Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 33-725/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Богатыревой Е.В.,

судей: Мерзакановой Р.А. и Аутлева Ш.В.,

при секретаре судебного заседания Хуако С.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя товарищества собственников недвижимости "Феникс" ФИО5 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования акционерного общества "Военторг-Юг" к ФИО1 и товариществу собственников недвижимости "Феникс" о признании сделок недействительными - удовлетворить.

Признать недействительными договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ NN, 6, заключенные между товариществом собственников недвижимости "Феникс и ФИО1 в отношении земельных участков площадью 16 кв.м и 61 кв.м на территории земельного участка под многоквартирным домом N по <адрес> в <адрес>.

Взыскать с ФИО1 и товарищества собственников недвижимости "Феникс" в пользу акционерного общества "Военторг-Юг" расходы по уплате государственной пошлины по 6 000 руб. с каждого.

В удовлетворении встречного иска товарищества собственников недвижимости "Феникс" к акционерному обществу "Военторг-Юг" о признании отсутствующим право собственности АО "Военторг-Юг" на земельный участок с кадастровым номером 01:08:05190 043:11, расположенный по адресу: <адрес>, а также об аннулировании записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на него за АО "Военторг-Юг" - отказать.

Заслушав доклад судьи Аутлева Ш.В., пояснения представителя ФИО2 ТСН "Феникс" - ФИО8, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, мнение представителя истца АО "Военторг-Юг" - ФИО7, полагавшего решения законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

АО "Военторг-Юг" обратилось в суд с иском к ФИО2 О.А. и товариществу собственников недвижимости "Феникс" о признании сделок недействительными. В обоснование иска указали, что АО "Военторг-Юг" является собственником земельного с участка кадастровым номером N по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке расположен многоквартирный дом.

В пределах указанного земельного участка ФИО2 О.А. построены нежилое здание магазина литер Б, площадью 81,5 кв.м., кадастровый N и нежилое здание магазина литер Г, площадью 31,2 кв.м., кадастровый N.

Тем самым ФИО2 О.А. использовала земельный участок, принадлежащий истцу, под размещение своих объектов. Земельный участок под строительство не отводился, разрешение на строительство не выдавалось, с собственником земельного участка строительство не согласовывалось. При этом права АО "Военторг-Юг" на земельный участок зарегистрированы в установленном порядке, истец уплачивает земельный налог, что подтверждается налоговой декларацией. ТНС "Феникс", не имея правовых оснований, распорядился чужим земельным участком и передал его в аренду, с целью извлечения финансовой выгоды в виде арендной платы.

Истец считает, что заключенные между ответчиками договоры аренды земельного участка не соответствуют положениям ст. ст. 209 и 608 ГК РФ, в связи с чем просил признать недействительными договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ NN, 6, заключенные между ТСН "Феникс" и ФИО2 О.А. в отношении земельных участков площадью 16 кв.м. и 61 кв.м. на территории многоквартирного <адрес> в <адрес>.

ТСН "Феникс" обратилось в суд с встречным иском о признании зарегистрированного за АО "Военторг-Юг" права собственности на земельный участок отсутствующим. В обоснование иска указало, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, расположен на земельном участке с кадастровым номером N. Согласно данным государственного кадастра недвижимости разрешенный вид использования "для многоэтажной жилой застройки". Фактически данный земельный участок используется для размещения многоквартирного жилого дома и магазинов, расположенных на первом этаже. Из выписки из ЕГРН в отношении указанного земельного участка собственникам жилых помещений в данном многоквартирном жилом доме и ТСН "Феникс" стало известно, что собственником всего земельного участка являются ни собственники помещений в данном многоквартирном жилом доме, а АО "Военторг-Юг", которое фактически никогда единолично не владело и не могло владеть этим земельным участком.

Просило признать отсутствующим право собственности АО "Военторг-ЮГ" на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, и аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на него.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО "Военторг-Юг" к ФИО2 О.А. удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ТСН "Феникс" отказано.

В апелляционной жалобе председатель правления ТНС "Феникс" ФИО5 просит решение суда первой инстанции отменить, приняв по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований АО "Военторг-Юг". В обоснование доводов жалобы ссылается на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в соответствии с которым, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель АО "Военторг-Юг" ФИО7 указывает на законность решения суда, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ постановлено перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, выслушав лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 О.А. направлялись извещения о назначении судебных заседаний по гражданскому делу, однако они не получены ФИО2 (л.д. 34,40).

Принимая во внимание, что решение принято Майкопским городским судом в отсутствие ФИО2 в судебном разбирательстве, извещение адресованное ФИО2 О.А. нельзя признать надлежащим.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции судебная коллегия установила, что АО "Военторг-Юг" является собственником земельного с участка кадастровым номером N по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ. На указанном земельном участке расположен многоквартирный дом, управление которым осуществляет ТСН "Феникс".

Согласно представленным в материалы дела договорам аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. NN, 6 ТСН "Феникс", выступая в качестве арендодателя, предоставило ФИО2 О.А. два земельных участка площадью 16 кв.м. и 61 кв.м. для размещения нежилого здания магазина и торгового павильона.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Передавая право аренды на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> для размещения торгового павильона "Магадан рыба", при том, что на момент заключения договора аренды право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом (л.д. 15-17) и указанный договор заключен в коммерческих целях, ответчик данных положений закона не учел, и распорядился земельным участком в нарушение прав и законных интересов собственника земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.

При этом каких-либо доказательств, позволяющих суду вынести суждение о том, что ТСН "Феникс" обладает какими-либо права на спорный земельный участок, в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемые договора аренды заключены в нарушение положений статей 166, 167, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в нарушение прав истца, который обладает правами собственника в отношении спорного земельного участка, при том, что договора аренды земельных участков N, 6 от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 О.А. заключен лицом (ТСН "Феникс"), которое не является собственником объекта аренды.

В части требований ТНС "Феникс" о признании зарегистрированного за АО "Военторг-Юг" права собственности на земельный участок отсутствующим, судебная коллегия приходит к следующему.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, возникающие по поводу общего имущество в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. в силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания, зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имущество, а также то обстоятельство, что конкретное лицо (лица) владеет данным имуществом или его частью незаконно. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

Суду не представлено каких-либо доказательств отсутствия права собственности, либо незаконного владения АО "Военторг-ЮГ" на спорные земельные участки.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ТНС "Феникс" судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ч. 2 ст. 328, ст. 329, ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования акционерного общества "Военторг-Юг" к ФИО1 и товариществу собственников недвижимости "Феникс" о признании сделок недействительными - удовлетворить.

Признать недействительными договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ NN, 6, заключенные между товариществом собственников недвижимости "Феникс и ФИО1 в отношении земельных участков площадью 16 кв.м и 61 кв.м на территории земельного участка под многоквартирным домом N по <адрес> в <адрес>.

Взыскать с ФИО1 и товарищества собственников недвижимости "Феникс" в пользу акционерного общества "Военторг-Юг" расходы по уплате государственной пошлины по 6 000 руб. с каждого.

В удовлетворении встречного иска товарищества собственников недвижимости "Феникс" к акционерному обществу "Военторг-Юг" о признании отсутствующим право собственности АО "Военторг-Юг" на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, а также об аннулировании записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на него за АО "Военторг-Юг" - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течении трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Е.В. Богатырева

Судьи Р.А. Мерзаканова

ФИО9


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка