Определение Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 12 марта 2020 года №33-709/2020

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 12 марта 2020 года Дело N 33-709/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:
председательствующего судьи Устинова О.И.,
судей Сулеймановой А.С., Анашкиной И.А.,
при секретаре Дубравской А.И.,
с участием истца Шамилова С.А., представителя истца Злобиной И.П., представителя ответчика Нургалиева А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шамилова С. Я. к Мищенко А. М. о взыскании денежных средств,
с апелляционной жалобой истца Шамилова С. Я. на решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 20 ноября 2019 года,
УСТАНОВИЛА:
Шамилов С.А. обратился в суд с иском к Мищенко А.М. о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 1 февраля 2019 года в сумме 100 000 рублей, штрафной неустойки в сумме 100 000 рублей за уклонение продавца от продажи жилого дома, возмещении расходов на проезд и проживание в г. Севастополе для заключения сделки в общей сумме 102 448 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 447 рублей 94 копейки.
Требования мотивированы тем, что 1 февраля 2019 года между Мищенко А.М. и Шамиловым С.А. заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому Мищенко А.М. обязуется в будущем продать, а Шамилов С.Я. приобрести жилой дом, общей площадью 179,4 кв.м, с кадастровым номером 91:02:003006:425, расположенный по адресу: г. Севастополь, ш. Камышовое, в районе ГСК "Железнодорожник", срок заключения основного договора стороны установили до 1 апреля 2019 года. В последующем между сторонами достигнуто соглашение о заключении основного договора до 30 апреля 2019 года. Однако в связи с не предоставлением продавцом документов, необходимых для заключения сделки, она не была заключена.
Решением Гагаринского районного суда города Севастополя от 20 ноября 2019 года в удовлетворении иска Шамилова С.Я. о взыскании с Мищенко А.М. денежных средств по предварительному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков отказано.
В поданной апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Указывает, что суд первой инстанции, установив, что предметом предварительного договора являлся только жилой дом, пришел к выводу о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является препятствием для заключения основного договора купли-продажи жилого дома. Однако, по мнению истца, суд необоснованно не учел принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Ответчиком ни истцу, ни нотариусу, ни суду не представлены документы, содержащие сведения о том, Мищенко А.М. является собственником земельного участка или его арендатором, а также содержащие идентифицирующие признаки (площадь с описанием границ, кадастровый номер, кадастровую стоимость, вид разрешенного использования, категория земель, сведения об обременениях, ограничениях, а также о задолженности за его эксплуатацию. Согласие супруги Мищенко В.В. оформлено только на отчуждение жилого дома. В предварительном договоре также отсутствуют сведения о земельном участке, вид права, кадастровый номер. Истец полагает, что в связи с отсутствием существенных условий договора о предмете и цене земельного участка, расположенного под жилым домом, между сторонами ни предварительного, ни основного договора купли-продажи фактически не заключалось, а денежные средства, переданные ответчику, являются авансом, а не задатком, а потому правила возврата задатка, установленные статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применяются. У ответчика не имеется оснований для удержания полученных денежных средств, и в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации они подлежат возврату, независимо от того, по вине какой из сторон не был заключен основной договор.
В письменных возражениях ответчик выразил согласие с принятым по делу решением суда. Просил оставить без удовлетворения апелляционную жалобу.
Истец и его представитель апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик, не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Севастопольского городского суда.
В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, с участием его представителя.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, пришла к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
По мнению судебной коллегии постановленное по делу решение суда приведенным требованиям закона не отвечает.
Из материалов дела следует, что 1 февраля 2019 года между Мищенко А.М. и Шамиловым С.Я. заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому Мищенко А.М. обязуется в будущем продать, а Шамилов С.Я. приобрести жилой дом, площадью 179,4 кв.м, с кадастровым номером 91:02:003006:425, расположенный по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе, в районе ГСК "Железнодорожник". Срок заключения основного договора стороны установили до 1 апреля 2019 года.
В соответствии с п.9 предварительного договора в день подписания договора в качестве гарантии выполнения сторонами обязательств и в счет оплаты за объект покупатель передает продавцу денежную сумму 100 000 рублей.
Как следует из содержащейся в предварительном договоре расписки, Мищенко А.М. получил от Шамилова С.Я. денежную сумму в размере 100 000 рублей.
Пунктом 11 предварительного договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, переданная на момент подписания настоящего договора денежная сумма в размере 100 000 рублей в качестве штрафной неустойки остается у продавца.
Согласно п. 12 предварительного договора в случае нарушения продавцом условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, Продавец обязан возвратить Покупателю, переданную на момент подписания настоящего договора денежную сумму в размере 100 000 рублей и выплатить ему штрафную неустойку в сумме 100 000 рублей, в течение трех дней с момента отказа от заключения основного договора.
1 апреля 2019 года стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи (предварительному) о продлении срока для заключения основного договора до 30 апреля 2019 года.
Из пояснений истца следует, что Мищенко А.М. для заключения основного договора купли-продажи жилого дома, в нарушение п. 7.1 предварительного договора, не представил документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта, в частности, о членстве ответчика в ЖСК "Усадьба", в границах которого расположен земельный участок под приобретаемым жилым домом, о правах Мищенко А.М. на земельный участок, на котором расположен жилой дом, о распределении участка и согласовании строительства жилого дома, о площади участка, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и иным платежам на день подписания основного договора. Отсутствие документов повлияло на решение истца о заключении основного договора купли-продажи дома.
Ответчик Мищенко А.М. суду пояснил, что в ходе проведения переговоров по приобретению жилого дома, Шамилову С.Я. было сообщено об отсутствии зарегистрированных прав у Мищенко А.М. на земельный участок.
Допрошенная судом первой инстанции в качестве свидетеля нотариус Полякова З.В. пояснила, что к 30 апреля 2019 года препятствий для заключения основного договора купли-продажи не существовало. Право продавца на объект капитального строительства было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, обременения отсутствовали. При этом предметом сделки являлся исключительно жилой дом. Относительно прав на земельный участок в проекте договора предполагалось указание на то обстоятельство, что права на землю подлежат оформлению правообладателем объекта капитального строительства в порядке ст. 35 ЗК РФ. По мнению свидетеля, препятствием для заключения основного договора купли-продажи жилого дома, послужили дополнительные требования покупателя, не оговоренные в предварительном договоре и не касающиеся непосредственно предмета сделки - жилого дома.
Соколов Ю.А., являющийся сотрудником АН "Перспектива", допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля, пояснил, что в предмет предварительного договора входил только жилой дом. Относительно прав на земельный участок, покупателю Шамилову С.Я. было сообщено, что в случае приобретения дома, в порядке ст. 35 ЗК РФ он вправе оформить соответствующее право пользования земельным участком.
Принимая во внимания приведенные пояснения, установив, что предметом сделки являлся исключительно жилой дом, право продавца Мищенко А.М. на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, указав, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие об уклонении продавца от заключения основного договора купли-продажи жилого дома, суд критично отнесся к пояснениям истца Шамилова С.Я. о том, что не представление Мищенко А.М. документов о правах на землю на день заключения основного договора не позволило ему определиться относительно заключения договора купли-продажи дома, законности возведенного строения, поскольку обязанность по заключению указанного договора вытекала у истца Шамилова С.Я. в силу п. 6 предварительного договора и пришел к выводу о необоснованности требований истца.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, суд первой инстанции неверно распределил бремя доказывания, возложив на истца обязанность доказать нарушение обязательств ответчиком, что противоречит общим положениям об обязательствах.
Действительно, предметом предварительного договора купли-продажи, заключенного сторонами, являлось намерение в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома, в отношении земельного участка стороны к какому-либо соглашению не приходили.
Вместе с тем единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу положений пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) права собственности и пользования (аренды) на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". При этом права на земельные участки удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, когда государственная регистрация прав аренды земельного участка, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком не предусмотрена (статья 26 ЗК РФ).
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В свете приведенных норм права, с учетом положений пункта 7.1. предварительного договора купли-продажи, предусматривающего предоставление продавцом помимо правоустанавливающих и иных документов, необходимых для заключения договора купли-продажи объекта, в том числе подтверждающих отсутствие задолженности по налогам и иным платежам на день подписания основного договора, требования истца к ответчику о предоставлении документов о членстве ответчика в ЖСК "Усадьба", о правах Мищенко А.М. на земельный участок, на котором расположен жилой дом, о распределении участка, о площади участка, документов, подтверждающих отсутствие задолженности по налогам и иным платежам на день подписания основного договора, соответствует требованиям закона и условиям договора и является разумной осмотрительностью покупателя при приобретении объекта недвижимости до заключения основного договора купли-продажи и свидетельствует о его добросовестности.
То, что документы о членстве ответчика в ЖСК "Усадьба", о правах Мищенко А.М. на земельный участок, на котором расположен жилой дом, о распределении участка (выписка из протокола общего собрания ЖСК "Усадьба"), о площади земельного участка не были представлены до 30 апреля 2019 года ни покупателю, ни нотариусы, не оспаривалось ответчиком и подтверждается материалами дела, в том числе перепиской между сторонами, свидетельскими показаниями нотариуса.
Как следует из материалов дела, схема расположения земельного участка была утверждена Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 22 июля 2019 года N 6753-РДЗ. При этом площадь земельного участка было определена 900 кв.м, но 23 августа 2019 года в названное Распоряжение Распоряжением N 8245-РДЗ внесены изменения в части площади, которая уменьшена до 655 кв.м.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что по состоянию на 30 апреля 2019 года - на день, до которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома, земельный участок не был сформирован, его площадь не была определена. Следовательно, с учетом проявленной покупателем разумной заботливости и осмотрительности, имелись объективные причины, по которым он мог отказаться от заключения договора купли-продажи жилого дома, и такие действия должны расцениваться как добросовестные и не могут говорить о его виновности в незаключении основного договора купли-продажи.
При этом в материалах дела, вопреки доводам ответчика, имеются доказательства, подтверждающие, что истец на день планируемой сделки обладал необходимой для покупки дома суммой 6 500 000 рублей (л.д. 27-32, 89).
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающейся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, то есть является предварительным способом расчетов и в случае, если сделка между сторонами не состоялась, подлежит возврату.
В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
В свете положений статьи 380 ГК РФ, с учётом конкретных обстоятельств, установленных по делу, переданная истцом ответчику сумма 100 000 рублей может считаться задатком.
Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае отношения по предварительному договору прекратились 30 апреля 2019 года, поскольку стороны не пришли к согласию относительно достаточности документов, необходимых для заключения договора купли-продажи жилого дома, и, несмотря на то, что между сторонами велась активная переписка: покупателем затребовались необходимые для принятия решения о покупке дома документы, продавцом направлялось приглашения на сделку, вина кого-либо из сторон в незаключении основного договора купли-продажи отсутствует, поскольку документы продавцом предоставлены не были ввиду их объективного отсутствия.
При таких обстоятельствах в соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ задаток подлежит возврату, следовательно, требования истца в части взыскания суммы 100 000 рублей подлежат удовлетворению.
Истец просил взыскать с ответчика проценты за неправомерное удержание денежных средств с 1 мая 2019 года по 27 июня 2019 года.
Согласно части 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку до 30 апреля 2019 года, в срок, определенный сторонами, договор купли-продажи жилого дома заключен не был, задаток, подлежащий возврату 1 мая 2019 года, не возвращен, что ответчиком не оспорено, на сумму 100 000 рублей подлежат начислению проценты по правилам статьи 395 ГК РФ.
При сумме задолженности 100 000 рублей проценты за неправомерное удержание денежных средств составляют: - с 01.05.2019 по 16.06.2019 (47 дн.): 100 000 x 47 x 7,75% / 365 = 997,95 руб. - с 17.06.2019 по 27.06.2019 (11 дн.): 100 000 x 11 x 7,50% / 365 = 226,03 руб. Итого: 1 223,98 рублей.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с 1 мая 2019 года по 27 июня 2019 года в сумме 1 223 рубля 98 копеек.
Требования о возмещении убытков - расходов на проезд и проживание в городе Севастополе - судом первой инстанции оставлены без удовлетворения обоснованно, поскольку в силу положений статьи 15 ГК РФ убытки - это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Между тем указанные расходы истец понес в связи с тем, что до подписания предварительного договора не удостоверился в наличии у продавца документов о правах (собственности или пользования) на земельный участок, на котором расположен приобретаемый дом. У судебной коллегии отсутствуют основания полагать, что истец был введен в заблуждение ответчиком относительно принадлежности ему на каком-либо праве земельного участка, следовательно, вины ответчика в том, что сделка не состоялась, нет, понесенные истцом расходы являются следствием его неосмотрительности, а не нарушения прав ответчиком.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу за счет ответчика подлежат возмещению судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
При цене иска 304 895 рублей 94 копейки государственная пошлина составляет 6 249 рублей.
Исковые требования удовлетворены на 33,20% из расчета 101 223,98 х 100/ 304 895,94.
Следовательно, истцу за счет ответчика подлежат возмещению судебные расходы в размере 33,20% от фактически понесенных, а именно в сумме 2 074 рубля 69 копеек (33,20% от 6 249 рублей).
При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу, что суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям закон, подлежащий применению, но неверно его истолковав, и неправильно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, принял необоснованное решение, которое подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу истца Шамилова С. Я. удовлетворить.
Решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 20 ноября 2019 года отменить в части.
Исковые требования Шамилова С. Я. к Мищенко А. М. о взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с Мищенко А. М. в пользу Шамилова С. Я. денежные средства в размере 100 000 рублей, проценты за уклонение от возврата денежных средств за период с 1 мая 2019 года по 27 июня 2019 года в сумме 1 223 рубля 98 копеек, в счет возмещения судебных расходов 2 074 рубля 69 копеек, всего - 103 298 рублей 67 копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий О.И. Устинов
Судьи: А.С. Сулейманова
И.А. Анашкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка