Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июня 2021 года Дело N 33-7251/2021

г. Нижний Новгород 25 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Заварихиной С.И.,

судей Чиндяскина С.В., Шикина А.В.,

при секретаре Калягине В.И.,

с участием истца Елисеевой И.И., представителя ответчика Саитова В.Х.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по апелляционной жалобе ИП Елисеевой И.И.

на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2021 года по гражданскому делу по иску ИП Елисеевой И. И. к Тюбекину С. А., Зыкову Д. А., ООО "Торгтрейд", ООО "Живая вода НН" об обязании передать документы и выполнить действия, снижении арендной платы и взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи областного суда Шикина А.В., объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Истец ИП Елисеева И.И. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, указав в обоснование заявленных требований, что 01 апреля 2019 года, между ИП Елисеевой И.И., Тюбекиным С.А. и Зыковым Д.А, в лице их представителя Зыковой Л.А. был заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Нижегородская обл., гор Кстово, проспект капитана Рачкова, д. 9. Кадастровый номер объекта 52:25:0010329:1543, дата регистрации договора уполномоченным органом - 11 апреля 2019 года. Помещение арендовано для оказания в нем услуг по уходу и присмотру за детьми, ОКВЭД 88.91. В соответствии с условиями договора в помещении располагается детский сад "Акварель".

В соответствии с п.2 ст.611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. До настоящего момента, указанные документы истцу не переданы. ИП Елисеева И.И. обращалась к ответчикам с просьбой передать документы, в письме от [дата], однако ответа не получила.

Отсутствие технической документации на помещение, создает для нее препятствия в его использовании. В частности, лишает ее возможности получить лицензию на образовательную деятельность т.к. копии правоустанавливающих документов, копии паспортов собственников, а также технический план помещения, являются обязательными приложениями к заявлению на получение лицензии на образовательную деятельность. В соответствии с договором аренды, на истца возложена обязанность по оплате счетов за потребленные коммунальные услуги. Однако, счета ИП Елисеевой И.И. не передаются. Собственники помещения самостоятельно передавать их отказываются, ресурсоснабжающие организации счетов не направляют, т.к. истец не явлюсь стороной договоров об энероснабжении помещения.

Установка торгового аппарата является очевидным препятствием в использовании помещения для деятельности детского сада, по следующим основаниям. Установленный на фасаде торговый аппарат не имеет приборов учетов потребленной воды и электроэнергии. Достоверно установить объем проданной через аппарат воды и потребленного электричества не представляется возможным, в результате чего истцу ежемесячно приходиться нести расходы на обслуживание чужой коммерческой деятельности, самостоятельно оплачивая услуги по водоснабжению, водоотведению, электроэнергии, а так же НДС, выставляемые ресурсоснабжающими организациями. Увеличивается пешеходный трафик к зданию. У истца возникают дополнительные расходы на уборку территории, а в зимнее время вокруг автомата образуется наледь, которую приходиться удалять самостоятельно. Собственники при этом не несут расходов на уборку территории вокруг аппарата, не устанавливают урны, не организовывают разметку.

В соответствии с СП 2.4.3648-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи", п. 2.2.5: на территории школ, детских садов, летних лагерей и других организаций для детей и молодежи не должно быть, построек и сооружений не связанных с деятельностью хозяйствующего субъекта. Подобные условия направлены на снижение рисков распространения КОВИД-19. Организуя на территории детского сада торговую точку, собственники, пользуясь своим положением, попросту вынуждают ИП Елисееву И.И. либо отказаться от договора аренды, либо нарушать законодательство продолжая вести деятельность на одной территории с торговым объектом. В соответствии со СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", п. 3.18 техническое подполье: пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем и прокладки коммуникаций (без размещения оборудования). Техническое подполье не предназначено (не учтено, не сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием арендуемого мною помещения, и не может использоваться фактически в качестве производственного отдельного помещения. Требования к пожарной безопасности (ПБ) в подвальных помещениях регламентированы в Правилах противопожарного режима, утвержденных постановлением Правительства РФ N 390 от 25.04.2012 г., а также СП 4.13130.2013. В подвалах запрещается хранить взрывоопасные, легковоспламеняющиеся и горючие вещества и материалы.

При этом, в нежилом помещении, входные двери должны быть заперты, а ключи храниться в диспетчерской или у ответственного за пожарную безопасность. Лишение истца доступа в техническое подполье арендуемого помещения, необоснованное возложение на нее бремени оплаты коммунальных услуг за установленный торговый аппарат, непредставление информации по объему, срокам, стоимости потребленных коммунальных услуг, считает не добросовестным поведением со стороны арендодателей, которое повлекло существенное ухудшение условий аренды.

Истец с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований (л.д.107-109) просила суд, обязать ответчиков предать выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, технический план объекта недвижимости.

Обязать собственников ежемесячно, не позднее 3-х дней с момента получения от ресурсоснабжающих организаций, передавать Елисеевой И.И. счета для оплаты по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, негативному воздействию на окружающую среду, отоплению; демонтировать аппарат по продаже воды, передать ключи от технического подполья арендуемого ИП Елисеевой ИИ помещения; снизить арендную ставку по договору аренды, с июня 2020 года до момента исполнения рения суда на 50%; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ИП Елисеева И.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, согласно уточненного искового заявления. Ранее истцом также заявлялось требование о признании недействительной сделки между ООО "Торгтрейд" и ответчиками по передаче в аренду части арендованного истцом имущества и применении последствий недействительности сделки. ИП Елисеева И.И. пояснила, что в данной части, а также в части требований, не указанных в уточненном иске, ранее заявленные требования она не поддерживает.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО "Торгтрейд", ООО "Живая вода НН".

Ответчик Зыков Д.А., представитель Тюбекина С.А., и их адвокат просили в иске отказать в связи с необоснованностью, по доводам представленного письменного отзыва.

Представители ответчиков ООО "Торгтрейд", ООО "Живая вода НН", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали.

Представитель ООО "Живая вода НН" просило рассмотреть дело в его отсутствие, иск оставить без удовлетворения.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2021 г. в удовлетворении исковых требований ИП Елисеевой И. И. к Тюбекину С. А., Зыкову Д. А., ООО "Торгтрейд", ООО "Живая вода НН" отказано.

В апелляционной жалобе истцом постановлен вопрос об отмене решения суда как незаконно и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы истца соответствуют и аналогичны правовой позиции изложенной истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

На апелляционную жалобу истца поступили возражения ответчиков, в которых они просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции Елисеева И.И. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика Саитов В.Х., возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным отмене не подлежащем.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном порядке и заблаговременно, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении судебных извещений.

В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия, с учетом согласия представителя ответчика, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1,2 ст.327.1 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, поступившие на нее возражения, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения суда.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласен ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).

Статьями 304-305 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое помещение площадью 291,7 кв.м. по адресу: Нижегородская [адрес], гор Кстово, проспект капитана Рачкова, [адрес], принадлежит на праве общей долевой собственности Тюбекину С.А. и Зыкову Д.А. в равных долях (по ?), что подтверждено выпиской из ЕГРН от [дата].

[дата] между ИП Елисеевой И.И. (арендатор), Тюбекиным С.А. и Зыковым Д.А. (арендодатели), в лице их представителя Зыковой Л.А.. был заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Нижегородская [адрес], гор Кстово, проспект капитана Рачкова, [адрес], КН 52:25:0010329:1543.

Договор заключен сроком на 5 лет, вступает в силу с даты его государственной регистрации Управлением Росреестра по Нижегородской [адрес]. Дата регистрации договора уполномоченным органом - [дата].

Помещение арендовано для оказания в нем услуг по уходу и присмотру за детьми, ОКВЭД 88.91. В соответствии с условиями договора в помещении располагается детский сад "Акварель".

Из материалов дела следует, что после регистрации сделки Управлением Росреестра по Нижегородской [адрес] каких-либо документов, помимо договора аренды с отметкой о регистрации, сторонам сделки и по делу, соответственно, регистрирующий орган не выдавал.

В силу ч.1,6 ст. 62 ФЗ РФ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет",

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости или ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что право истца в получении актуальных на дату обращения сведений об объекте недвижимости в виде выписки из ЕГРН законом не ограничено и ответчиками не нарушено, условия зарегистрированного договора аренды. Пункт 4.3. договора аренды не предусматривает обязанность арендодателей предоставлять арендатору выписки из ЕГРН.

Рассматривая требования об обязании выдать технический план объекта, суд первой инстанции исходил из того, что данная обязанность арендодателя договором аренды не предусмотрена.

Кроме того, суд указал, что в соответствии с п.п. 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды от 01 апреля 2019 года, арендатор обязался производить ремонт и переоборудование помещения, выполнять перепланировку только с письменного разрешения арендодателей.

Согласно пояснений сторон установлено, что в период действия договора аренды истцом самовольно, без получения согласия собственников, ответчиков по делу, и необходимой разрешительной документации, была выполнена перепланировка, переоборудование и реконструкция в спорном нежилом помещении, что истцом не оспаривалось.

В соответствии с техническим отчетом представленным ответчиками, выполненным ООО НЭЦ "Эксперт Помощь", по состоянию на 28 июля 2020 г., общая площадь спорного помещения составляет 304,1 кв.м., в соответствии с Приказом N 90 составляет 324,9 кв.м.

Согласно п. 7 примечания технического отчета в общую площадь не входит подвальное помещение, разница в площади - 291.7 кв.м. и 304.1 кв.м. - обусловлена выполненной перепланировкой.

В силу того, что спорное помещение передано истцу в пользование на праве аренды, истец произвела его самовольную перепланировку, по мнению суда первой инстанции она не ограничена в своем праве получить в случае отсутствия необходимую техническую документацию в органах БТИ или в иных специализированных организациях.

Согласно пояснениям ответчиков, запрашиваемый истцом технический план на момент заключения договора у ответчиков отсутствовал. Таким образом, если бы истица в установленном законом порядке проводила работы по перепланировке и переоборудованию спорного нежилого помещения, то подтверждением легальности данных работ был бы технический план на электронном носителе, на основании которого были бы внесены изменения в ЕГРН, который запрашивает в своем иске истица.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части обязании ответчиков передать истцу технический план. Также суд обоснованно указал, что копия технического отчета представлена в материалы дела в ходе его рассмотрения, в связи с чем у истца имеется возможность сделать его копию в случае необходимости.

Разрешая требования истца относительно обязанности ответчиков передавать счета на оплату коммунальных услуг, суд первой инстанции установил, что в соответствии с п. 4.4.2. Договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату, коммунальные и эксплуатационные и иные платежи.

Из материалов дела следует, что оплата за все коммунальные и иные платежи ресурсоснабжающим организациям по спорному помещению производится по предоплате. После заключения Договора арендодатели в лице своего законного представителя Зыковой Л.А. поставили в известность все ресурсоснабжающие организации о наличии арендатора ИП Елисеевой И.И., а также предоставили последней все контактные номера телефонов.

В ПАО "Т Плюс" имеется электронная почта ИП Елисеевой ИИ. "Eliseevairina1@§g/mail/com", в адрес которой направлялась корреспонденция, связанная с оплатой услуг отопления и ГВС, о чем свидетельствуют приобщенные ответчиками скриншоты письма между ПАО "Т Плюс" и Елисеевой И.И. от 15.12.2020 г.

Факт представления МУП "Городской Водоканал г. Кстово" истцу сведений об оплате, подтвержден Елисеевой И.И., представившей Акт сверки взаиморасчетов.

Согласно актов сверки между ПАО "ТНС энерго Нижний Новгород" и Зыковым Д.А. за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2020 г. за услуги электроснабжения потребителем производятся платежи, причем за период с июля-месяца 2020 г. поступает 2 разных платежа, один из которых производит Зыкова Л.А., другой платеж: производит ИП Елисеева И.И.

Истец в данной части оплату ИП Елисеева И.И. не оспаривала.

Суд установил, что показания счетчиков ГВС и ХВС передаются ИП Елисеевой И.И. собственником Зыковым Д.А. по номерам телефона через мессенджер Viber, что также подтверждается скриншотами переписки от 21 января 2021 г., 09 февраля 2021 г.

Также суд установил, что 29 января 2021 г. между собственником Зыковым Д.А. и ИП Елисеевой И.И. был подписан Реестр платежных документов, из которого следует, что арендатором ИП Елисеева ИИ, произведено 35 платежей.

Таким образом, суд установил, что показания счетчиков ежемесячно передаются истцу, оплата производится собственниками. Доказательств того, что ИП Елисеевой И.И. арендодателями отказано в передаче показаний приборов учета в материалы дела истцом не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца в данной части судом не установлено.

Установлено, что [дата] между Зыковым Д.А. и Тюбекиным С.А., с одной стороны и ООО "Живая вода НН" с другой, заключен договор на право установки аппарата по очистке и продаже питьевой воды.