Дата принятия: 01 декабря 2020г.
Номер документа: 33-7203/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 декабря 2020 года Дело N 33-7203/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:
председательствующего судьи Романовой И.Е.
судей: Антонова Д.А., Куликовой М.А.
при секретаре Олиярник Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Вихорь Татьяны Степановны к АО "СК ВНСС" о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, АО "Ипотечное агентство Югры", конкурсный управляющий Анисимов А.А.,
по апелляционной жалобе Вихорь (ФИО)12 на решение Ханты-Мансийского районного суда от 02 сентября 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Романовой И.Е., заслушав представителя истца Давыдова Е.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Вихорь Т.С. обратилась в суд к АО "СК ВНСС" (далее - Общество) с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что 25.12.2008 года между ЗАО "СК ВНСС" и Вихорь Т.С. заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), по условиям которого истцу передана квартира во владение и пользование с правом выкупа. 04.03.2013 года между ЗАО "СК ВНСС" и ОАО "Ипотечное агентство Югры" был заключен договор займа. Согласно условиям договора ипотеки N 2075 от 25.02.2014 года для обеспечения обязательства по договору займа от 04.03.2013 года ЗАО "СК ВНСС" передало ОАО "Ипотечное агентство Югры" жилую недвижимость, в том числе квартиру по адресу: (адрес). Перед заключением договора ипотеки истцом было заявлено право на приобретение права собственности на вышеуказанное жилое помещение. В ответ истцу было предложено отказаться от реализации данных прав. Обращения к ОАО "Ипотечное агентство Югры" касательно заключения какого-либо соглашения относительно передачи жилого помещения не принесли результатов. Решением суда от 31.08.2015 года исковое заявление Вихорь Т.С. к ЗАО "СК ВНСС", ОАО "Ипотечное агентство Югры" о признании договора недействительным, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, оставлено без удовлетворения. В решении указано право истца на заключение договора купли-продажи квартиры, в которой она проживает. В настоящее время основной долг по ипотечному договору между ответчиками погашен, согласно определению Арбитражного суда ХМАО-Югры N А75-8089/2015, утверждены новые условия обязательств ЗАО "СК ВНСС", не предусматривающие залоговых обязательств, в связи с чем, истец Вихорь Т.С. полагает, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, права ОАО "Ипотечное агентство Югры" нарушены не будут. Кроме того, при установлении факта нахождения квартиры в залоге в настоящее время, возможным способом разрешения спора может быть осуществление перевода на истца части долга. С учетом изложенного, Вихорь Т.С. просила суд обязать ЗАО "СК ВНСС" заключить с ней договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по выкупной цене, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
В судебном заседании истец Вихорь Т.С. и ее представитель Вихорь Д.А. заявленные исковые требования поддержали.
Представители ответчика ЗАО "СК ВНСС" Никитин А.Л. в судебном заседании исковые требования не признал.
Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Вихорь Т.С. просит решение суда отменить в полном объеме и принять по делу новое решение. Считает, что судом не применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Полагает не подлежащей применению ст. 55.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регулирующую правоотношения сторон при обращении взыскания на заложенное имущество. Также указывает на прекращение залоговых обязательств мировым соглашением от 02.08.2016 года, утвержденным Арбитражным судом ХМАО-Югры. Считает, что судом не учтено, что указанным мировым соглашением фактически установлено прекращение залоговых обязательств, а также то, что из предоставленных ответчиком суду документов прямо следовало, что часть залогового имущества была реализована. Полагает, что судом необоснованно не применены нормы гражданского права о договорах, подлежащие применению, поскольку мировое соглашение представляет собой сделку. Заключённое в рамках рассмотрения дела N А75-8089/2015 мировое соглашение является соглашением о новации (либо отступном) и заменяет первоначальные обязательства Общества (возврат займа денежными средствами) перед АО "Ипотечное агентство Югры" иными обязательствами с иным способом исполнения. Фактически изменяется способ исполнения с возврата займа на исполнение обязательства в натуре, что полностью отвечает необходимым признакам соглашения о новации. Залогом недвижимого имущества было обеспечено первоначальное обязательство по возврату займа. Новация обеспеченного обязательства влечет прекращение залога. При этом, мировое соглашение не содержит условий о сохранении залога на недвижимое имущество, в частности на квартиру, в которой проживает истец. Считает, что с момента заключения и вступления в силу мирового соглашения от 02.08.2016 года, с учетом отсутствия в нем положений о продлении залога, последний прекратил свое действие, в связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.
Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что ЗАО "СК ВНСС", являясь собственником квартиры (номер), расположенной по адресу: (адрес), 25.12.2008 года заключило с Вихорь Т.С. договор найма жилого помещения, п. 2.4.6 которого предусматривалось, что наниматель имеет право по истечении срока действия договора на преимущественное заключение договора на новый срок на тех же условиях либо выкуп приобрести объект при условии внесения (оплаты) наймодателю выкупной цены, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности наймодателя на последнюю отчетную дату, предшествующую данному сроку. Наниматель вправе и до истечения срока действия договора выкупить объект по стоимости, определяемой на основании данных бухгалтерского учета, внося соответствующие платежи (л.д.13-19, 22).
25.12.2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д.20).
Также судом первой инстанции установлено и сторонами, в том числе истцом не оспаривается, что 25.02.2014 года между ОАО "Ипотечное агентство Югры" и ЗАО "СК ВНСС" был заключен договор ипотеки N 2075, по условиям которого залогодатель передал залогодержателю принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, в том числе кв. (номер) в (адрес), во исполнение обязательств по договору займа от 04.03.2013 года N 1627 (л.д.151-155).
Вместе с тем, решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02.03.2016 года исковые требования ОАО "Ипотечное агентство Югры" к АО "Строительная компания ВНСС", ООО "Строительно-промышленный комбинат" о солидарном взыскании 310 399 637 руб. 67 коп., в том числе основного долга в размере 180 000 000 руб., процентов за пользование займом в размере 42 046 027 руб. 40 коп., неустойки в размере 88 353 610 руб. 27 коп. за просрочку исполнения обязательств, на стадии исполнения которого, определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02.08.2016 года утверждено мировое соглашение от 11.04.2016 года, заключенное между ОАО "Ипотечное агентство Югры", АО "Строительная компания ВНСС", ООО "Строительно-промышленный комбинат", по условиям которого АО "Строительная компания ВНСС" обязуется выплатить ОАО "Ипотечное агентство Югры" задолженность по оплате основного долга в размере 180 000 000 руб., в том числе в размере 46 000 000 руб., вырученных от реализации квартир, находящейся в залоге у ОАО "Ипотечное агентство Югры" в качестве обеспечения исполнения АО "Строительная компания ВНСС" своих обязательств по договору займа от 04.03.2013 года N 1627, в срок до 31.12.2016 года (л.д.60-66).
Доказательств исполнения указанного мирового соглашения материалы дела не содержат и таких доказательств истцом ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было. При этом стороны в судебном заседании не отрицали факт того, что до настоящего времени обременение объекта залога, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 56, кв. 33, не снято.
Более того, из материалов дела видно, что определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 21.03.2020 года в отношении АО "СК ВНСС" введена процедура наблюдения. 28.04.2020 года АО "Ипотечное агентство Югры" обратилось в Арбитражный суд ХМАО-Югры с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований третьей очереди, обеспеченных залогом (л.д.139-144).
Из материалов дела также видно, что 22.05.2014 года ответчик направил в адрес истца ответ на ее обращение от 03.04.2014 года, в котором указал на невозможность выкупа квартиры и предлагал заключить договор найма жилого помещения в иной редакции, поскольку прежние условия договора не представляются возможными к выполнению по объективным причинам, а именно в связи со сложным финансовым положением наймодателя (л.д.30-32).
Кроме того, сторонами не оспаривалось и не оспаривается, что ни основной, ни предварительный договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком заключен не был, внесения платежей в счет оплаты выкупной цены за приобретение спорной квартиры истцом также не производилось.
Полагая свои права нарушенными, Вихорь Т.С. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Вместе с тем, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ договор ипотеки прекращается с момента прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив вышеизложенные обстоятельства, пришел к выводу об отказе Вихорь Т.С. в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из того, что факт не снятого обременения объекта залога, расположенного по адресу (адрес), препятствует совершению каких-либо сделок с заложенным имуществом, в том числе заключению договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, приведены в мотивировочной части решения суда и в апелляционной жалобе по существу не опровергнуты, оснований считать их неправильными судебная коллегия не усматривает.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию, изложенную в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ханты-Мансийского районного суда от 02 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вихорь (ФИО)13 - без удовлетворения.
Председательствующий: Романова И.Е.
Судьи: Антонов Д.А.
Куликова М.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
