Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 33-728/2021

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Созаевой С.А.

судей Тхагалегова З.Т. и Бижоевой М.М.

при секретаре Сокуровой С.З.

с участием Ольмезовой Р.Х. и переводчика Отарова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. гражданское дело по иску Ольмезовой Раузат Хамидовны к местной администрации Чегемского муниципального района, администрации сельского поселения Яникой, Управлению Росреестра по Кабардино-Балкарской Республики о возложении обязанности восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке, о признании заключённым договора аренды, признании права на аренду земельного участка,

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике на решение Чегемского районного суда КБР от 10 февраля 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

Ольмезова Р.Х. обратилась в суд с иском к администрации сельского поселения Яникой, Управлению Росреестра по Кабардино-Балкарской Республики, в котором с учетом уточнений просила признать заключенным договор аренды N от 22 августа 2016 года земельного участка общей площадью 79 401 кв.м., с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, возложить обязанность на администрацию Чегемского муниципального района КБР зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре недвижимости, признать за Ольмезовой Р.Х. право на аренду данного земельного участка в порядке наследования, после смерти Ольмезова А.Х.

Свои требования мотивирует тем, что постановлением администрации сельского поселения Яникой N от 8 июля 2016 года о проведении открытого аукциона, на торги на право заключения договора аренды был выставлен земельный участок, общей площадью 79 401 кв.м., с кадастровым N из земель сельского поселения Яникой-Каменка. Победителем торгов объявлен супруг истца, в связи с чем 22 августа 2016 года, между администрацией сельского поселения Яникой и Ольмезовым А.Х., был заключен договор аренды спорного земельного участка из земель сельского поселения Яникой-Каменка, сроком на 7 лет. Ольмезов А.Х. умер 26 мая 2017 года. Являясь наследником Ольмезова А.Х., истец обратилась с заявлением к ответчику о вступлении в договор аренды на оставшийся срок действия, в чем ей было отказано с указанием на то, что кадастровый номер арендуемого земельного участка N аннулирован, 14 января 2019 года земельному участку присвоен новый кадастровый N, договор аренды земельного участка от 2016 года являлся незаключенным.

Решением Чегемского районного суда КБР от 10 февраля 2020 года постановлено признать заключенным между Ольмезовым Абдулахом Хажиевичем и местной администрацией с.п. Яникой договор аренды N от 22.08.2016г. земельного участка, общей площадью 79401кв.м. с кадастровым N, расположенным по адресу: <адрес>. Признать за Ольмезовой Раузат Хамидовной право на аренду данного земельного участка в порядке наследования, после смерти Ольмезова Абдулаха Хажиевича, последовавшей 26.05.2017г.

В апелляционной жалобе, поданной в Верховный Суд КБР, Управление Росреестра по КБР просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование незаконности обжалуемого судебного постановления указано, что в силу действующего гражданского законодательства договор аренды земельного участка должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать предмет аренды, в противном случае договор не считается заключенным. Договор аренды земельного участка N от 22.08.2016 г. не мог породить каких-либо юридических последствий ввиду отсутствия его государственной регистрации, равно как не могло быть включено в наследственную массу право аренды на этот участок.

Признавая за Ольмезовой Р.Х. право аренды на земельный участок с кадастровым N, суд, как считает автор жалобы, не учел факт прекращения кадастрового учета данного земельного участка в ЕГРН. Указав в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения записи об аренде в ЕГРН, суд не установил существенные условия договора аренды, что противоречит требованиям ст.607, 610 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ, также п.95 Приказа N 943.

Заявитель также обращает внимание не то обстоятельства, что в уточнениях к исковому заявлению от 23.12.2019 отсутствуют требования о признании заключенным договора аренды земельного участка с кадастровым N, тогда как предметом договора аренды N от 22.08.2016 г. являлся земельный участок с кадастровым N.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у нее прав на земельный участок с кадастровым N.

В связи с изложенным, по мнению заявителя, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о наличии между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу, Ольмезова Р.Х., утверждая о необоснованности изложенных в ней доводов, о том, что они основаны на искажении фактических обстоятельств дела и неправильном толковании закона, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 9 сентября 2020 года решение Чегемского районного суда КБР от 10 февраля 2020 года было отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска Ольмезовой Раузат Хамидовны к местной администрации Чегемского муниципального района о признании заключенным договор аренды N от 22 августа 2016г. земельного участка, общей площадью 79401 кв.м. с кадастровым N; возложении обязанности на администрацию Чегемского муниципального района зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре недвижимости; признании за Ольмезовой Р.Х. право на аренду данного земельного участка в порядке наследования, после смерти Ольмезова Абдулаха Хажиевича отказано.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2021 года состоявшееся по делу апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Заслушав доклад судьи Созаевой С.А., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы жалобы, выслушав Ольмезову Р.Х., в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего гражданского дела не допущено.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из толкования норм законодательства о регистрации договора, данных высшими судебными инстанциями, предоставление конкретного имущества в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, свидетельствует о принятии арендодателем на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, в связи с чем, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 4.3.4 договора аренды земельного участка N 30-16 от 22 августа 2016 года, арендодатель обязан осуществить действия, направленные на государственную регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему. Пунктом 4.3.5 договора, стороны установили, что арендодатель обязан в десятидневный срок со дня государственной регистрации договора проинформировать об этом арендатора.

Таким образом, обязанность по выполнению действий по государственной регистрации договора в Управлении Росреестра, лежали на ответчике.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

С учетом, изложенного, вышеприведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды земельного участка между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его не регистрации в установленном порядке.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось Управлением Росреестра по КБР то обстоятельство, что по заключенному 22 августа 2016 года между администрацией и Ольмезовым А.Х. договору N аренды земельного участка с кадастровым номером N, спорный земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, который пользовался им по целевому назначению с уплатой арендных платежей в установленном договором размере с учетом их индексации вплоть до своей смерти.

Согласно части 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Из материалов дела не усматривается, что заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора Ольмезова А.Х.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Ольмезовой Р.Х., суд первой инстанции исходил из того, что согласно содержанию договора аренды спорного земельного участка, ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего не содержится, и потому после смерти арендатора Ольмезова А.Х., его права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к его наследнику - Ольмезовой Р.Х., которой вносилась арендная плата по указанному договору аренды, договор аренды от 22 августа 2016 года по настоящее время является действующим.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, вышеприведенным нормам права с учетом их разъяснений надлежащей оценки с точки зрения сохранения договора, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленных статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя Управления Росреестра по КБР о том, что договор аренды земельного участка от 22.08.2016 г. не мог породить каких-либо юридических последствий ввиду отсутствия его государственной регистрации, равно как не могло быть включено в наследственную массу право аренды на спорный земельный участок, отклоняются, так как обязанность по выполнению действий по государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по КБР, лежала на местной администрации с.п. Яникой, и потому, как указано судом кассационной инстанции на основании толкования норм ГК РФ об аренде, при исполнении сторонами обязательств по договору неправомерно ссылаться на его лишь констатацией факта его не регистрации в установленном порядке. Необходимо исходить из того, что это действующий договор аренды, порождающий для сторон соответствующие последствия. При этом судебная коллегия отмечает, что материалы дела не содержат каких-либо документов, содержащих волю арендодателя на прекращение или отказ в продлении договора аренды на прежних условиях с наследником.

Более того, согласно представленному в суд апелляционной инстанции мировому соглашению между Ольмезовой Р.Х. и Местной администрацией Чегемского муниципального района КБР от 14 апреля 2021 года, Местная администрация Чегемского муниципального района КБР, подписав указанный документ, признала право Ольмезовой Р.Х. на спорный земельный участок в порядке наследования, установив все существенные условия договора: срок, размер арендной платы, целевое назначение.

Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство об утверждении этого соглашения лишь по той причине, что оно не согласовано с Управлением Росреестра по КБР, которое по данному делу также является ответчиком, а также в связи с тем, что представитель Местной администрацией Чегемского муниципального района КБР в суд не явился, не выразил свое мнение в суде и не просил рассмотреть этот документ в его отсутствие.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Управления Росреестра по КБР, по делу установлено, что спор идет об одном и том же земельном участке, номер которого в установленном порядке был изменен его собственником и потому судом верно указан номер земельного участка N, который надлежит передать в аренду истице.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чегемского районного суда КБР от 10 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике - без удовлетворения.

Председательствующий С.А. Созаева

Судьи З.Т. Тхагалегов

М.М. Бижоева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка