Дата принятия: 09 декабря 2019г.
Номер документа: 33-7202/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2019 года Дело N 33-7202/2019
Апелляционное определение
г. Тюмень
9 декабря 2019 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе
председательствующего
Плосковой И.В.,
судей
Пленкиной Е.А., Смоляковой Е.В.
при секретаре
Магдич И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Юлташева Н.А. в лице представителя Вильдановой И.Р. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 30 сентября 2019 г., которым постановлено:
"Исковое заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.
Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, у Юлташева Н.А. в связи с прекращением действия договора аренды от 19.02.2016 <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......>, на котором расположен такой объект, путем продажи с публичных торгов.
В удовлетворении встречного искового заявления Юлташева Н.А. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения представителей ответчика Юлташева Н.А. - Карамовой А.Р. и Вильдановой И.Р., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Департамента имущественных отношений Тюменской области - Огай Ю.А., поддержавшей возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к Юлташеву Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> расположенного по адресу: <.......>, путем продажи с публичных торгов. Исковые требования мотивированы тем, что 19 февраля 2016 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> расположенного по адресу: <.......>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком по 25 февраля 2019 г., зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Росреестра по Тюменской области. В настоящее время право арендатора зарегистрировано на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> со степенью готовности 5 %. Согласно акту обследования земельного участка от 14 июня 2019 г. на земельном участке расположен объект строительства (назначение не установлено). Таким образом, ответчиком не достигнута цель предоставления земельного участка. В связи с прекращением действия договора аренды письмом от 18 января 2019 г. <.......> Департамент уведомил Юлташева Н.А. о реализации права, предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, ввиду прекращения действия договора аренды земельного участка, невозможности заключения договора аренды на новый срок, нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, Департамент, являясь уполномоченный органом, обратился в суд с указанными исковыми требованиями.
Ответчик Юлташев Н.А. обратился в суд со встречным иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 300 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, на новый срок. Встречный иск мотивирован тем, что 19 февраля 2016 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды <.......> указанного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком по 25 февраля 2019 г. Юлташевым Н.А. предпринимались меры, необходимые для строительства объекта незавершенного строительства. В связи с тем, что земельный участок частично расположен в границах охранной зоны ЛЭП 10 кВ, 10 января 2017 г. Юлташев Н.А. обратился в филиал Тюменские распределительные сети АО энергетики и электрификации "Тюменьэнерго" с заявлением об исключении охранной зоны с земельного участка либо ее уменьшении. По результатам рассмотрения обращения было указано на возможность осуществления выноса ВЛ-10 кВ за счет ответчика путем заключения соглашения о переустройстве объектов электросетевого хозяйства. 13 марта 2017 г. истец обратился в филиал Тюменские распределительные сети АО энергетики и электрификации "Тюменьэнерго" с заявлением об осуществлении выноса ВЛ 10 кВ "Жилпоселок-2" от ПС 110/10 Каскара за свой счет. 17 апреля 2017 г. получен ответ, что данная ВЛ-10 кВ находится на обслуживании по договору аренды и принадлежит Каскаринскому МО, перенос опоры возможен после разрешения собственника. 30 марта 2017 г. истец обратился в филиал Тюменские распределительные сети АО энергетики и электрификации "Тюменьэнерго" с заявлением о согласовании строительства магазина в охранной зоне. 26 июня 2017 г. получен ответ, что собственником электросетевого комплекса является Каскаринское МО, необходимо получить письменное согласование от собственника. 5 июля 2017 г. Юлташев Н.А. обратился в администрацию Каскаринского МО и 12 июля 2017 г. получен ответ, что администрация согласовывает строительство магазина при условии соблюдения следующих требований: расстояние от крайнего провода ВЛ-10кВ должно быть не менее пяти метров. 27 июля 2018 г. подготовлен градостроительный план, после чего Юлташев Н.А. обратился в главное управление строительства Тюменской области с заявлением о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. 16 июля 2018 г. главным управлением строительства Тюменской области согласовано отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Далее подготовлена проектная документация, на основании которой 25 февраля 2019 г. ответчику выдано разрешение на строительство. 16 января 2019 г. до окончания срока действия договора аренды земельного участка Юлташев Н.А. обращался в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении нового договора аренды, однако Департаментом в заключении нового договора аренды было отказано.
Представитель истца, ответчика по встречному иску (далее - истца) Огай Ю.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным основаниям, встречный иск не признала.
Ответчик, истец по встречному иску (далее - ответчик) Юлташев НА. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, его представители Карамова А.Р., Вильданова И.Р. в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначального иска, пояснив, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, встречный иск поддержали по изложенным основаниям.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Юлташев Н.А. в лице представителя Вильдановой И.Р., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований. Указывает, что судом нарушены нормы материального права, не применена часть 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильно установлены обстоятельства дела. Ссылается на то, что ответчик является добросовестным пользователем и надлежащим образом использовал данный земельный участок, в течение срока действия договора аренды Юлташевым Н.А. предпринимались меры, направленные на подготовку строительства объекта, он осуществлял все возможные действия, являющиеся необходимыми для строительства. Ссылаясь на обстоятельства, указанные во встречном исковом заявлении, полагает, что они свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Департаменту имущественных отношений Тюменской области.
Истцом Департаментом имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В. поданы возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав объяснения представителя истца, представителей ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Юлташев Н.А. на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18 ноября 2012 г. является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 79,1 кв.м, со степенью готовности 5%, расположенного по адресу: <.......>. Право собственности на объект зарегистрировано 11 января 2013 г. (л.д.77).
Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <.......> площадью 300 кв.м, по адресу: <.......>, права на который ответчиком Юлташевым Н.А. были приобретены на основании договора переуступки аренды земельного участка от 10 декабря 2012 г., заключенного с Хазиповой И.Н., согласно которому Юлташеву Н.А. были переданы права по договору аренды, заключенному Хазиповой И.Н. с администрацией Тюменского муниципального района от 5 марта 2010 г., зарегистрированному 15 июня 2010 г. (л.д.78).
19 февраля 2016 г. между Юлташевым Н.А. и Департаментом имущественных отношений Тюменской области заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> который предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, на срок с 26 февраля 2016 г. по 25 февраля 2019 г. (л.д.78-80).
Ответчиком на земельный участок был получен градостроительный план от 13 декабря 2016 г., согласно которому градостроительный регламент земельного участка установлен правилами землепользования и застройки Каскаринского сельского поселения, утвержденными решением Думы Каскаринского МО Тюменского муниципального района <.......> от 25 марта 2009 г., указанный земельный участок расположен в зоне А.Т Зона автомобильного транспорта, по земельному участку проходит охранная зона линий и сооружений связи (46) охранная зона ЛЭП 10 Кв (141) (л.д.39-42).
10 января 2017 г. ответчик обратился в филиал Тюменские распределительные сети АО энергетики и электрификации "Тюменьэнерго" с заявлением об исключении охранной зоны с земельного участка либо ее уменьшении, на который последовал ответ о том, что изменение границ установленной охранной зоны, в том числе ее уменьшение действующим законодательством запрещено, пояснено о возможности осуществления выноса ВЛ-10 Кв за счет ответчика путем подписания соглашения о переустройстве объектов электросетевого хозяйства (л.д.43, 46).
13 марта 2017 г. Юлташев Н.А. обратился в филиал Тюменские распределительные сети АО энергетики и электрификации "Тюменьэнерго" с заявлением об осуществлении выноса ВЛ-10 кВ "Жилпоселок-2" от ПС 110/10 Каскара за его счет, на что поступил ответ об удовлетворении его заявления после разрешения собственника имущества Каскаринского МО при условии заключения соглашения о возмещении расходов за счет заинтересованного лица (л.д.44, 47).
30 марта 2017 г. Юлташев Н.А. обратился в филиал Тюменские распределительные сети АО энергетики и электрификации "Тюменьэнерго" с заявлением о согласовании строительства магазина в охранной зоне, на что был получен ответ о необходимости дополнительно получить письменное согласование от собственника (л.д.45, 49).
5 июля 2017 г. Юлташев Н.В. обратился за согласованием в администрацию Каскаринского муниципального образования Тюменского района Тюменской области, 12 июля 2017 г. ответчиком получен ответ о возможности согласования строительства магазина в охранной зоне при условии соблюдения следующих требований: расстояние от крайнего провода ВЛ-10кВ должно быть не менее 5 метров (л.д.50).
18 мая 2018 г. Юлташев Н.В. обратился в главное управление строительства Тюменской области с заявлением о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (л.д. 59).
16 июля 2018 г. по результатам рассмотрения заявления было принято распоряжение главного управления строительства Тюменской области <.......> о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (л.д.61).
По заказу Юлташева Н.А. Архитектурно-строительной компанией "АММО-Групп" была подготовлена проектная документация для объекта капитального строительства - нежилое строение (магазин) на земельном участке с кадастровым номером <.......> (л.д.64-71).
16 января 2019 г. Юлташев Н.А. обращался в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении нового договора аренды, в удовлетворении которого Департаментом 29 января 2019 г. было отказано, отказ мотивирован реализацией права на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства (л.д.62).
18 января 2019 г. в адрес Юлташева Н.А. Департаментом имущественных отношений Тюменской области направлено уведомление о необходимости завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию до окончания срока действия договора (л.д.12).
25 февраля 2019 г. ответчику Юлташеву Н.А. администрацией Тюменского муниципального района выдано разрешение на строительство на срок до 25 октября 2019 г. (л.д.63).
Как следует из акта <.......> от 14 июня 2019 г. с приложенными к нему фотоматериалами, по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, установлено расположение на земельном участке объекта строительства (назначение не установлено), надземного трубопровода (л.д.16).
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ответчиком использовано однократное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года, тогда как строительство объекта не завершено, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Департамента имущественных отношений Тюменской области и отказе в удовлетворении встречных исковых требований. Суд указал, что все обращения Юлташева Н.А. по вопросу согласования строительства были рассмотрены, даны мотивированные ответы, суду не представлено доказательств, что нарушение срока строительства возникло по вине третьих лиц, в том числе не представлены документы об обжаловании действий (бездействия) в судебном либо административном порядке, а также вступившие в законную силу решения судов и иных органов, принятых в пользу Юлташева Н.А.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может, полагая, что они основаны на неверном применении норм права, регулирующих возникшие правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 той же статьи).
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (присоединен) объект.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из представленных ответчиком письменных доказательств следует, что на земельном участке, предоставленном ему для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположены охранные зоны объектов электросетевого комплекса, чем были вызваны неоднократные обращения истца за получением необходимых согласований в течение длительного периода - с декабря 2016 г. по февраль 2019 г.
25 февраля 2019 г., то есть в последний день действия договора аренды, ответчику было выдано разрешение на строительство на срок до 25 октября 2019 г.
Однако на обращение ответчика в январе 2019 г. в Департамент с заявлением о заключении договора аренды на новый срок ему был дан отказ с указанием, что Департамент возражает против продления арендных правоотношений.
Судебная коллегия полагает, что получение ответчиком разрешения на строительство в период действия договора аренды, принимая во внимание его последовательные длительные действия по принятию мер к его выдаче, предоставляло ответчику право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения договора аренды на срок не менее чем до 25 октября 2019 г., не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости, однако в реализации данного права ответчику было необоснованно отказано.
Учитывая, что разрешение на строительство ответчиком получено 25 февраля 2019 г., тогда как срок действия договора аренды земельного участка от 19 февраля 2016 г. был установлен по 25 февраля 2019 г., а на обращение с заявлением о продлении срока аренды ответчику было отказано, у ответчика отсутствовала реальная возможность для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик был лишен воспользоваться правом на завершение строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства не по своей вине, а в связи с действиями органов местного самоуправления и органов государственной власти, предоставивших земельный участок с наличием охранных зон, что требовало принятия мер по дополнительному согласованию строительства, а также действиями лиц, осуществлявших эксплуатацию сетей, что в силу положений пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении требований о продаже объекта незавершенного строительства с торгов.
Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за ответчиком, оснований для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отказа в удовлетворении встречных исковых требований об обязании истца заключить с ответчиком в целях завершения строительства объекта договор аренды земельного участка на новый срок.
В силу изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Тюменской области к Юлташеву Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и об удовлетворении встречных исковых требований Юлташева Н.А. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об обязании заключить договор аренды на новый срок.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тюменского районного суда Тюменской области от 30 сентября 2019 г. отменить, принять по делу новое решение.
"В удовлетворении иска Департамента имущественных отношений Тюменской области к Юлташеву Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.
Встречный иск Юлташева Н.А. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.
Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с Юлташевым Н.А. договор аренды на земельный участок площадью 300 кв.м, с кадастровым номером <.......> расположенный по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства нежилого строения (магазина), на новый срок".
Председательствующий
Судьи коллегии
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
