Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 декабря 2022 года Дело N 33-7256/2022

Санкт-Петербург 7 декабря 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Сирачук Е.С.

судей Заплоховой И.Е., Матвеевой Н.Л.,

при секретаре Ивановой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2022 года по гражданскому делу N 2-4386/2022, которым удовлетворены исковые требования Дерновой Я.В. к ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на объект индивидуального жилого дома.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Дернова Я. В. обратилась в суд с иском к ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" о признании предварительного договора купли-продажи N 42/15/Т-1 от 25.02.2014, Дополнительного соглашения к договору от 12.07.2014 на объект индивидуального жилого дома - блок секции N 2, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 47,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером N основным договором купли-продажи, а также признании за ней права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

В обоснование исковых требований истец указала, что между сторонами 25.02.2014 был заключен предварительный договор купли-продажи N 42/15/Т-1, а также дополнительное соглашение к нему от 12.07.2014, предметом которых является обязательство в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа по адресу: <адрес>

Согласно дополнительному соглашению ответчик обязался в срок до 30.12.2014 заключить основной договор купли-продажи блок-секции.

Стоимость блок-секции составляет 1 800 000 руб. Обязательства по внесению денежных средств истцом исполнены в размере 1 250 134 руб., при этом, сумма в размере 549 865,37 руб., по условиям предварительного договора, подлежит оплате в день подписания основного договора купли-продажи.

Между тем, до настоящего времени, уведомления о необходимости заключить договор купли-продажи от ответчика не поступило, на претензии истца, последний не реагирует. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец вынуждена обратиться с требованиями в суд.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Дернова Я.В. исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" Гуртовой С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы, представленные в письменных возражениях, просил в удовлетворении иска отказать.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2022 года удовлетворены исковые требования Дерновой Я.В. к ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на объект индивидуального жилого дома.

Предварительный договор купли-продажи N 42/15/Т-1, а также дополнительное соглашение к нему от 12.07.2014 года, заключенный между Дерновой Я.В. и ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" признан основным договором купли-продажи.

За Дерновой Я.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт гражданина РФ N, выданный <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения N, зарегистрированной по адресу: <адрес>, признано право собственности

- здание жилое - блок-секцию N 2, площадью 47,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым N;

С постановленным решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что решение суда является незаконным. При рассмотрении дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом неправильно истолкован закон. Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи N 42/15/Т-1, а также дополнительное соглашение от 12.04.20214 к нему. Согласно п. 3.1 соглашения стоимость блок-секции составляет 1 800 000 руб. Во исполнение условий договора истец оплатила по договору только 1 250 134 руб. вместо 1 800 000 руб. В связи с неисполнением истцом своих обязательств по договору ответчик направил истцу уведомление об отказе от договора от 01.07.2022. Таким образом, предварительный договор купли-продажи N 42/15/Т-1 от 25.05.2014 считается расторгнутым с 01.07.2022

Ответчик ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителя не направил.

Истец Дернова Я.В. судебном заседании возражала относительно доводов апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика уведомленных о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не просивших об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 февраля 2014 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи N 42/15/Т-1, предметом которого является обязательство в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа по адресу: <адрес>

Согласно дополнительному соглашению от 12 июля 2014 года, ответчик обязался в срок не позднее 30 декабря 2014 года заключить основной договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа по адресу: <адрес>

В соответствии с предварительным договором его цена составила 1800000 руб. и включает в себя стоимость блок-секции, а также в указанную стоимость включена стоимость земельного участка непосредственно под блок-секцией и часть прилегающей территории, размеры которой должны быть определены дополнительным соглашением после получения продавцом всех необходимых документов на земельный участок. Денежные средства уплачиваются в следующем порядке: 850 000 руб. вносятся до подписания дополнительного соглашения, 200 000 руб. в срок до 18 июля 2014 года, а сумма в размере 750 000 руб. уплачивается в день заключения основного договора купли-продажи.

Дерновой Я.В. оплачены по договору денежные средства в размере 425 000 руб. (чек по операции N 617371798 от 27 февраля 2014 года), в размере 425 000 руб. (чек по операции N 620171200 от 28 февраля 2014 года), в размере 200 000 руб. (чек по операции N 2576238073 от 16 июля 2014 года), в размере 200 134,63 руб. (платежное поручение N 40702259 от 3 ноября 2021 года), а всего уплачено 1 250 134,63 руб.

31 марта 2021 года Дернова Я.В. направила в адрес ответчика уведомление готовности заключить основной договор купли-продажи и готовности оплатить остаток суммы по предварительному договору.

В установленный срок договор купли-продажи заключен не был, на претензию истца Дерновой Я.В., ответчик не ответил.

Здание жилое - блок-секция N 2, по адресу <адрес> расположено в пределах земельного участка с кадастровым N, имеет площадь 47,2 кв.м.

Согласно техническому заключению N 0082Э.9/3-09.21, составленному ООО "Стандарт Оценка" блок-секция N 3 соответствует требованиям СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", СП 20.1333.2016 "Нагрузки воздействия", СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия", Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности, СанПиН "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям". Эксперт указал, что работы по строительству не нарушили права и законные интересы третьих лиц, не создали угрозу здоровья и жизни граждан; блок-секция предназначена для постоянного проживания людей.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым N принадлежит на праве собственности ООО "ВсевИнвестСтрой".

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 29 сентября 2020 года N, отменено решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 10 июня 2020 года в части отказа Дерновой Я.В. в удовлетворении исковых требований к ООО "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку передачи объекта по предварительному договору купли-продажи N 42/15/Т-1 от 25 февраля 2014 года в размере 1 050 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а также штраф в размере 530 000 руб., установив, что правоотношения сторон основаны на договоре участия в долевом строительстве.

При этом, при рассмотрении вышеуказанного дела, ответчику ООО "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" отказано в удовлетворении исковых требований к Дерновой Я.В. о признании договора от 25 февраля 2014 года прекратившим свое действие.

Из объяснений истца следует, что в настоящее время решение суда о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в полном объеме не исполнено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 1, 8, 8.1, 9, 12, 130, 213, 218, 219, 309, 310, 314, 421, 429, 454, 545, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с положениями ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимой имущества, объект передан истцу, истцом произведена оплата договора в размере более 50% стоимости, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании за истцом права собственности на объект недвижимости.

Суд первой инстанции признал действия ответчика по направлению истцу после предъявления настоящего иска в ходе рассмотрения дела уведомления об отказе от предварительного договора в связи с неполной оплатой злоупотреблением правом, признал, что истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушении своих прав, истцу стало известно после направления ООО "Всеволожская Инвестиционная компания" уведомления (предложения) от 31 марта 2021 года о готовности заключить основной договор и отказа второй стороны в совершении указанного действия. Исковое заявление подано в суд 8 ноября 2021 года, то есть в пределах срока, установленного ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, сделанными на основании верно установленных юридически значимых обстоятельств и правильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), данная норма закрепляет презумпцию разумности действий участников гражданского оборота. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Как следует из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.