Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 августа 2021 года Дело N 33-7128/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Першиной И.В.,

судей: Лемзы А.А., Хамнуевой Т.В.,

при секретаре Шустеровой П.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемзы А.А. гражданское дело по апелляционным жалобам Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района, Цыба Людмилы Сергеевны на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 12 мая 2021 г.

по делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к Цыба Людмиле Сергеевне о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района обратился в суд с иском к Цыба Л.С., в котором просил расторгнуть договор аренды N 952 от 02.03.2017 земельного участка с кадастровым NN, общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, N, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и Цыба Л.С., взыскать с Цыба Л.С. по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 02.06.2017 по 02.04.2021 сумму задолженности по арендной плате в размере - 60 466,98 руб., пеню за неуплату в размере 6 665,67 руб.; расторгнуть договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым N, общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, N, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и Цыба Л.С., взыскать с Цыба Л.С. по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 02.06.2017 по 02.04.2021 сумму задолженности по арендной плате в размере - 61 283,18 руб., пеню за неуплату в размере 6 689,68 руб.

Требования мотивированы тем, что по итогам проведения открытых аукционов на право заключения договоров аренды КУМИ Таштагольского муниципального района были заключены с победителем (единственным участником) - Цыба Л.С. договоры аренды:

- договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым N, общей площадью 1200 кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, N. Срок аренды земельного участка - 20 лет.

- договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым N, общей площадью 1200 кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, N. Срок аренды земельного участка - 20 лет.

Указанные земельные участки находятся в муниципальной собственности Таштагольского муниципального района.

Земельные участки переданы арендатору путем подписания актов приема-передачи (приложение N к договорам). Договоры аренды прошли регистрацию в соответствии с действующим законодательством.

Арендная плата ответчиком вносилась с нарушениями, в связи с чем, образовалось недополучение установленных доходов в бюджет органов местного самоуправления. Данный факт послужил основанием обратиться в суд с иском о расторжении договоров аренды в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и взыскания арендной платы и пени.

В адрес ответчика была направлена претензия N 26 от 03.02.2021, а также соглашение о расторжении вышеуказанных договоров аренды, однако, указанные требования до настоящего времени не удовлетворены.

Согласно условий договоров (п.5.2.), ответчик обязан уплатить неустойку (пеню) за просрочку внесения арендных платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно прилагаемых расчетов общая сумма задолженности по арендной плате и начисленной пени по указанным договорам составляет 135 105, 51 руб.

Согласно вышеуказанных договоров аренды Цыба Л.С. является арендатором. Пользование арендованным имуществом арендатором должно осуществляться в соответствии с условиями вышеуказанных договоров, а именно, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в сумме и сроки, определенные договором (п. 3.1., 3.2. договора) за пользование земельными участками.

Представитель истца КУМИ Таштагольского муниципального района - Соболев П.Н., действующий на основании доверенности от 20.02.2021, в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что основная задолженность по договору погашена, за исключением пени, на расторжении договора аренды настаивал.

Ответчик Цыба Л.С. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Кокарева А.В., действующая на основании доверенности от 19.04.2021, в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, суду пояснила, что задолженность по договору была оплачена в полном объеме, за исключением пени. Оплата не произведена своевременно в связи с заболеванием ответчика.

Решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от 12 мая 2021 г. постановлено: Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в удовлетворении исковых требований к Цыба Л.С. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате, отказать.

Взыскать с Цыба Л.С. по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 02.06.2017 по 02.04.2021 пеню в размере 6 665,67 руб.

Взыскать с Цыба Л.С. по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 02.06.2017 по 02.04.2021 пеню в размере 6 689,68 руб.

Взыскать с Цыба Л.С. в доход Таштагольского муниципального района госпошлину в сумме 534 рубля.

В апелляционной жалобе представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района Соболев П.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, просит решение суда отменить в части, удовлетворить исковые требования о расторжении договоров аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ.

Указывает, что в силу ст. 450.1, 619 ГК РФ и п. 4.1.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд следует досрочное прекращение арендных отношений.

Суд в решении пришел к выводу о необходимости направления арендатору дополнительного письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, с чем согласится нельзя, поскольку ранее направленные ответчику претензии содержали все необходимые требования об уплате задолженности.

В апелляционной жалобе Цыба Л.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Указывает, что арендная плата, в соответствии с п. 3.1. договора аренды составляет 20 405 руб. за первый год использования земельного участка.

Согласно п. 3.3. договора в последующем размер арендной платы рассчитывается на основании нормативного акта Кемеровской области, устанавливающего или изменяющего порядок расчета арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена и представленные в аренду без торгов утвержден постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47.

Договор заключался на данных условиях, которые были приемлемы.

Если бы Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района ей сообщил, что размер арендной платы будет согласно п. 3.1. условий договора аренды и меняться не будет, то она бы не стала участвовать в аукционе и заключать договоры на таких условиях.

За 2017 год использования земельного участка арендна плата в размере 16 324 руб. была выплачена в полном объеме.

Оплата за последующие года производилась в сумме 816, 20 руб. в год, что соответствует сумме счета, выставленного ей через сайт "Госуслуги".

Возражений относительно оплачиваемого размера арендной платы не поступало, в связи с чем, она полагала, что исполняет обязанности по внесению арендной платы в полном объеме в соответствии с п. 3.3. договора аренды.

Указывая на обязанность по внесению арендной платы в размере 60 466,98 руб. и 61 283,18 руб., что не соответствует условиям договора, суд первой инстанции указал лишь на расчет по договорам.

Полагает, что размер арендной платы после первого года использования земельного участка остался неизменным.

Решение суда в части взыскания пени от суммы 60 466,98 руб. и 61 283,18 руб. необоснованно.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между КУМИ Таштагольского муниципального района и Цыбой Л.С. были заключены следующие договоры:

- договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-14) земельного участка с N, общей площадью 1200 кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, N.

- договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-17) земельного участка с кадастровым N, общей площадью 1200 кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, N.

Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1. договоров N, N устанавливался на 20 лет, с 02.03.2017 по 01.03.2037 гг.

Размер и порядок внесения арендной платы регулируются пунктами 3.1, 3.2 заключенных сторонами договоров аренды N, N.

Согласно расчету по договору N сумма задолженности по арендной плате за период 02.06.2017 по 02.04.2021 составляет 60 466,98 руб., сумма пени составляет 6 665, 67руб. (л.д. 5-7), по договору N сумма задолженности по арендной плате за период 02.06.2017 по 02.04.2021 составляет 61 283,18 руб., сумма пени составляет 6 689,68 руб. (л.д. 8-10).

При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расторжение договора, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Поскольку Цыба Л.С. полностью погасила задолженность по арендной плате (за исключением пени), оснований для удовлетворении заявленного иска в части расторжения договоров аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскании задолженностей по арендной плате в размере 61 283,18 рубля и 60 466,98 рублей не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда с выводом суда первой инстанции в части отказа в расторжении договоров аренды не соглашается.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Невнесение ответчиком арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды и в соответствии со ст. 619 ГК РФ является основанием для досрочного его расторжения, на что правильно указал суд первой инстанции в решении.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Размер и порядок внесения арендной платы регулируются пунктами 3.1, 3.2 заключенных сторонами договоров аренды N, N и составляет 20 405 руб. за первый год использования участка.

В соответствии с п. 3.2 условий договоров арендная плата вносится арендодателем равными долями от начисленной годовой арендной платы в следующем порядке: в случае если годовой размер арендной платы превышает 20 000 руб., ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Исполнением обязательств по внесению арендной платы является поступлением денежных средств на счета указанные в п. 3.2 настоящего договора. Расчет арендной платы за 1-ый (первый) год использования участка определен в приложении N 1 к договору (протокол определения величины арендной платы), который является неотъемлемой частью настоящего договора. В последующем размер арендной платы рассчитывается на основании нормативного акта Кемеровской области, устанавливающего или изменяющего порядок расчета арендной платы (п. 3.3 договора).

Согласно подпункту "а" пункта 4.1.1 договоров аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 3.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Судом установлено, что арендодатель в адрес ответчика направлял претензии от 08.08.2018 N 149, от 03.02.2021 N 26 о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д. 19-22).

Согласно квитанциям от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручениями от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.64-69) Цыба Л.С. погасила задолженность по арендной плате в сумме 61 283,18 рубля по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ и 60 466,98 рублей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ (за исключением пени), что подтвердил ее представитель в судебном заседании.

Арендатор плату по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 02.06.2017 по 02.04.2021, и по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 02.06.2017 по 02.04.2021 внес 28.04.2021, т.е. допустил просрочку более двух раз подряд, что дает арендодателю право требовать расторжения договора аренды.

Поскольку указанная оплата задолженности по арендной плате была произведена после подачи иска в суд, судебная коллегия полагает, что заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Установив указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договоров аренды.

Разрешая спор в части взыскания задолженности и пени, суд пришел к выводу, что ответчиком погашена задолженность по арендной плате, за исключением пени, и взыскал пеню.