Дата принятия: 10 октября 2019г.
Номер документа: 33-7191/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2019 года Дело N 33-7191/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Басковой Г.Б.
судей Маренниковой М.В., Черной Л.В.
при секретаре Клиновой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Ярославле
10 октября 2019 года
дело по апелляционной жалобе представителя Алифанова Сергея Николаевича по доверенности Лебедевой Елены Николаевны на решение Переславского районного суда Ярославской области от 25 июля 2019 года, которым постановлено:
"Исковые требования оставить без удовлетворения."
Заслушав доклад судьи областного суда Маренниковой М.В., судебная коллегия
установила:
Алифанов С.Н. обратился в суд с иском к ООО "Попов луг", в котором просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ответчиком в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки, и расположенного на нем жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящиеся по адресу: <адрес> в связи с неоплатой договора.
В обоснование требований ссылался на то, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передал в собственность ООО "Попов луг" земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, по цене 995000 рублей, из которых 500000 рублей - за земельный участок и 495000 рублей - за жилой дом. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи ввиду неоплаты договора покупателем, подписали передаточный акт в отношении недвижимого имущества.
Управлением Росреестра государственная регистрация права по указанному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена в связи с тем, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаточном акте сторонами указано условие о полном расчете покупателя с продавцом до подписания договора купли-продажи и отсутствия взаимных претензий.
Перечисленные условия были включены в договор купли-продажи, однако, фактическая договоренность сторон о порядке оплаты заключалась в том, что оплата выкупной стоимости будет осуществляться после заключения договора купли-продажи в рассрочку в течение 3 лет без определения конкретной даты. Поскольку выкупная стоимость за недвижимое имущество ООО "Попов луг" не была оплачена в течение предельно максимального срока, стороны решилирасторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключив соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Условие в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о полной оплате стоимости недвижимого имущества препятствует в административном порядке зарегистрировать соглашение о расторжении указанного договора.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения.
Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалобы, обсудив их, заслушав представителя Алифанова С.Н. по доверенности Лебедеву Е.Н., поддержавшую доводы жалобы, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права.
Принимая решение по делу и отказывая в удовлетворении иска Алифанова С.Н. о расторжении договора купли-продажи ввиду его неоплаты, суд первой инстанции сослался на положения п.3 ст.486 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в рассматриваемом случае продавец вправе потребовать только оплаты товара и дополнительно уплаты процентов с соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ.
С данным выводом суда судебная коллегия не соглашается ввиду следующего.
Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.Положениями п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Материалами дела подтверждается, что Алифановым С.Н. и ООО "Попов луг" при заключении договора купли-продажи земельного участка и дома от ДД.ММ.ГГГГ были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена - 995000 рублей.
Алифанов С.Н., обращаясь в суд с иском о расторжении договора, ссылался на неоплату ответчиком договора в полном объеме и заключение в связи с этим сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора с передачей недвижимости обратно ООО "Попов луг" Алифанову С.Н. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно указанному акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ факт неоплаты покупателем договора от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден обеими сторонами под подпись (л.д. 13).
Из отзыва на иск ООО "Попов луг" следует, что ответчик согласен с требованиями Алифанова С.Н. о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой договора.
Судебная коллегия считает, что указанными обстоятельствами факт невыполнения ООО "Попов луг" обязательств по уплате цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ достоверно подтвержден, а одно лишь формальное указание в договоре купли-продажи о его оплате до заключения данный факт не опровергает.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка и дома, то есть имеет место существенное нарушение договора.
Между тем суд первой инстанции со ссылкой на п.3 ст.486 Гражданского кодекса РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Такой вывод основан на неправильном толковании п.3 ст.486 Гражданского кодекса РФ.
Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае не оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем судом первой инстанции не были учтены разъяснения, содержащиеся в абз.4 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
При указанных обстоятельствах, поскольку материалами дела с достоверностью подтвержден факт неоплаты покупателем ООО "Попов луг" продавцу Алифанову С.Н. покупной цены недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть существенного нарушения договора, у суда имелись правовые основания для удовлетворения иска Алифанова С.Н. о расторжении данного договора в силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ.
При этом, поскольку спорное имущество передано обратно продавцу и требований о его возврате истцом не заявлено, оснований для применения статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ не имеется.
На основании изложенного принятое судом решение об отказе в иске Алифанову С.Н. подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении его требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Переславского районного суда Ярославской области от 25 июля 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алифановым Сергеем Николаевичем и ООО "Попов Луг", на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N и расположенный на нем жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, находящиеся по адресу: <адрес>.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
