Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 03 марта 2022 года Дело N 33-7148/2022

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего <ФИО>7

судей <ФИО>10, Андреевой Е.А.

по докладу судьи <ФИО>10

при помощнике <ФИО>3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Мошниковой В.А. по доверенности <ФИО>5 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 04 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мошникова В.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования, в котором просит сохранить в реконструированном и перепланированном виде, в соответствии с техническим планом, гостевой дом, общей площадью 409 кв.м., с кадастровым на земельном участке с кадастровым номером площадью 330 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>, а также признать за истцом право собственности на гостевой дом, площадью 409 кв.м. с кадастровым номером .

Исковые требования мотивированы тем, что 28 ноября 2016 года по договору купли - продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, истец приобрела в собственность земельный участок площадью 330 кв.м. (кадастровый , категория земель: земли населенных пунктов - земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства), и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, общей площадью 242,7 кв.м. (кадастровый , этажность: 3, в том числе подземных: 0), расположенные по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> В соответствии с Заключением о присвоении, изменении и аннулировании адресов объектам недвижимого имущества от 16 октября 2018 года, вышеуказанным объектам недвижимого имущества присвоен новый адрес: Краснодарский край, <Адрес...>. Истцом без соответствующего разрешения произведена реконструкция индивидуального жилого дома, в результате чего реконструированное строение используется в качестве гостевого дома, площадью 409 кв. м, количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, как для личного проживания, так и временного (сезонного) пребывания гостей. В связи с тем, что объект недвижимости, введенный в гражданский оборот в качестве жилого дома, использовался в том числе для временного размещения отдыхающих, администрация МО город-курорт Геленджик обратилась в Геленджикский городской суд к Мошниковой В.А. с исковыми требованиями о запрете эксплуатации вышеуказанного строения в качестве гостиницы (гостевого дома), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 294 до приведения их (дома и земельного участка) в соответствие с фактическим использованием и вводу в эксплуатацию в качестве гостевого дома, соответственно. Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 17.09.2019 года по гражданскому делу , вступившим в законную силу, Мошниковой В.А. запрещена эксплуатация вышеуказанного объекта в качестве гостиницы или гостевого дома, до оформления права собственности на него в установленном порядке в качестве гостиницы (гостевого дома), изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение их коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления, оборудования на собственном или арендованном земельном участке парковочных мест в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, получения заключения специализированной экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.

Во исполнение требований администрации муниципального образования город- курорт Геленджик и решения суда от 17.09.2019 г., на основании заявления истца был изменен вид разрешенного использования земельного участка (к/н 23:40:0414007:294), на котором расположены спорный объект капитального строительства с ранее существующего для "земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства" на "земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, земельные участки прочих мест для проживания; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов".

Для подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения истцом были получены и выполнены в полном объеме технические условия ОАО "НЭСК- Электросети" от 17.01.2017 года для присоединения к электрическим сетям. На основании указанных технических условий, истцом заключен договор от 17.01.2017 года об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, Для подключения гостевого (жилого) дома к сетям водоснабжения и водоотведения истцом получены и выполнены в полном объеме технические условия МУП "В КХ" от 20.03.2017г. о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения. На основании указанных технических условий, истцом заключен договор от 25.02.2019 года о подключении к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. Здание оборудовано автоматической установкой пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Желая ввести и спрашиваемый объект капитального строительства в эксплуатацию в качестве гостевого дома, истец обратился в УАиГ Администрации М0 город-курорт Геленджик с соответствующим заявлением, но в ответ на данное обращение было получено письмо от 13.05.2021 г. за подписью начальника управления <ФИО>4, которыми во вводе в эксплуатацию вышеуказанного объекта в качестве гостевого дома было отказано, поскольку истцом реконструкция жилого дома произведена без соответствующего разрешения, в результате чего реконструированное строение используется в качестве гостевого дома, последнее является самовольной постройкой.

В соответствии с заключением от 24.05.2021 года, выданного экспертной организацией ООО "ТАИР", по результатам проведенной на основании самообращения истца строительно-технической экспертизы в ходе обследования испрашиваемого объекта капитального строительства, эксперты пришли к выводу, что исследуемое строение с кадастровым номером по своему функциональному назначению и архитектурно - планировочному решению является гостевым домом, номерной фонд составляет 6 номеров; объект недвижимости - гостевой дом по <Адрес...> в <Адрес...> соответствует предъявляемым к гостевым домам градостроительным, строительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, дальнейшая эксплуатация объекта возможна; на земельном участке с кадастровым по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, - в соответствии градостроительными нормами города- курорта Геленджик и правил землепользования и застройки территории муниципального образования города-курорта Геленджик возможно разместить до 4-5 автомобилей.

По мнению истца, единственной причиной, препятствующей легализации спорного объекта, является отсутствие разрешения на строительство испрашиваемого объекта и, как следствие, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем он обратился в суд.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 04 октября 2021 года в удовлетворении исковых требований Мошниковой В.А. отказано.

Не согласившись с решением суда, представителем Мошниковой В.А. по доверенности <ФИО>5 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы указано, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, нарушены норма материального и процессуального права. Мошникова В.А. предпринимала меры к получению акта ввода объекта в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства в качестве гостевого дома, однако в выдаче ей было отказано.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителя истца <ФИО>5, не находит оснований для удовлетворения жалобы апеллянта и приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда не подлежит отмене.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

Таким образом, обращаясь с иском о признании права на вновь созданные объекты недвижимости, истец должен представить документы, подтверждающие факт их возведения в соответствии с требованиями закона, в том числе доказательства наличия прав на земельный участок, отведенный под строительство, наличия разрешений на строительство и принятия объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу, на основании договора купли-продажи от 28.11.2016 г., принадлежат: земельный участок площадью 330 кв.м. (кадастровый , категория земель: земли населенных пунктов - земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства), и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, общей площадью 242,7 кв.м. (кадастровый , этажность: 3, в том числе подземных: 0), расположенные по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Истцом, без соответствующего разрешения, произведена реконструкция индивидуального жилого дома, в результате чего реконструированное строение используется в качестве гостевого дома, площадью 409 кв. м, количество этажей: 4, в том числе подземных: 1 - право собственности на который истец просит признать за собой.

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлены основания приобретения права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные нормы права закреплены статьей 263 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Решением Геленджикского городского суда от 17.09.2019 года по гражданскому делу N 2-2779/19, вступившим в законную силу, исковые требования администрации муниципального образования город - курорт Геленджик удовлетворены: истцу запрещена эксплуатация вышеуказанного объекта недвижимости в качестве гостиницы или гостевого дома, до оформления права собственности на него в установленном порядке в качестве гостиницы (гостевого дома), изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение их коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления, оборудования на собственном или арендованном земельном участке парковочных мест в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, получения заключения специализированной экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.

В целях исполнения решения Геленджикского городского суда от 17.09.2019 года по гражданскому делу N 2-2779/19, на основании заявления истца был изменен вид разрешенного использования земельного участка (к/н 23:40:0414007:294), на котором расположены спорный объект капитального строительства с ранее существующего для "земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства" на "земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, земельные участки прочих мест для проживания; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов"; для подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения истцом были получены и выполнены в полном объеме технические условия ОАО "НЭСК- Электросети" N 1-34-16-1384 от 17.01.2017 года для присоединения к электрическим сетям и заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Для подключения гостевого (жилого) дома к сетям водоснабжения и водоотведения истцом получены и выполнены в полном объеме технические условия МУП "ВКХ" N 188-189 от 20.03.2017г. о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения и заключен договор N 180-181 от 25.02.2019 года о подключении к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. Здание оборудовано автоматической установкой пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.

Вместе с тем, Мошникова В.Е. при обращении в администрацию муниципального образования город - курорт Геленджик с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, получила отказ.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранения этой постройки, в том числе соответствие ее требованиям безопасности, для чего должно за свой счет получить необходимые заключения, что отражено в Определении Верховного Суда РФ от 25 августа 2015 года N 49-КГ 15-10.

Истцом в материалы дела представлено экспертное заключение ООО "ТАИР" N 26-21 от 24.05.2021 года выданное по результатам проведенной на основании самообращения истца строительно-технической экспертизы.

Суд, учитывая, что данное экспертное заключение получено вне рамок дела, ходатайств о назначении и проведении строительно-технической экспертизы, при рассмотрении данного дела, сторонами не заявлялось, посчитал, что отсутствие у истца разрешения на строительство является признаком самовольной постройки, которому отвечает спорное строение.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется архитектурно-строительное проектирование путем подготовки проектной документации.

Доказательства о том, что истец разработала проект спорного объекта, согласовала его в установленном законодательством порядке, произвела государственную экспертизу проектной документации, результатом которой в соответствии с пунктом 9 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ является заключение о соответствии или несоответствии проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, утвердила проектную документацию, в материалах дела отсутствуют.

Как следует из положений действующего законодательства, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указывает Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ в п. 26 Постановления N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлен перечень документов обязательный к предъявлению в орган местного самоуправления с целью получения разрешения на строительство. Так, к заявлению прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса), иные документы - указанная документация в полном объеме истцом в орган местного самоуправления не предоставлялась (доказательств обратного суду не предоставлено).

В части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ перечислены документы необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство; акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного,

реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); 8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно- технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и иные.

По смыслу статьи 51 и статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В данном случае Мошникова В.Е. не предпринимала меры для получения разрешения на строительство (реконструкцию) как до производства вышеуказанных строительных работ, так и во время их производства, имела возможность получить указанные разрешения, администрация муниципального образования не препятствовала в выдаче такого разрешения.

Обращение Мошниковой В.Е. в суд с настоящими требованиями направлено на легализацию данной постройки в обход установленной законом процедуры реконструкции объекта капитального строительства, что следует из действий истца, который при возведении спорного строения разрешения не получала.

В ином случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком.

По правилам части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что только установление всей совокупности указанных условий, позволяет признать право собственности на самовольную постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.