Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-7129/2021

г. Екатеринбург 13.05.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Гайдук А.А., судей Филатьевой Т.А. и Юсуповой Л.П., при ведении протокола помощником судьи Нефедковой В.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Ларионовой Валентины Григорьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Екатеринбург от 13.10.2020.

Заслушав доклад судьи Юсуповой Л.П., объяснения представителя ответчика Просвирнина Д.А., действующего на основании доверенности от 01.12.2020, судебная коллегия

установила:

истец Ларионова В.Г. с учетом уточнения исковых требований обратились в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о признании незаконным п.1.1 договора участия в долевом строительстве в части применения коэффициента "1" к площади летнего помещения; подпункта 2 п. 4.1 договора, содержащего условие о фиксированной и не подлежащей пересмотру стоимости балконов и лоджий; п. 2.5 договора в части определения общей площади квартиры на основании замеров, произведенных БТИ, и принятии проектной площади летнего помещения (балкон/лоджия), о взыскании излишне уплаченных денежных средств за лоджию в размере 61680 руб., излишне уплаченных денежных средств за квадратные метры в сумме 71960 руб., неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств до момента фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере 2000 руб., почтовых расходов, судебных расходов на оплату услуг представителя - 10000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной в ее пользу решением суда денежной суммы.

В обоснование исковых требований указано, что истец по договору участия в долевом строительстве от 30.06.2017 приобрела квартиру <адрес>, суммарной площадью согласно договору -48,70 кв.м, в том числе 46,30 кв.м - площадью жилых и вспомогательных помещений, и 2,60 кв.м - площадью летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента "1". Цена квартиры определена из стоимости 1 кв.м. 51400 руб. и составляет 2503180 руб., в том числе 2379820 руб. - стоимость жилого помещения, 123360 руб. - стоимость летнего помещения. Ответчик является застройщиком. По акту приема - передачи от 12.12.2018 квартира передана меньшей площадью 47,4 кв.м, площадью жилых помещений - 44,8 кв.м, а также площадью летнего помещения с применением коэффициента "1" - 2,60 кв.м. В связи с необходимостью применения к лоджии коэффициента "0,5", площадь лоджии составляет 1,30 кв.м, разница в стоимостном выражении равна 61680 руб., сумма переплаты за квадратные метры составляет 71960 руб. Претензия о возврате излишне оплаченных денежных средств оставлена ответчиком без удовлетворения. Неправомерные действия ответчика причинили истцу нравственные страдания, связанные с длительным неисполнением ответчиком обязательств по перерасчету стоимости жилого помещения.

Представитель ответчика Никитин Е.Ю. возражал против удовлетворения иска, к требованиям о признании условий договора незаконными просил применить последствия пропуска срока исковой давности и в удовлетворении иска отказать, указал, что сумма 61680 руб. за лоджию выплачена истцу 03.08.2020 в течение установленного договором срока. Оснований для выплаты денежных средств за квадратные метры не имеется, так как разница в площадях составляет менее 3%, что по условиям договора не влечет перерасчета. В случае если суд придет к выводу об удовлетворении исковых требований, просил применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки и штрафа.

Судом 13.10.2020 постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с решением, в апелляционной жалобе истец, действуя через представителя Никулина М.С., указала на незаконность и необоснованность решения, на неправильное применение судом норм материального права, так как к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, а в части не урегулированной специальным законом - Закон РФ "О защите прав потребителей". В ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена обязанность применять понижающие коэффициенты, если в состав жилого помещения входит балкон/лоджия. Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр для расчета площади лоджии установлен понижающий коэффициент "0,5".Таким образом при подписании договора долевого участия ответчик нарушил требования закона, однако суд не принял это во внимание. Кроме того полагает, что судом сделан неверный вывод об оспоримости условий договора, в то время как оспариваемые пункты договора являются ничтожными, ущемляющими права истца как потребителя. Судом необоснованно отказано во взыскании штрафа, так как сумма за лоджию была выплачена после подачи иска в суд. С учетом доводов жалобы истец просит решение суда первой инстанции отменить исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Просвирнин Д.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ларионова В.Г. не явилась, хотя судебное извещение о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы получила 29.04.2021, об отложении судебного заседания не просила.

С учетом положений ч. ч. 3, 4 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы истца в ее отсутствие.

Заслушав объяснения представителя ответчика Просвирнина Д.А., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п.2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из положений п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 и 2 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30.06.2017 между ООО "УК "Эфес" (с 01.04.2020 изменено наименование Общества на ООО "Специализированный застройщик УК "Эфес") и Ларионовой В.Г. заключен договор участия в долевом строительстве (л.д.14-24).

В соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик принял обязательство не позднее 4 квартала 2018 своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 пусковой комплекс 1 этапа строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса "Уральский" с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного в границах улиц <адрес> и передать участнику объект недвижимости - квартиру , суммарной площадью 48,70 кв.м., состоящую из 2-х жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 46,30 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента "1" - площадью 2,40 кв.м., расположенную на 11 этаже и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участники обязались направить денежные средств на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве.

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве закреплено, что цена договора, исходя из стоимости 1 кв.м в сумме 51 400 руб., на дату заключения договора составляет 2 503180 руб., состоит из стоимости 46,3 кв.м квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м 51 400 руб. и составляет 2379820 руб. (пункт 1). Стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 123360 руб., стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит (пункт 2).

Согласно п. 2.5 договора долевого участия общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных (БТИ) органами технической инвентаризации, а площадь летнего помещения (балкон/лоджия) принимается проектной и равна 2,60 кв.м. Сумма общей площади квартиры и площадь летнего помещения (балкон/лоджия) является суммарной площадью квартиры для взаиморасчета.

Квартира передана истцу по акту приема-передачи 12.12.2018 с указанием суммарной площади 47,4 кв.м, площади жилых помещений - 44,8 кв.м, а также площади летнего помещения с применением коэффициента "1" - 2,60 кв.м. (л.д.23)

Истец 20.07.2020 обратилась к ответчику с претензией, в которой просила вернуть излишне оплаченные за лоджию денежные средства в сумме 61680 руб., переплату за квадратные метры - 71960 руб. (л.д.11, 12).

Согласно платежного поручения от 03.08.2020 ответчик перечислил Ларионовой В.Г. переплату за лоджию 61680 руб. (л.д.76).

Иск направлен в суд по почте 21.07.2020 и поступил 27.07.2020.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что возникшие между сторонами отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в части, не урегулированной указанным федеральным законом - законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В то же время, исходя из содержания заключенного между сторонами договора и принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. При этом суд проверив представленный ответчиком контррасчет и проанализировав расчет истца, пришел к выводу о том, что расчет истца является не верным, а расчет процента разницы площади переданного истцу помещения по акту с применением коэффициента "0,5" аналогичен расчету с применением коэффициента "1" и составляет 2,9%, что менее 3%, в связи с чем на основании п. 2.7 договора истец необоснованно требует доплаты за квадратные метры в сумме 71960 руб.

Отказывая во взыскании суммы переплаты за лоджию, суд установил, что сумма 61680 руб. добровольно возвращена истцу в установленный договором 60-дневный срок.

Отказывая в признании пунктов 1,1; 2.5; 4.1 договора долевого участия в строительстве незаконными, суд применил годичный срок исковой давности, на применении которого настаивал ответчик.

Отказывая во взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, суд указал, что эти требования являются производными и при отказе в удовлетворении основного требования удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости перерасчета цены договора в связи с тем, что разница между фактической суммарной площадью квартиры с летним помещением (с применением коэффициента "0,5") и проектной площадью составила более 3%, были приведены истцом в исковом заявлении и обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не подтвержденные материалами дела, с чем судебная коллегия соглашается, так как согласно п.2.6 договора участия в долевом строительстве, если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется меньше оплаченной площади, застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Проверяя доводы жалобы истца относительно применения срока исковой давности для оспаривания отдельных пунктов договора долевого участия в строительстве, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об оспоримости условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3,пункты 4и5 статьи 426ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например,пункт 2 статьи 16Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей",статья 29Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Согласно п. 1 ст.16 Закона Российской Федерации "О защите правы потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На момент заключения между сторонами договора долевого участия в строительстве действовал Приказ Минстроя и ЖКХ РФ от 25.11.2016 N 854/пр, изданный в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающий понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.

Поскольку применение понижающих коэффициентов было установлено в законе для неопределенного круга лиц и их применение было обязательным, то оспариваемые условия договора, изложенные в п. 1.1 договора (о применении к площади летнего помещения коэффициента "1"), п.2.5 (о принятии площади летнего помещения равной проектной площади), подп. 2 п. 4.1 договора (стоимость балкона/лоджии является фиксированной и изменению не подлежит) являются ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ущемляют права истца как потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной(пункт 3 статьи 166)составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исполнение договора участия в долевом строительстве началось с момента государственной регистрации договора, которая производится сторонами совместно в течение 20 календарных дней с момента подписания настоящего договора (п.п. 3.3.2, 4.3). Таким образом, иск подан с пропуском срока исковой давности, который истек 20.07.2020, о восстановлении срока истец не просила.

Выплата ответчиком истцу 03.08.2020 излишне уплаченной суммы за лоджию не прерывает течение срока исковой давности, так как в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ). Из материалов дела следует, что ответчик свой долг в письменной форме не признавал. Таким образом, ошибочное указание суда на применение годичного, а не трехлетнего срока исковой давности не привело к неправильному выводу о пропуске срока исковой давности.