Дата принятия: 08 ноября 2017г.
Номер документа: 33-713/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 08 ноября 2017 года Дело N 33-713/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе
председательствующего: Лобыкина С.Н.,
судей: Выглева А.В., Баюры Л.Н.,
при секретаре судебного заседания: Луштей Л.В.,
рассмотрев 08 ноября 2017 года в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского областного суда гражданское дело по частной жалобе Бугулова М.Х. на определение Магаданского городского суда от 27 сентября 2017 года, которым удовлетворено заявление «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (публичное акционерное общество) об изменении порядка исполнения решения Магаданского городского суда Магаданской области от 30 июля 2015 года по гражданскому делу № 2-2520/2015 по иску «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (открытое акционерное общество) к Бугулову М.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Лобыкина С.Н., судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
у с т а н о в и л а:
«Азиатско-Тихоокеанский Банк» (публичное акционерное общество) (далее - «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО), Банк) обратился в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения Магаданского городского суда от 30 июля 2015 года по гражданскому делу № 2-2520/2015 по иску «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (открытое акционерное общество) к Бугулову М.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.
Просил изменить порядок исполнения указанного решения суда путем установления начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества, снизив её до 14 049 601 рубля.
В обоснование заявленных требований сослался на то, что 18 января 2017 года в помещении склада №..., входящего в состав предмета залога, расположенного по адресу: < адрес>, переданного Бугуловым М.Х. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 26 августа 2010 года №..., произошел пожар, в результате которого часть предмет залога пришла в негодность, что повлекло уменьшение площади предмета залога на 379, 9 кв. м, составив при этом 533, 6 кв.м от ее возможного полезного использования.
В связи с изменением целостности и параметров предмета залога ООО «Независимая экспертная компания «АВЭКС» произведена оценка предмета залога, включая учебные мастерские общей площадью 553, 6 кв.м и земельный участок общей площадью 2226 кв.м, стоимость которого по состоянию на 16 марта 2017 года составила 14 049 601 рубль.
Определением суда от 28 июля 2017 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости недвижимого имущества, состоящего из учебных мастерских и склада №..., общей площадью 913, 5 кв.м, земельного участка общей площадью 2226 кв.м. Общая стоимость указанного недвижимого имущества, согласно отчету об оценке ООО «Правовой центр» от 21 августа 2017 года №..., составила 12 322 575 рублей.
В судебном заседании представитель взыскателя, поддержав заявление, просил установить размер продажной цены реализуемого на торгах имущества согласно отчету об оценке ООО «Правовой центр» от 21 августа 2017 года № №... в размере 12 322 575 рублей.
Определением Магаданского городского суда Магаданской области от 27 сентября 2017 года заявление «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) об изменении порядка исполнения решения суда от 30 июля 2015 года по гражданскому делу № 2-2520/2015 по иску «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (открытое акционерное общество) к Бугулову М.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено, определена начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества: учебные мастерские и склад №..., кадастровый (условный) №..., общей площадью 913, 5 кв.м, инв. №..., лит. <.......>, расположенный по адресу: < адрес>; земельный участок, кадастровый №..., общей площадью 2226 кв.м, расположенный по адресу: < адрес>, в общей сумме 10 396 835 рублей 64 копейки (без учета НДС).
Не согласившись с указанным определением, должник подал на него частную жалобу, в которой поставлен вопрос о его отмене и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО).
В качестве оснований к отмене определения указывает о нарушении судом положений ст. 12 ГПК РФ.
Считает, что суд, удовлетворив ходатайство взыскателя о назначении судебной оценочной экспертизы, в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ оказал содействие Банку в получении необходимых доказательств, обосновывающих его требования.
Полагает, что отчет об оценке от 21 августа 2017 года №... изготовлен с многочисленными нарушениями. Имеющиеся замечания относительно отчета оценщика К. разъяснил путем предоставления письменных пояснений, которые не могут являться допустимым доказательством, поскольку оценщик не обосновал все имеющиеся к отчету возражения.
Так, оценщик, признав неверно произведенный им расчет, в своих пояснениях пересчитал размер стоимости земельного участка, подлежащего оценке, не соблюдая алгоритм применения затратного подхода, что влечет недействительность всего указанного отчета об оценке.
Кроме того, оценщик для определения стоимости земельного участка применил ненадлежащий нормативный акт, искусственно занизил стоимость объектов недвижимости, не предусмотрев наличие налога на добавленную стоимость, которая составляет 18 % от общей стоимости объекта.
В связи с отсутствием в городе Магадане арендной платы за помещение в размере 278 рублей за 1 кв.м, расчет стоимости объектов недвижимости, выполненный оценщиком с применением доходного подхода, привел к неверному результату.
Отмечает, что к предоставленному им отчету об оценке от 02 сентября 2017 года №... у участников процесса не имелось замечаний, недопустимым доказательством он признан не был.
Утверждает, что взыскателем не доказано значительное уменьшение рыночной цены предмета залога после вступления решения суда об обращении на него взыскания в законную силу.
Обращает внимание на то, что поскольку оценщик не явился в судебное заседание, участники процесса были лишены возможности задать ему возникающие вопросы.
Полагает, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
Как установлено в судебном заседании, вступившим в законную силу решением Магаданского городского суда от 30 июля 2015 года, принятым по гражданскому делу № 2-2520/2015 по иску «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО) к Бугулову М.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, с ответчика в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору №... от 26 августа 2010 года в сумме 5 026 339, 66 рублей и обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество: учебные мастерские и склад №..., кадастровый (условный) №..., общей площадью 913, 5 кв.м, инв. №..., лит. <.......>, расположенный по адресу: < адрес>; земельный участок, кадастровый №..., общей площадью 2226 кв.м, расположенный по адресу: < адрес>, с установлением начальной продажной цены в сумме 20 700 205, 52 рублей.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества в решении от 30 июля 2015 года, суд руководствовался данными экспертного заключения №... от 02 июля 2015 года, выполненного ООО «НЭК «АВЭКС», согласно которому рыночная стоимость предмета залога составила 22 728 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 650 256 рублей.
Судом, по правилам статьи 54 Закона об ипотеке, начальная продажная цена предмета залога установлена в размере 80 % от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (22 728 000 рублей), в сумме 20 700 205, 52 рублей.
31 мая 2017 года Банк обратился в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения Магаданского городского суда от 30 июля 2015 года, принятого по гражданскому делу № 2-2520/2015, в части снижения начальной продажной цены реализуемого на торгах заложенного имущества, до 11 552 713, 00 рублей в отношении здания учебных мастерских и склада №..., кадастровый (условный) №... и 2 496 888 рублей в отношении земельного участка, кадастровый №..., общей площадью 2226 кв.м.
Обращение в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества Банк мотивировал тем, что на прошедших торгах в специализированной организации в сентябре 2016 года имущество не было реализовано, а также произошедшим 18 января 2017 года пожаром, уничтожившим часть объекта недвижимости, что повлекло уменьшение площади здания на 379, 9 кв.м. (на 41, 6 %).
Представленный Банком отчёт об оценке №... (Н) от 10 апреля 2017 года свидетельствует о рыночной стоимости предмета залога 14 049 601 рублей (здание-11 552 713 рублей и земельный участок-2 496 888 рублей), что свидетельствует о значительном уменьшении цены заложенного имущества, препятствующем его продаже по начальной продажной цене, установленной решением суда от 30 июля 2015 года.
Разрешая спор, суд удовлетворил ходатайство Банка о назначении и проведении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости предмета залога.
По результатам экспертизы, назначенной судом и проведенной ООО «Правовой центр», определена рыночная стоимость предмета залога по состоянию на 11 августа 2017 года в размере 10 227 118, 64 рублей (без учета НДС) нежилое здание и 254 575 рублей земельный участок.
Стоимость земельного участка была в последующем скорректирована экспертом до 169 717 рублей.
Коллегия полагает, что суд первой инстанции, на основании правильно установленных обстоятельств дела, подтвержденных доказательствами, исследованными в судебном заседании, пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Банка об изменении порядка исполнения решения Магаданского городского суда от 30 июля 2015 года, путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества.
Вместе с тем, при определении начальной продажной цены предмета залога судом допущены нарушения норм материального права, выражающиеся в следующем.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
Данные положения закона не были приняты во внимание судом при разрешении вопроса об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку она не была установлена в размере 80 % от рыночной стоимости предмета залога, определенной в экспертизе ООО «Правовой центр», принятой судом в качестве допустимого доказательства.
Кроме того, по мнению коллегии, заслуживают внимания доводы жалобы в части неправильного установления рыночной стоимости земельного участка, которая определена экспертом в размере 169 717 рублей, как 10 % от его кадастровой стоимости (1 697 169, 18 рублей).
Определяя стоимость земельного участка, эксперт руководствовался постановлением Правительства Магаданской области от 19 февраля 2015 г. № 122-пп, которым утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Магаданской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов (далее Порядок).
Вместе с тем, поскольку ответчик с 27 ноября 2009 года является собственником земельного участка, применение данного Порядка для определения рыночной стоимости земельного участка произведено экспертом необоснованно.
Из представленных сторонами доказательств следует, что рыночная стоимость земельного участка согласно отчёту об оценке №... (Н) от 10 апреля 2017 года, представленному истцом, составляет 2 496 888 рублей, по отчёту №... от 11 августа 2017 года, представленному ответчиком-1 992 878 рублей.
При определении первоначальной продажной цены заложенного имущества, судом учитывалась стоимость земельного участка в размере 650 256 рублей (экспертное заключение ООО «НЭК АВЭКС» №... от 02.07.2015 г.).
Учитывая отсутствие соглашения между залогодателем и залогодержателем о рыночной стоимости земельного участка, а также недостоверность сведений о стоимости земельного участка, отраженных в экспертизе ООО «Правовой центр», с целью соблюдения прав и законных интересов сторон, коллегия полагает возможным определить её в размере средней величины от результатов оценки, произведенной по инициативе каждой из сторон, т.е. в сумме 2 244 883 рублей ( 1/2 от 2 496 888 + 1 992 878), которая, по мнению коллегии, является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
С учетом положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке судебная коллегия полагает необходимым определить начальную продажную цену земельного участка в размере 1 795 906, 4 рублей, составляющую восемьдесят процентов от её рыночной стоимости (80 % от 2 244 883 рублей) и которая максимально приближена к кадастровой стоимости данного объекта недвижимости (1 697 169, 18 рублей).
Также, по мнению коллегии, заслуживают внимания и доводы жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно не учтен НДС при установлении начальной продажной цены в отношении здания учебных мастерских и склада №..., кадастровый (условный) №....
По правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация предмета залога отнесена к операциям, признаваемым объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.
Содержание представленных сторонами отчётов об оценке, в том числе экспертное заключение ООО «НЭК АВЭКС» №... от 02 июля 2015 года, положенное в основу первоначально определенной продажной цены предмета залога, свидетельствует, что рыночные цены заложенного имущества, рассчитанные затратным и доходным методом, учитывали НДС.
По изложенным причинам, коллегия полагает, что начальная продажная цена данного объекта подлежит установлению в размере 80 % от 12 068 000 рублей - итоговой стоимости предмета залога, определенной экспертизой ООО «Правовой центр» с учётом НДС, т.е. в сумме 9 654 400 рублей.
При таком положении обжалуемое определение подлежит отмене в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, с принятием в данной части нового судебного постановления об установлении начальной продажной цены в отношении здания учебных мастерских и склада №..., кадастровый (условный) №..., в размере 9 654 400 рублей; в отношении земельного участка, кадастровый №..., общей площадью 2226 кв.м., в размере 1 795 906, 4 рублей, а в общей сумме 11 450 306 рублей 40 копеек (с учётом НДС).
Иные доводы жалобы какого-либо правового значения для проверки законности и обоснованности вынесенного судом первой инстанции определения не имеют, основаны на неправильном толковании норм процессуального и материального права, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 334, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
О П Р Е Д Е Л И Л А:
определение Магаданского городского суда Магаданской области от 27 сентября 2017 года в части начальной продажной цены заложенного имущества отменить и вынести в данной части новое, установив начальную продажную цену здания учебных мастерских и склада №..., кадастровый (условный) №..., общей площадью 913, 5 кв.м, инв. №..., лит. <.......>, расположенного по адресу: < адрес> размере 9 654 400 рублей; земельного участка, кадастровый №..., общей площадью 2226 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, в размере 1 795 906 рублей 40 копеек, а всего предмета залога в общей сумме 11 450 306 (одиннадцать миллионов четыреста пятьдесят тысяч триста шесть ) рублей 40 копеек (включая НДС).
В остальной части определение Магаданского городского суда Магаданской области от 27 сентября 2017 года оставить без изменения, частную жалобу Бугулова М.Х. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Председательствующий С.Н. Лобыкин
Судьи Л.Н. Баюра
А.В. Выглев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
