Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 ноября 2022 года Дело N 33-7091/2022

Санкт-Петербург 30 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В.,

судей Озерова С.А., Ильичевой Т.В.,

при секретаре Любивой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ковалева А.В. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 9 сентября 2022 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Ковалева А.В. к Широкому Г.Ф. об уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя Ковалева А.В. по доверенности Новикова М.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Широкого Г.Ф. по доверенности Никонова Д.И., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Ковалев А.В. обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с исковыми требованиями к ответчику Широкому Г.Ф., в котором, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке положений статьи 39 ГПК РФ, просил уменьшить покупную цену земельного участка на сумму 600 000 руб., взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму 600 000 руб., взыскать компенсацию морального вреда 200 000 руб., взыскать расходы по оплате госпошлины 15500 руб., по оплате юридических услуг 60 000 руб. (л.д.188 ).

В обоснование заявленных требований Ковалев А.В. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Широким Г.Ф. и Ковалевым А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик передал истцу принадлежащий ему на праве частной собственности земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1335 кв.м., находящийся в категории земель сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования: для дачного строительства. Согласно п. 1.3 Договора, вышеуказанный земельный участок принадлежит ответчику на основании Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением ФСГРКК по ЛО произведена государственная регистрация права собственности на основании которой собственником земельного участка стал истец. После регистрации права собственности расчёт с ответчиком произведён в полном объеме. Денежные средства в размере 1 400 000 руб., переведены на расчётный счёт ответчика.

Однако, при присвоении адреса земельному участку (кадастровый N), было установлено, что он расположен в границах запретной зоны с реестровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ, где запрещается строительство объектов капитального строительства, социально-бытового и иного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с предложением расторгнуть договор купли-продажи.

Ссылаясь на то обстоятельство, что спорный земельный участок не может быть использован по назначению ввиду наличия на нем ограничений, о которых ответчик при заключении договора не сообщил, Ковалев А.В. обратился в суд с настоящим иском.

Определением Гатчинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в части требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, внесенных по договору, взыскании расходы по оплате коммунальных услуг 50 000 руб. в связи с отказом от иска в указанной части.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика просил в иске отказать.

Представители третьих лиц, извещенные судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 9 сентября 2022 года в удовлетворении исковых требований Ковалева А.В. к Широкому Г.Ф. об уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании морального вреда, судебных расходов отказано.

Ковалев А.В. не согласился с законностью и обоснованностью решения Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 9 сентября 2022 года, подал апелляционную жалобу, в которой просил постановленное решение отменить.

Податель жалобы критически относится к выводу суда о том, что истцом не представлено доказательств причинения ему значительного ущерба, либо доказательств предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, того, что земельный участок передан ненадлежащего качества. Обращает внимание, что судом не дана оценка заключению специалиста о стоимости земельного участка с имеющимися ограничениями, а также о внесенных в ЕГРН сведениях о нахождении земельного участка в запретной зоне до его продажи. Выражает несогласие с выводом суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов.

В суде апелляционной инстанции представитель Ковалева А.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение по изложенным основаниям.

Представитель Широкого Г.Ф. полагал решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статей 469, 470 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (статья 476).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Судом первой инстанции установлено, что Ковалев А.В. является собственником земельного участка с к.н. N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1335 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Широким Г.Ф. ( л.д.17-20), что подтверждается выпиской из ЕГРН ( л.д. 21-23). Право собственности зарегистрировано 22.04.2021г.

Никаких отметок о том, что имеются какие либо ограничения выписка из ЕГРН не содержит.

Согласно п.2.1. договора цена земельного участка составляет 1 400 000 руб.

Как следует из расширенной выписки из ЕГРН от 15.07.2021г., в которой адрес спорного земельного участка обозначен: <адрес>, площадью 1335+/-15, 18.02.2021г. в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об учтенном земельном участке с кадастровым номером N, с датой внесения сведений об учтенном земельном участке ДД.ММ.ГГГГ, категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения; видом разрешенного использования - для дачного строительства. Земельный участок с кадастровым номером N находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия с реестровым номером границы 47:23-6.789 ( л.д.28-36).

Запретная зона с реестровым номером границы 47:23-6.789 внесена в ЕГРН на основании Приказа Заместителя Министра Обороны Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ "Об установлении зон с особыми условиями использования земель в отношении военного объекта Вооруженных Сил Российской Федерации аэродром "Пушкин" и плана границ объекта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.96-98).

На территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества. В пределах запретной зоны не допускается устройство стрельбищ и тиров, стрельба из всех видов оружия, а также использование взрывных устройств и пиротехнических средств. Использование расположенных в границах запретной зоны водных объектов и воздушного пространства над ней регулируется нормами водного и воздушного законодательства Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ Ковалев А.В. направил в адрес Широкого Г.Ф. претензию в порядке досудебного урегулирования спора, просил расторгнуть договор купли-продажи, вернуть денежные средства ( л.д.37-39).

ДД.ММ.ГГГГ Ковалев А.В. обратился в Росреестр, просил сообщить в связи с чем в выписке из ЕГРН от 22.04.2021г., которая была ему выдана после регистрации договора не указано о наличии ограничений по земельному участку, несмотря на то, что данные ограничения уже были введены ( л.д.44-45).

В ответ на данное заявление, представитель Росреестра разъяснил истцу, что после регистрации договора купли-продажи ему в соответствии с п.38 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017г. N 278 "Об утверждении Административного регламента ФСГРКК по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету или регистрации прав на недвижимое имущество" была выдана выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которая не содержит информации об ограничениях в соответствии с действующим законодательством ( л.д.72-76).

В то же время истец обратился с аналогичным обращением в Администрацию Гатчинского муниципального района, в ответ на указанное обращение получил сообщение от 30.08.2021г. в котором ему было разъяснено, что уведомление собственников о наложении обременения к полномочиям администрации не относится. Зона с особыми условиями использования территории - Запретная зона, реестровый N .789, поставлена на государственный кадастровый учет 12.02.2021г. В соответствии с установленными ограничениями в запретной зоне, в границы которой вошел спорный участок, запрещено строительство объектов недвижимости ( л.д.111-112).

Как следует из выписки ЕГРН от 06.06.2022г. ( л.д.177-183) границы Зоны с особыми условиями использования территории N .789 уменьшили до расстояния 200 метров. В результате уточнения границ спорный земельный участок не попадает в действие указанной ЗОУИТ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Ковалев А.В. полагал, что имеются основания для взыскания с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также компенсации морального вреда и штрафа.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив, что земельный участок на момент продажи правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоял, ограничений в отношении него зарегистрировано не было, исходил из того обстоятельства, что истцом не представлено каких-либо доказательств причинения значительного ущерба, либо доказательств предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, о передаче товара ненадлежащего качества, в этой связи пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

При этом судом принят во внимание факт изменения обстоятельств, являвшихся основанием иска, а именно, исключение земельного участка истца из запретной зоны.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В качестве основания заявленных требований истец указывает на то, что ответчик не сообщил ему необходимую информацию о расположении приобретаемого земельного участка в границах запретной зоны, где запрещается возведение объектов капитального строительства, социально-бытового и иного назначения.

Как следует из материалов дела, Ковалев А.В. не отрицал, что на момент заключения договора купли-продажи сведения о наличии ограничений в отношении предмета договора в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали. Указанный факт подтверждается Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем указанные обстоятельства по смыслу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации сами по себе не являются основанием для уменьшения покупной стоимости.

Обстоятельством, подлежащим установлению, в случае заявления требований, основанных на положениях статей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, является передача товара ненадлежащего качества, имеющего существенные недостатки и скрытые дефекты, которые не могли быть установлены на момент продажи земельного участка и при наличии которых земельный участок не может быть использован по назначению.

Вместе с тем как следует из материалов дела, доказательств передачи земельного участка, не соответствующего условиям договора, не представлено.

Согласно выписке из ЕГРН Сведения о характеристиках объекта недвижимости от 06.06.2022 N N спорный земельный участок с кадастровым номером N не входит в действие зоны ЗОУИТ.

Доводы апелляционной жалобы о причинении значительного ущерба истцу в связи с предоставлением ответчиком ложной информации о земельном участке, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Так, представленная Ковалевым А.В. в суд первой инстанции справка о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом наложенных ограничений указанных в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть принята во внимание судебной коллегией в качестве доказательства причинения истцу значительного материального ущерба при установленных обстоятельствах отсутствия информации у ответчика о зоне ограничений на момент заключения договора, а также отсутствие самих ограничений в настоящее время.

Само по себе несоответствие приобретенного объекта его рыночной стоимости основанием для уменьшения покупной цены явиться не может.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Заключая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, в частности по цене объекта недвижимости, каких-либо претензий относительно согласованной цены истец не предъявлял.

При наличии сомнений относительно стоимости земельного участка, истец не был лишен возможности обратиться за его предварительной оценкой, после получения которой отказаться от совершения сделки.