Дата принятия: 14 сентября 2020г.
Номер документа: 33-7126/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2020 года Дело N 33-7126/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Завальной Т.Ю.,
судей Левицкой Ж.В., Прасоловой В.Б.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А.С. к ООО ИК "Восточные ворота" о признании незаконным в части договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, встречному иску ООО ИК "Восточные ворота" к ФИО11 о взыскании оставшейся части стоимости объекта долевого строительства,
по апелляционной жалобе П.А.С. на решение Находкинского городского суда Приморского края от 10.06.2020, которым исковые требования П.А.С. удовлетворены частично, встречные исковые требования ООО ИК "Восточные ворота" удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Левицкой Ж.В., объяснения представителя П.А.С. по доверенности Г.Е.Ю. возражения представителя ООО ИК "Восточные ворота" по доверенности С.Д.Г.., судебная коллегия
установила:
П.А.С. обратилась в суд с иском к ООО ИК "Восточные ворота" о признании незаконным в части договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, указав, что 19.02.2018 между сторонами был заключен договор N N долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить однокомнатную квартиру, расположенную на десятом этаже в строящемся доме по адресу: МКД в 85 м на северо-восток от дома по <адрес>, общей проектной площадью 53,6 кв.м, в срок не позднее второго квартала 2018 года (с учетом ввода в эксплуатацию). Стоимость указанной квартиры составила ... из расчета ... руб. за 1кв.м, с оплатой по следующему графику: ... рублей - в течение трех дней с даты государственной регистрации договора, ... рублей - 15.04.2018. Она произвела оплату по договору полностью в срок до 19.03.2018. Вместе с тем, квартира была ей передана по акту приема-передачи только 10.09.2018. Кроме того, ответчик потребовал оплатить разницу между фактической и договорной стоимостью указанной квартиры, что составило ... рублей. Не согласившись с произведенными ответчиком замерами, она обратилась к независимому эксперту. Согласно справке ООО "..." от 01.10.2018 общая площадь переданной ей квартиры составляет 50,01 кв.м, что на 4,59 кв.м меньше договорной площади. Направленная ею 09.10.2018 в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения. Согласно техническому паспорту жилого помещения, составленному по состоянию на 31.10.2018, площадь названной квартиры без учета перегородок и выступов составляет 50,5 кв.м, с учетом площади балкона - 51,6 кв.м. 01.11.2018 она направила ответчику повторную претензию с требованием о выплате неустойки, убытков, компенсации морального вреда и возврате излишне уплаченных (с учетом расхождения площади) денежных средств. Поскольку с учетом понижающего коэффициента общая площадь переданного ей жилого помещения составляет 51,92 кв.м, она должна была заплатить застройщику денежные средства в размере ... рублей, тогда как заплатила ... рублей. Исходя из того, что техническим паспортом установлена общая площадь ее квартиры в размере 51,6 кв.м, по итоговому расчету стоимость квартиры по договору должна была составить ... рублей, а не ... рублей. Таким образом, разница фактической оплаты от фактически переданной ей жилой площади составляет ... рублей.
Уточнив исковые требования, истец П.А.С. просила признать пункт 1.5 договора N N от 19.02.2018 ущемляющим права потребителя в части исчисления площади объекта долевого строительства, как общей полезной площади всех помещений, взыскать с ответчика сумму излишне уплаченных денежных средств в размере ... рублей, неустойку в размере ... рублей (... руб. х 72 дня х 7,25% (ставка ЦБ РФ на 10.08.18) х 1/300 х 2 (двойной размер)) за период с 01.07.2018 по 10.09.2018 (72 дня) за нарушение застройщиком срока передачи ей квартиры, компенсацию морального вреда в размере ... рублей, штраф, а также компенсировать судебные издержки: расходы по оплате услуг эксперта в размере ... рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере ... рублей, почтовые расходы в размере ... рублей, комиссию банков в размере ... рублей.
ООО "Восточные ворота" заявлен встречный иск к П.А.С. в обоснование которого указано, что согласно выписке из ЕГРН общая площадь переданной П.А.С. квартиры составляет 54,63 кв.м, в том числе: жилая площадь - 51,1 кв.м, площадь лоджии - 3,53 кв.м. Поскольку до настоящего времени П.А.С. в нарушение договора долевого строительства не оплачены дополнительные 1,03 кв.м переданного жилого помещения, просило взыскать с П.А.С.. ... рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
В судебном заседании представитель П.А.С. поддержал уточненные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении. Встречный иск ООО ИК "Восточные ворота" не признал, указал, что требования застройщика о доплате за 1,03кв.м в сумме ... рублей являются необоснованными, так как П.А.С. по договору долевого участия в строительстве застройщиком был передан объект долевого строительства меньшей площадью, чем был оплачен П.А.С. Не согласился с заявлением представителя ООО ИК "Восточные ворота" о снижении размера неустойки.
Представитель ООО ИК "Восточные ворота" исковые требования П.А.С. признал частично. Не отрицал, что со стороны застройщика имело место нарушение условий договора в части срока передачи П.А.С. объекта долевого строительства. Просил о применении статьи 333 ГК РФ, поскольку в настоящее время материальное положение ответчика затруднительное, компания практически является банкротом. В остальном заявленные П.А.С. требования не признал. Пояснил, что замеры, которые были проведены истцом с привлечением специалиста ООО "...", а также и при изготовлении технического паспорта имели место спустя два месяца после того как объект долевого строительства был принят П.А.С. на основании акта приема-передачи от 10.09.2018. Кроме того, на момент проведений П.А.С.. указанных замеров, в помещении уже имелись перегородки, на стены была положена штукатурка, что также привело к уменьшению площади объекта. Согласно выписке из ЕГРН жилая площадь квартиры <адрес> составляет 51,1 кв.м, площадь лоджии - 3,53 кв.м. Таким образом, общая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет 54,63 кв.м, что превышает площадь объекта долевого строительства, предусмотренную пунктом 1.2 договора. До настоящего времени П.А.С. размер площади переданного ей объекта долевого строительства не оспорила. Возражал против взыскания компенсации морального вреда, а также против взыскания расходов по оплате услуг специалиста ООО "...", полагая, что представленный П.А.С. документ не является надлежащим доказательством по делу. Встречные исковые требования поддержал. Пояснил, что при подписании акта приема-передачи от 10.09.2018 каких-либо претензий со стороны П.А.С. по поводу несоответствия площади объекта долевого строительства не имелось.
Постановленным решением суда исковые требования П.А.С. удовлетворены частично, встречные исковые требования ООО ИК "Восточные ворота" удовлетворены.
С ООО ИК "Восточные ворота" в пользу П.А.С. взыскана неустойка за период с 01.07.2018 по 10.09.2018 в размере ... рублей, компенсация морального вреда в размере ... рублей, штраф в размере ... рублей, расходы по оплате почтовых услуг в размере ... рублей, расходы по оплате банковских комиссий в размере ... рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере ... рублей.
С П.А.С. в пользу ООО ИК "Восточные ворота" взыскана недоплаченная стоимость 1,03 кв.м объекта долевого строительства в размере ... рублей расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
С решением суда не согласилась П.А.С. и ее представителем подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО ИК "Восточные ворота", полагая, что при вынесении решения суд первой инстанции нарушил нормы материального и процессуального права, неверно установил обстоятельства, имеющие значение для дела.
В суде апелляционной интонации представитель П.А.С. доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель ООО ИК "Восточные ворота" возражал относительно доводов апелляционной жалобы, полагал решение суда законно и обоснованно.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает, что состоявшееся по делу решение суда является законным и обоснованным.
В силу 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Частью 1 статьи 6 названного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19.02.2018 между ООО ИК "Восточные ворота" и П.А.С. заключён договор N N долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее - Договор) (том N 1 л.д. 23-29).
По условиям договора застройщик ООО ИК "Восточные ворота" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами с привлечением других лиц построить объект "Многоквартирный дом в 85 м. на северо-восток от дома по <адрес>" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства, определенный настоящим договором.
Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная на 10 этаже, общей проектной площадью 53,6 кв.м, номер 77.
Цена объекта долевого строительства составляет ... руб., из расчета ... руб. за один квадратный метр (пункт 2.1 договора).
В соответствии с условиями пункта 1.3 договора срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2018 года. Застройщик обязуется передать участникам долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок, установленный пунктом 1.4 настоящего договора.
В нарушение указанного условия договора, квартира П.А.С. в согласованный участниками договора срок, ООО ИК "Восточные ворота" не передана.
Направленная П.А.С. претензия с требованием в течение 10 дней выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору за каждый день просрочки ответчиком не исполнена.
Учитывая указанные положения закона, а так же подтверждение факта нарушения застройщиком ООО ИК "Восточные ворота" срока передачи П.А.С. как участнику долевого строительства, объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований П.А.С. взыскании с ООО ИК "Восточные ворота" неустойки (пени).
П.А.С. ко взысканию заявлена неустойка за несвоевременную передачу объекта строительства за период с 01.07.2018 по 10.09.2018 в размере ... руб.
Суд первой инстанции, согласившись с представленным П.А.С. расчетом неустойки, приняв во внимание характер допущенного нарушения, причины, по которым имела место задержка исполнения обязательства, отсутствие доказательств причинения П.А.С. значительного ущерба вследствие неполучения ею квартиры в оговоренный срок, компенсационный характер неустойки, признал возможным применить положения части 1 статьи 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию неустойки до ... руб.
Снижение неустойки осуществлено судом мотивированно, на основании ходатайства ООО ИК "Восточные ворота", а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон.
Принимая во внимание, период просрочки исполнения обязательства, степень вины ответчика по первоначальным требованиям, исходя из соблюдения требований о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия считает, что взысканная в пользу П.А.С. неустойка в полной мере компенсирует и восстанавливает права последней, нарушенных вследствие несвоевременного исполнения обязательства застройщиком.
Учитывая, что ответчик по первоначальным требованиям своевременно не передал П.А.С. объект долевого строительства, чем нарушил ее права как потребителя, суд, исходя из положений статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу последней компенсации морального вреда.
Судебная коллегия полагает, что определенный судом первой инстанции размер компенсации морального вреда обоснован и соответствует принципам разумности и справедливости. Правом определения размера компенсации наделен непосредственно суд.
Разрешая исковые требования П.А.С. в части признания недействительным пункта 1.5 договора долевого участия, предусматривающего порядок исчисления общей площади объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.
Истец по первоначальным требованиям П.А.С. заявляя вышеуказанное требование со ссылкой на положения статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" ссылается на то, что оспариваемое условие договора долевого участия ущемляет ее права потребителя, поскольку общая площадь спорной квартиры должна счисляться с учетом площади балконов, лоджий, которые определяются с понижающим коэффициентом.
В силу статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющейся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (часть 1).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Положениями пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, в силу приведенных положений закона, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Согласно абзацу 2 оспариваемого пункта договора площадь объекта долевого строительства исчисляется согласно действующих на территории Российской Федерации строительных норм и правил, как общая полезная площадь всех помещений, включая комнаты, кухни, коридоры, санузел, подсобное помещение, лоджии.
Таким образом, согласно условиям договора, стороны предусматривая проектную площадь квартиры с включением площади лоджий, балкона установили, что в фактическую площадь квартиры также входит площадь лоджии, балкона не предусмотрев применение понижающего коэффициента, соответственно, фактическая площадь квартиры представляет собой суммарную площадь помещений квартиры, определенных на основании измерений БТИ. Применение понижающего коэффициента для вспомогательных помещений условиями договора стороны не предусмотрели.
При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что в силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны при определении условий договора, в том числе в применении методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового), судебная коллегия полагает, что отсутствие условия о применении понижающего коэффициента для лоджий, балконов при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований, для признания оспариваемого пункта 1.5 договора долевого участия недействительным.
По условиям договора стороны предусмотрели, что цена объекта строительства может быть изменена только по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных пунктом 7.2 настоящего договора.
Согласно пункту 7.2 стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями от фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь объекта участника долевого строительства может отличаться от площади, указанной в пункте 1.2 договора. Уточнение фактической площади объекта производится на основании технической инвентаризации проводимой организацией кадастровых инженеров.
Если после окончания строительства многоквартирного дома будет установлено, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства передаваемого Участнику долевого строительства превышает либо меньше площади объекта долевого строительства, на которую между сторонами заключен настоящий договор, то стороны осуществляют перерасчет долевого взноса, производят доплату либо возврат за всю разницу между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства в течение 10 дней. Доплата за разницу должна быть произведена участником долевого строительства до подписания акта приема-передачи объекта.
Как следует из акта приема-передачи объекта долевого строительства, общая проектная площадь квартиры составляет 53,6 кв. м, фактическая общая площадь составляет 54,6 кв. м. Указанный акт подписан П.А.С. без разногласий (том N 1 л.д.35).
Согласно выписке из ЕГРН, техническому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес> и N помещения в нем (том N 1 л.д. 143-145, 172-216), площади жилого помещения - квартиры N N в указанном доме составляет 51,1 кв.м, общая площадь (с учетом лоджий и балконов) составила 54,6 кв.м.
Решением Фрунзенского районного суда горда Владивостока от 30.07.2019, вступившего в законную силу, П.А.С. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными результатов технического плана - задания в части осуществления замера (обмера) квартиры, признании площади квартиры.
Отказывая в удовлетворении требования П.А.С. о взыскании с ООО ИК "Восточные ворота" излишне оплаченных денежных средств по договору долевого строительства в размере ... руб., суд первой инстанции исходил из того, что П.А.С. не представлено достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих, что ей передана квартира меньше проектной площади. При этом суд, принял во внимание, что до настоящего времени сведения об общей площади объекта долевого строительства- квартиры <адрес>, содержащаяся в акте приема-передачи от 10.09.2018 и в ЕГРН П.А.С.. не оспорены.
Удовлетворяя заявленные требования ООО ИК "Восточные ворота" о взыскании с П.А.С. части стоимости объекта долевого строительства в сумме ... руб., за передачу квартиры большей площадью, чем было предусмотрено договором, суд исходил из того, что поскольку п. 1.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность участника оплатить застройщику разницу между фактической площадью объекта по итогам обмера и общей проектной площадью, то с ответчика подлежит взысканию доплата в размере ... руб.
Судебная коллегия не находит оснований считать изложенные в решении выводы суда неправильными, поскольку они соответствуют требованиям закона, нормы которого приведены в решении и правильно истолкованы, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ.
Оснований для увеличения расходов на представителя о чем заявляет податель жалобы, судебная коллегия не усматривает. Взысканный судом размер расходов на представителя соответствует требованиям разумности и соразмерности, объему работы представителя, а также соответствует принципу пропорциональности удовлетворенных требований.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права в части неполноты исследования доказательств является необоснованным, поскольку при рассмотрении настоящего спора материалы дела исследованы судом полно и объективно, всем установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, при этом нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, в том числе на которые имеется ссылка в жалобе, судебной коллегией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
По мнению судебной коллегии, суд в своем решении оценил достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оснований для иной оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Находкинского городского суда Приморского края от 10.06.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу П.А.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
