Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 июня 2020 года №33-7267/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2020 года Дело N 33-7267/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Валиуллина А.Х.,
судей Федотовой И.В., Сазоновой В.Г.,
при ведении протокола помощником судьи Ахметзяновой Г.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хафизова Амаля Айратовича на решение Советского районного суда города Казани Республики Татарстан от 14 октября 2019 года, которым частично удовлетворены исковые требования товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) "Б. Красная, дом 63" к Хафизову А.А., с которого в пользу ТСЖ "Б. Красная, дом 63" взысканы задолженность по арендной плате в размере 78 585 рублей, по оплате жилищно-коммунальных услуг - 40 281,82 рубля, неустойка за просрочку арендных платежей 25 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя 13 000 рублей и расходы на оплату государственной пошлины 5 175 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований ТСЖ "Б. Красная, дом 63" к Хафизову А.А., а также в удовлетворении встречного иска Хафизова А.А. к ТСЖ "Б. Красная, дом 63" о признании договора аренды недействительным отказано.
Заслушав доклад по делу судьи Валиуллина А.Х., выслушав объяснения представителя ТСЖ "Б. Красная, дом 63" - Бильдановой Э.Н., просившей решение оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ТСЖ "Б. Красная, дом 63" обратилось к Хафизову А.А. с иском о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки, указывая в обоснование, что по договору аренды от 1 апреля 2017 года Хафизову А.А. во временное возмездное владение и пользование передано нежилое помещение N 10 общей площадью 56,3 кв.м, расположенное в помещении площадью 290,6 кв.м на цокольном этаже административно-жилого комплекса по адресу: <адрес>. Арендная плата за один квадратный метр арендуемой площади определена в размере 350 рублей, общая сумма арендной платы составляет 19 705 рублей.
Согласно условиям договора арендная плата вносится ежемесячно авансом не позднее 10 числа текущего месяца на расчётный счёт в банке или в кассу арендодателя. Арендатор также оплачивает жилищно-коммунальные услуги ежемесячно не позднее 30 числа месяца по предъявлению счетов арендодателем. За нарушение сроков арендной платы и оплаты жилищно-коммунальных услуг арендодатель вправе требовать от арендатора уплату неустойки в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
По состоянию на 25 июня 2019 года у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за пользование имуществом в размере 78 585 рублей, а также по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 41 166,78 рубля. Кроме того, за несвоевременную оплату ответчику начислена неустойка в размере 79 015,90 рубля. Направленная в адрес Хафизова А.А. досудебная претензия ответчиком проигнорирована.
ТСЖ "Б. Красная, дом 63" просило взыскать с Хафизова А.А. задолженность по арендной плате в размере 78 585 рублей, по коммунальным платежам в сумме 41 166,78 рубля, договорную неустойку в размере 79 015,90 рубля, в возмещение расходов по оплате услуг представителя 13 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 175 рублей.
Хафизов А.А., в свою очередь, обратился к ТСЖ "Б. Красная, дом 63" с встречным иском о признании договора аренды недействительным, указывая, что заключенный между сторонами договор от 1 апреля 2017 года является недействительным, так как решение о передаче общедомового имущества в аренду должно быть вынесено общим голосованием всех жильцов. Решение должно быть запротоколировано. Однако протокол по данному заседанию отсутствует. Несколько жильцов дома по указанному адресу вовсе не были уведомлены о данном заседании, а также о том, что помещение, переданное Хафизову А.А., сдано в аренду.
Представитель ТСЖ "Б. Красная, дом 63" в суде первой инстанции первоначальный иск поддержал, увеличив размер требуемой неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 10 апреля 2017 года по 10 июня 2019 года до 107 358,87 рубля. Встречные требования не признал.
Хафизов А.А. и его представитель в суде первоначальные исковые требования не признали, встречный иск поддержали. Ходатайствовали об уменьшении заявленной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска.
Суд разрешилгражданский спор, приняв решение в приведённой формулировке.
Определением районного суда от 27 февраля 2020 года Хафизову А.А. восстановлен пропущенный процессуальный срок на апелляционное обжалование состоявшегося по делу судебного постановления.
В апелляционной жалобе Хафизов А.А. просит отменить решение по мотиву его незаконности и необоснованности и принять новое судебное решение. Выражает несогласие с взысканием с него задолженности по арендной плате, несмотря на то, что ТСЖ "Б. Красная, дом 63" не доказало согласование всеми собственниками помещения N 10 в многоквартирном доме по указанному адресу вопроса о режиме использования общего имущества в этом доме путём сдачи в аренду. Следовательно, по мнению заявителя, договор аренды является недействительным. В связи с недействительностью договора аренды, а также в связи с тем, что по условиям договора аренды у арендодателя имелись основания для расторжения договора в одностороннем порядке ввиду просрочки арендатором оплаты, взыскание неустойки также является незаконным.
Представитель ТСЖ "Б. Красная, дом 63" в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения.
Хафизов А.А. в суд апелляционной инстанции по извещению не явился.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения в силу следующего.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок.
По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3), а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3.1).
В части 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 1 апреля 2017 года между ТСЖ "Б. Красная, дом 63" (арендодатель) в лице председателя правления Рощиной И.В. и Хафизовым А.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого товарищество передало ответчику в аренду нежилое помещение N 10 общей площадью 56,3 кв.м, расположенное в помещении площадью 290,6 кв.м на цокольном этаже административно-жилого комплекса, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Б. Красная, дом 63, а ответчик принял данное помещение и обязался своевременно оплачивать арендную плату.
В тот же день нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи.
Согласно договору аренды его срок составляет одиннадцать месяцев и если ни одна сторона не изъявляет желания по окончании срока действия договора аренды расторгнуть его, то договор считается неоднократно автоматически продлённым на срок следующих одиннадцати месяцев (пункты 2.2, 2.3).
Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 19 705 рублей и вносится авансом не позднее десятого числа текущего месяца на расчётный cчёт в банке или в кассу арендодателя (пункты 3.2, 3.3).
Арендатор оплачивает арендодателю потреблённые арендатором жилищно-коммунальные услуги, а именно: потреблённую по счётчикам электроэнергию, воду, канализацию, вывоз твёрдых бытовых отходов и обслуживание контейнерной площадки (пункт 3.5).
Согласно пункту 3.9 договора за просрочку выплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
31 декабря 2018 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 апреля 2017 года, из которого следует, что арендная плата за нежилое помещение арендатором в полном объёме не внесена. В этот же день арендованное нежилое помещение передано Хафизовым А.А. по акту приёма-передачи ТСЖ "Б. Красная, дом 63".
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что за период с 1 апреля 2017 года по 31 декабря 2018 года (21 месяц) ТСЖ "Б. Красная, дом 63" за аренду нежилого помещения выставлены счета на сумму 413 805 рублей, из которых Хафизовым А.А. оплачено 335 200 рублей.
Задолженность Хафизова А.А. по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 1 апреля 2017 года по 31 декабря 2018 года с учётом поступивших оплат составляет 40 281,82 рубля, что подтверждается справкой о начислениях и оплатах за период с марта 2017 года по март 2019 года и счетами на оплату жилищно-коммунальных услуг по арендованному нежилому помещению, выставленными на имя Хафизова А.А.
Из заявления Хафизова А.А. на имя председателя правления ТСЖ "Б. Красная, дом 63" Рощиной И.В. о расторжении договора аренды следует, что Хафизов А.А. обязался до 20 марта 2019 года оплатить задолженность по аренде нежилых помещений в размере 78 585 рублей, а также задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 40 281,82 рубля.
Удовлетворяя основные требования первоначального иска, суд первой инстанции, руководствуясь приведёнными нормами, проанализировав условия договора аренды, исходил из факта нарушения ответчиком обязательств по договору в части арендных и жилищно-коммунальных платежей, в связи с чем образовалась подлежащая взысканию в пользу истца задолженность в размере 78 585 рублей по аренде нежилого помещения и в размере 40 281,82 рубля по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Районный суд также счёл обоснованными требования ТСЖ "Б. Красная, дом 63" о взыскании с ответчика договорной неустойки, расчёт которой признал арифметически верным. По ходатайству ответчика, с учётом конкретных обстоятельств дела и характера спорных правоотношений размер неустойки снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 25 000 рублей.
Разрешая встречный иск, суд первой инстанции указал на отсутствие нарушения прав и интересов Хафизова А.А. со стороны ТСЖ "Б. Красная, дом 63", которым обязательства по договору аренды нежилого помещения выполнялись надлежащим образом, тогда как Хафизов А.А. пользовался арендованным имуществом, допуская просрочки внесения арендных и жилищно-коммунальных платежей, в связи с чем в предъявлении встречных требований суд усмотрел недобросовестность заявителя и злоупотребление правом, что является основанием для отклонения заявленных требований.
Следует отметить, что заявленными Хафизовым А.А. предполагаемыми нарушениями заключением оспариваемого договора аренды нежилого помещения интересов собственников многоквартирного дома субъективные права и интересы истца по встречному иску не затронуты.
Принимая во внимание всю совокупность обстоятельств дела, в том числе доказанность факта ненадлежащего исполнения Хафизовым А.А. обязательств по внесению арендных и жилищно-коммунальных платежей, задолженность по которым подлежит взысканию в судебном порядке, а также содержащийся в законе запрет заведомо недобросовестному осуществлению гражданских прав (злоупотребление правом), судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что исковые требования ТСЖ "Б. Красная, дом 63" не подлежали удовлетворению, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном толковании условий договора и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы по своему содержанию аналогичны правовой позиции Хафизова А.А. в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Иных доводов, ставящих под сомнение или опровергающих выводы районного суда, а также указывающих на нарушение судом норм материального либо процессуального права, апелляционная жалоба не содержит.
В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для пересмотра в апелляционном порядке принятого по делу решения не имеется.
Руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда города Казани Республики Татарстан от 14 октября 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Хафизова А.А. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка