Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июля 2021 года Дело N 33-7239/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Пьянкова Д.А.

судей Новоселовой Д.В., Петуховой Е.В.

при секретаре Носовой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 26.07.2021 года дело по апелляционной жалобе Мазановой Ирины Владимировны, Хальзова Даниила Владиславовича, Хальзовой Алены Владиславовны на решение Ленинского районного суда г.Перми от 05.04.2021 г., которым постановлено:

"расторгнуть договор от 17.10.2018 найма квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, заключенный между Мазановой Ириной Владимировной и Мельниковой Алевтиной Васильевной.

Выселить Мазанову Ирину Владимировну, Хальзова Даниила Владиславовича, Хальзову Алену Владиславовну из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****.

Возложить обязанность на Мазанову Ирину Владимировну передать Мельниковой Алевтине Васильевне ключи от жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****."

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мельникова А.В. обратилась в суд с иском к Мазановой И.В., Хальзову Д.В., Хальзовой А.В. о расторжении договора найма помещения от 17.10.2018 (указание в исковом заявление даты договора 01.11.2018 суд считает технической опечаткой), заключенного между Мельниковой А.В. и Мазановой И.В., выселении Мазановой И.В., Хальзова Д.В., Хальзовой А.В. из жилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. ****; возложении на Мазанову И.В. обязанности передать ключи от квартиры по акту приема-передачи.

Требования мотивированы тем, что 17.10.2018 между М1. и Мазановой И.В. был заключен договор найма трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****. М1. в момент заключения договора найма жилого помещения состоял в браке с Мельниковой А.В., квартира, передаваемая в найм находилась в общей совместной собственности супругов, и заключая договор, он выражал общую волю супругов. Подпись под договором найма поставила Мельникова А.В. 03.08.2020 М1. умер. В соответствии с условиями брачного договора от 25.11.2018, заключенного между М1. и Мельниковой А.В. была прекращена общая совместная собственность, квартира по адресу: г. Пермь, ул. **** признана личной собственностью Мельниковой А.В. Таким образом, Мельникова А.В. является правопреемником по договору найма и представляет сторону наймодателя со всеми правами и обязанностями по договору найма от 17.10.2018. В соответствии с условиями договора наймодатель предоставил нанимателю жилое помещение в виде квартиры, имущество согласно описи, а также ключи от квартиры. Таким образом, со стороны истца принятые по договору обязательства были исполнены в полном объеме. Нанимателем было нарушено условие договора об оплате. По состоянию на декабрь 2020 года наниматель имеет задолженность в размере 55 000 руб., что составляет сумму оплаты более чем за два месяца. В период эксплуатации жилого помещения наниматель неоднократно нарушал п. 2.1.8 договора, поскольку препятствовал допуску наймодателя в жилое помещение для контроля за использованием его в целях договора, что подтверждается материалами проверки КУСП, зарегистрированными в отделе полиции N 6 (дислокация Ленинский район) Управления МВД России по г. Перми. 02.10.2020 в адрес нанимателя в целях урегулирования спора в досудебном порядке было направлено уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке с просьбой освободить жилое помещение в течении 10 дней и возвратить ключи от квартиры. 08.10.2020 уведомление было вручено адресату. Наниматель указанное уведомление оставил без внимания, просьбу освободить жилое помещение не удовлетворил.

Судом постановлено приведенное выше решение, с которым не согласны ответчики. Просят решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Указывают, что плата за наем вносилась жемесячно, нет периодов не внесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа, оснований для расторжения договора найма в судебном порядке не имелось. Полагают, что судом мог быть предоставлен срок не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, либо отсрочка исполнения судебного решения. Суд, принимая решение, не учел недобросовестность поведения стороны истца, согласовавшей снижение арендной платы. Так же отмечает, что ранее оплата по договору вносилась в сумме 21 000 рублей, а не 20 000 рублей, судом не исследовалась оплата за электроэнергию, которая должна была оплачиваться исходя из показаний приборов учета, в связи с чем невозможно сделать вывод, что она составляла 1 000 рублей в месяц. Кроме того все платежи перечислялись с формулировкой "за аренду". Таким образом сделать однозначный вывод о наличии задолженности в размере 55 000 рублей, учитывая внесение платежей в сумме 21 000 рублей с 01.11.2018 г. невозможно. Полагает, что исковое заявление Мельниковой А.В. подлежало оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик Мазанова И.В. на доводах жалобы настаивала.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора установлено и следует из материалов дела, что 17.10.2018 между Мазановой И.В. (Наниматель) и М1. (Наймодатель) заключен договор найма квартиры по адресу: г. Пермь, ул. **** (л.д. 10-12), по условиям которого совместно с нанимателем в квартире имеют право проживания следующие члены его семьи: Хальзов Д.В., Хальзова А.В. (п. 1.4); плата за пользование квартирой составила 20 000 руб. в месяц. В ежемесячную плату включена стоимость коммунальных платежей и платежей за капитальный ремонт (п. 3.2).

М1. умер 01.08.2020 (свидетельство о смерти - л.д. 13).

25.11.2018 между М1. и Мельниковой А.В. заключен брачный договор, по условиям которого квартира по адресу: г. Пермь, ул. **** признана личной собственностью Мельниковой А.В. (л.д. 14-18).

Право собственности на квартиру по адресу: г. Пермь, ул. **** зарегистрировано за Мельниковой А.В. 05.12.2018 (выписка из ЕГРН - л.д. 19-22).

В силу положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации Мельникова А.В. с момента перехода права собственности стала наймодателем по договору найма квартиры по адресу: г. Пермь, ул. ****, заключенному 17.10.2018 между Мазановой И.В. и М1.

Оплата по договору найма жилого помещения в период с апреля по август 2020 года осуществлялась Мазановой И.В. в размере 11 000 руб. в месяц, в сентябре 2020 года в размере 15 000 руб., что подтверждается представленными истцом выписками по счету (л.д. 23-122) и ответчиком не оспаривается.

02.10.2020 Мельниковой А.В. в адрес Мазановой И.В. было направлено уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке, в связи с неисполнением со стороны нанимателя начиная с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года в полном объеме п.п. 3.2, 3.3. договора найма от 17.10.2018, заключенного между М1. и Мазановой И.В. В уведомлении изложено требование в течение 10 дней с момента получения уведомления освободить указанное жилое помещение, а также возвратить ключи от квартиры (л.д. 130). Указанное уведомление получено Мазановой И.В. 08.10.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления и ответчиком не оспаривается (л.д. 131).

Согласно актам от 05.10.2020, от 06.10.2020, от 07.10.2020, от 29.10.2020 Мельникова А.В. не была допущена в квартиру по адресу: г. Пермь, ул. **** для проверки состояния квартиры и снятия показаний счетчика электроэнергии (л.д. 123-126).

На основании представленных суду доказательств, в судебном заседании установлено, что Мазанова И.В., Хальзов Д.В., Хальзова А.В. проживают в жилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. г. Пермь, ул. ****, на основании договора найма жилого помещения от 17.10.2018, заключенного между Мазановой И.В. и М1.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства, а также условий заключенного договора найма жилого помещения, у Мазановой И.В., как нанимателя жилого помещения, возникла обязанность соблюдения условий договора, в том числе по внесению платы за жилое помещение в сроки и размере, предусмотренные договором.

В силу положений договора найма жилого помещения от 17.10.2018 наниматель обязался в срок до 1 (первого) числа месяца, подлежащего оплате, передавать (перечислять) наймодателю плату за пользование квартирой (п. 3.1), плата за пользование квартирой установлена в размере 20 000 руб. (п. 3.2); дополнительно наниматель оплачивает потребленную при проживании в квартире электроэнергию и воду путем перечисления на счет наймодателя (п. 3.3).

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, и ответчиком не оспаривается, что в период с апреля по сентябрь 2020 года плата за пользование жилым помещением вносилась ответчиком в меньшем размере, чем согласовали стороны при заключении договора. В связи с чем, за указанный период за ответчиком образовалась задолженность по плате за пользование жилым помещением в размере 55 000 руб.

Из правовой позиции, выраженной ответчиком в ходе рассмотрения дела, следует, что внесение ею платы за жилое помещение в меньшем объеме обусловлено трудной финансовой ситуацией, которая возникла в результате объявления на территории Российской Федерации пандемии коронавируса и нерабочими днями, установленными указами Президента Российской Федерации. При этом снижение арендной платы в указанный период не являлось нарушением условий договора, поскольку было предусмотрено правовым актом, принятым Правительством Российской Федерации. Кроме того, снижение платы за жилое помещение было согласовано с Мельниковым А.В. путем переписки в приложении-мессенджере Viber.

Суд первой инстанции, учитывая положения ст. 56 ГПК РФ, установив указанные выше обстоятельства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что условие о размере платы за жилое помещение является существенным условием договора, соглашение сторон об изменении данного условия, должно быть совершено в той же форме, что и договор найма жилого помещения, то есть в простой письменной форме (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между Мельниковой А.В., как наймодателем, и Мазановой И.В., как нанимателем жилого помещения, в установленном законом порядке не было достигнуто соглашение об изменении размера платы за жилое помещение. При этом одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается (пункт 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации). Задолженность за период с апреля по сентябрь 2020 года до настоящего времени не погашена, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Неисполнение нанимателем условий договора в части внесения платы за жилое помещение в полном объеме за шесть месяцев нашло свое подтверждение в судебном заседании. Уведомление Мельниковой А.В. о расторжении договора найма жилого помещения в одностороннем порядке получено ответчиком 08.10.2020, однако оставлено без удовлетворения.

Доводы ответчика о нарушении истцом порядка расторжения договора со ссылкой на обязанность наймодателя предупредить нанимателя о расторжении договора за 90 дней судом отвергнуты, как необоснованные, поскольку в соответствии с действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора, срок в 90 дней (3 месяца) предусмотрен для случаев, когда наймодатель намерен отказаться от продления договора найма жилого помещения. Вместе с тем, в рассматриваемом случае основанием для заявления наймодателем требования о расторжении договора найма жилого помещения явилось нарушение нанимателем условий договора найма в части внесения платы за жилое помещение в полном объеме за шесть месяцев, что в силу действующего законодательства дает наймодателю право требования расторжения договора в судебном порядке.

Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 статьи 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии с ч. 3 статьи 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с п. 1 и п. 3 статьи 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 статьи 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

В соответствии со ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 1 статьи 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку ответчик Мазанова И.В. допустила нарушение обязательств по договору найма жилого помещения неоднократно, и не в полном объеме производил оплату за наем жилого помещения, судебная коллегия, приходит к выводу, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика Мазановой И.В. о том, что ей вносилась плата за наем в размере 21 000 рублей, судом не исследовалась оплата за электроэнергию, которая должна была оплачиваться исходя из показаний приборов учета, в связи с чем невозможно сделать вывод, что она составляла 1 000 рублей в месяц и однозначный вывод о наличии задолженности в размере 55 000 рублей, учитывая внесение платежей в сумме 21 000 рублей с 01.11.2018 г., на правильность выводов суда первой инстанции не влияют.

Факт внесения платежей не в полном объеме на протяжении 6-ти месяцев ответчиком Мазановой И.В. не отрицается. Меры к погашению задолженности до настоящего времени ей не приняты.

В ходе рассмотрения спора судом апелляционной инстанции ответчик Мазанова И.В. пояснила, что она и ее дети намерены выехать из жилого помещения, которое было им необходимо до окончания дочерью 11 класса, в связи с чем она предпринимала все усилия для того чтобы остаться в квартире, в настоящее время готова освободить жилое помещение, но она не согласна с размером задолженности.

Утверждение Мазановой И.В. о том, что плату за наем она вносила в размере 21 000 рублей, вместо установленных договорам 20 000 рублей, противоречит ее пояснениям, данным в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, где она подтвердила факт внесения ей арендной платы в размере 20 000 рублей и 1 000 рублей за коммунальные услуги в соответствии с п. 3.2, 3.3 Договора. ( л.д. 177 об.)

Таким образом, доводы ответчиков о том, что невозможно определить размер задолженности по оплате за наем жилого помещения являются несостоятельными, направлены на оспаривание размера задолженности, которая предметом настоящего иска не является. Кроме того ответчики, приводя указанные доводы, относимых и допустимых доказательств наличия переплаты с их стороны по электроэнергии и водоснабжению не представили. Доступ в жилое помещение собственнику, в том числе в целях выяснения показаний приборов учета, ограничили путем смены замка на входных дверях. Указанный спор подлежит рассмотрению в рамках отдельного судопроизводства.

Доводы ответчиков о наличии злоупотребления правом со стороны истца относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждаются. Письменного соглашения об изменении платы за наем между сторонами не заключалось.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется. Других доказательств, которые могли бы повлиять на законность принятого решения, суду не представлено, нарушений норм материального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности и в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено, таким образом оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Перми от 05.04.2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Мазановой Марины Владимировны, Хальзова Даниила Владиславовича, Хальзовой Алены Владиславовны - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка