Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-7137/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.

судей Гросс И.Н., Фетинга Н.Н.

при секретаре Аверьяновой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Иванова Геннадия Петровича к Ржавиной Нине Никитичне о взыскании обеспечительного платежа, расторжении договора купли-продажи, по апелляционной жалобе Ржавиной Нины Никитичны на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 октября 2020 года, заслушав доклад судьи Гросс И.Н., судебная коллегия

установила:

Иванов Г.П. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 22 марта 2019 года между Ивановым Г.П. и Ржавиной Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке. В соответствии с п. 1.1 указанного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости, а именно: жилая комната в жилом помещении N 3 жилой 16,8 кв.м, в квартире N 1,2,3,4,5,6 общей площадью 271,0 кв.м, в том числе жилой 167 кв.м., расположенную на 2 этаже 10-этажного дома литер А, находящуюся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН жилое помещение N 3, жилая комната N 1, именуемые в тексте "объект", в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. В соответствии с п.2.1 предварительного договора продавец принимает на себя обязательство подготовить и представить документы для включения основного договора купли-продажи "объекта", в соответствии с нижеуказанными пунктами в сроки действия настоящего договора. В соответствии с п. 2.1.3 продавец обязуется подписать с покупателем основной договор купли-продажи указанного "Объекта" в срок по 08 ноября 2019 г. включительно. 07 ноября 2019 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение о продлении к предварительному договору купли-продажи. В соответствии с п.1 указанного дополнительного соглашения срок заключения основного договора купли-продажи, указанный в предварительном договоре купли-продажи по объекту недвижимости, а именно: жилая комната (N 1 на плане МПТИ), в жилом помещении N 3 жилой 16,8 кв.м, в квартире N 1,2,3,4,5,6 общей площадью 271,0 кв.м, в том числе жилой 167 кв.м., расположенную на 2 этаже 10-этажного дома литер А, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилое помещение N 3, жилая комната N 1, продлевается в срок до 05.12.2019 включительно. В соответствии с п.3.1 истец передал ответчику денежные средства в размере 40 000 руб. в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект. Однако в установленный договором срок - 05.12.2019 ответчиком свои обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнены не были, основной договор купли-продажи между сторонами не заключен и не может быть заключен ввиду несовершения ответчиком необходимых действий. В добровольном порядке ответчик отказывается от расторжения предварительного договора купли-продажи.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд взыскать с Ржавиной Н.Н. денежные средства в размере 80 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1703,27 руб., а также расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 22.03.2019.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 октября 2020 года исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с Ржавиной Н.Н. в пользу Иванова Г.П. денежные средства в размере 80 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1703,27 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Ржавина Н.Н. не согласилась с вынесенным решением, подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апеллянт в обоснование жалобы указывает, что на дату обращения истца с исковым заявлением в суд о расторжении предварительного договора, данный договор был расторгнут. Настаивает на том, что переданная сумма в размере 40 000 руб. по своей природе является задатком, а не обеспечительным платежом. Обеспечительный платеж обеспечивает исполнение только денежных обязательств. В связи с чем, основания для взыскания указанной суммы в двойном размере отсутствуют. Ответчик добросовестно выполнил все условия предварительного договора, направил письма с предложением заключить основной договор. Обращает внимание на то, что основной договор не был заключен в связи с неисполнением истцом обязательств по оплате.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу в пределах изложенных в ней доводов, выслушав представителя Ржавиной Н.Н. по доверенности Глазкова И.А., Иванова Г.П., посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенной и неявившейся в судебное заседание Ржавиной Н.Н. в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 марта 2019 года между Ивановым Г.П. и Ржавиной Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости, а именно: жилая комната в жилом помещении N 3 жилой 16,8 кв.м, в квартире N 1,2,3,4,5,6 общей площадью 271,0 кв.м, в т.ч. жилой 167 кв.м., расположенную на 2 этаже 10-этажного дома литер А, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилое помещение N 3, жилая комната N 1, именуемые в тексте "объект", в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора продавец принимает на себя обязательство подготовить и представить документы для включения основного договора купли-продажи "объекта", в соответствии с нижеуказанными пунктами в сроки действия настоящего договора.

В соответствии с п. 2.1.3 продавец обязуется подписать с покупателем основной договор купли-продажи указанного "объекта" в срок по 08 ноября 2019 г. включительно (л.д.15-16).

07 ноября 2019 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение о продлении к предварительному договору купли-продажи.

В соответствии с п.1 указанного дополнительного соглашения срок заключения основного договора купли-продажи, указанный в предварительном договоре купли-продажи по объекту недвижимости, а именно: жилая комната (N 1 на плане МПТИ), в жилом помещении N 3 жилой 16,8 кв.м, в квартире N 1,2,3,4,5,6 общей площадью 271,0 кв.м, в т.ч. жилой 167 кв.м., расположенную на 2 этаже 10-этажного дома литер А, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилое помещение N 3, жилая комната N 1, продлевается в срок до 05.12.2019 включительно (л.д.17).

Продавец к установленному сроку свои обязательства не исполнил, от заключения основного договора уклонился.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия 17.03.2020, на которую ответчик не ответил (л.д.18-22).

В соответствии с п. 3.1 истец передал ответчику денежные средства в размере 40 000 руб. за приобретаемый объект.

В разделе 4 "Ответственность сторон" определено, что по соглашению сторон способом обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору является договорной способ, поименованный сторонами в рамках настоящего договора как "обеспечительный платеж" (мера ответственности стороны в результате недобросовестного исполнения взятых на себя обязательств).

Суть способа обеспечения настоящего договора: покупатель передает, а продавец принимает на ответственное хранение обеспечительный платеж. При этом срок хранения устанавливается сторонами до заключения основного договора.

В случае незаключения основного договора в результате действий (бездействия) продавца покупатель вправе требовать от продавца возврата суммы переданного платежа в двойном размере как компенсацию за недобросовестное поведение продавца по исполнению настоящего договора.

Из раздела 4 предварительного договора купли-продажи от 22.03.2019 следует, что в качестве способа обеспечения обязательств по настоящему договору стороны определилидоговорной способ, поименованный сторонами в рамках настоящего договора как "обеспечительный платеж", который является мерой ответственности стороны в результате недобросовестного исполнения взятых на себя обязательств.

В данном разделе стороны также пришли к соглашению о том, что в случае незаключения основного договора в результате действий (бездействия) покупателя продавец вправе удержать сумму гарантийного платежа. При этом покупатель признает указанную сумму как компенсацию за недобросовестное поведение покупателя по исполнению настоящего договора.

В случае незаключения основного договора в результате действий (бездействия) продавца покупатель вправе требовать от продавца возврата суммы обеспечительного платежа в двойном размере как компенсацию за недобросовестное поведение продавца по исполнению настоящего договора.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Разрешая спор, суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и установив, что предварительный договор, заключенный между сторонами содержит указание на передачу обеспечительного платежа (п.3.1 договора), фактически переданная истцом сумма ответчикам - как часть стоимости объекта, являлась авансом, то при незаключении основного договора купли-продажи, она подлежит взысканию с ответчика, и пришел к выводу о том, что поскольку основной договор не был заключен в результате виновных действий продавца, по условиям предварительного договора переданный истицей ответчику обеспечительный платеж в размере 80 000 руб. подлежит взысканию в двойном размере согласно условиям предварительного договора.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части взыскания обеспечительного платежа согласиться не может, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

В силу пункта 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Обязательство по заключению основного договора - это неденежное обязательство.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечительным платежом обеспечивается исключительно денежное обязательство. Под денежным обязательством понимается гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано передать в пользу другого лица (кредитора) определенную денежную сумму, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения этой обязанности.

Суть обеспечительного платежа сводится к тому, что должник, который по договору обязан уплатить (или периодически уплачивать) денежную сумму, а также должник, который в случае нарушения обязательства будет обязан уплатить неустойку и (или) возместить убытки, предварительно вносят кредитору денежную сумму (осуществляют платеж) в размере, установленном договором; при нарушении должником обязанности по оплате из данной денежной суммы удерживается соответствующая часть; в иных случаях из указанного платежа удерживаются суммы неустойки и (или) убытков.

Если же воля сторон обязательства была направлена на использование обеспечительного платежа с целью обеспечения неденежного обязательства, то его следует квалифицировать рассматриваемый в деле способ обеспечения как иной, в том числе непоименованный в законе, способ обеспечения обязательств, но не как обеспечительный платеж.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 ст. 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункта 2 и 3 ст. 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Из дела следует, что истцом была передана ответчику денежная сумма в размере 40 000 руб. во исполнение условий предварительного договора.

При этом, судом первой инстанции оставлено без внимания, что в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ обеспечительный платеж обеспечивает исполнение только денежных обязательств, включая денежную обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения условий договора.

Предварительный договор является основанием возникновения неденежного по своей природе обязательства по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Между тем предварительный договор, заключенный сторонами по настоящему делу, не содержит условия о внесении истцом 40 000 руб. в обеспечение исполнения возможных обязательств истца по уплате неустойки или возмещения убытков в случае нарушения предварительного договора.

Условие пункта 4.1 предварительного договора о возврате обеспечительного платежа в двукратном размере не соответствует требованиям п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которому возврату подлежит обеспечительный платеж, т.е. именно та денежная сумма, которая была предусмотрена обязательством и внесена в обеспечение его исполнения.

Исходя из изложенного, условия заключенного сторонами договора противоречат вышеперечисленным нормам действующего законодательства об обеспечительном платеже и задатке. Денежная сумма, полученная ответчиком по договору, не может быть признана обеспечительным платежом, обеспечивающим исполнение истцом его обязательств, возникших из предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, основания для удовлетворения иска о взыскании с ответчика суммы в двойном размере - 80 000 руб. противоречат нормам законодательства и у суда отсутствовали.

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с неисполнением истцом обязательств по оплате стоимости приобретаемого жилого помещения, поскольку истцом был заключен предварительный договор купли-продажи до обращения в банк с заявкой на заключение кредитного договора.

На основании вышеприведенных положений материального права, учитывая установленные по делу обстоятельства, явившиеся основанием для невозможности заключения основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок, а именно неполучение истцом к указанному сроку от банка кредитных денежных средств, судебная коллегия приходит также к выводу об отсутствии в действиях Иванова Г.П., как покупателя, признаков ненадлежащего исполнения обязательств, приведших к невозможности заключения основного договора в установленный срок.

При таком положении, удержание ответчиком суммы обеспечительного платежа в размере 40 000 руб. не основано на законе и условиях заключенного договора. Указанная сумма обеспечительного платежа подлежит возврату истцу Иванову Г.П. в полном размере.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Следовательно, юридически значимым обстоятельством для установления оснований для взыскания денежных сумм по предварительному договору в двойном размере является установление факта уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора.

Из материалов дела следует, что отсутствуют основания для вывода о том, что кто-либо из сторон предварительного договора уклонялся от заключения основного договора купли-продажи и о недобросовестном поведении какой-либо стороны. Ответчиком совершались активные действия с целью заключения основного договора, а обстоятельства со стороны истца, явившиеся основанием для невозможности заключения основного договора купли-продажи в согласованный срок, не свидетельствуют о наличии в действиях покупателя признаков уклонения от заключения основного договора в установленный срок.