установлением размера арендной платы в сумме 117,38 руб.

Вместе с тем, как видно из дела, из сообщения администрации сельского поселения Зирганский сельский совет муниципального района РБ от 20 мая 2019 г. N... следует, что на земельном участке по адресу: адрес, с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства - строения, сооружения не имеются, запись о правах в похозяйственной книге отсутствует.

В последующем, администрацией постановлено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, где под лотом N... указан и оспариваемый земельный участок, с установлением начальной цены предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы, что составляет 5% кадастровой стоимости земельного участка - 3587,63 руб., со сроком аренды - 20 лет.