Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 марта 2023 года Дело N 33-7078/2023

Судья: фио

В суде первой инстанции дело N 2-2794/2022

В суде апелляционной инстанции дело N 33-7078/2023

УИД 77RS0029-02-2022-002491-74

Апелляционное определение

14 марта 2023 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шокуровой Л.В.,

судей Бреховой С.И., Максимовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бураевой А.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шокуровой Л.В. апелляционную жалобу представителя ответчика Русан О.С. по доверенности фио на решение Тушинского районного суда города Москвы от 22 сентября 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования Смирнова Дмитрия Михайловича (паспортные данные) к Русан Ольге Сергеевне (паспортные данные) о взыскании страхового депозита, излишне уплаченной арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами - удовлетворить частично.

Взыскать с Русан Ольги Сергеевны в пользу Смирнова Дмитрия Михайловича страховой депозит в размере 1 000 000 руб., излишне уплаченную арендную плату в размере 166 666 руб. 65 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 49 223 руб. 75 коп., расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 14 279 руб. 45 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать,

установила:

Истец Смирнов Дмитрий Михайлович обратился в суд к ответчику Русан Ольге Сергеевне с иском о взыскании денежных средств в размере 1 166 666 руб. 65 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 49 367 руб. 59 коп., расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере 14 280 руб. 17 коп., обосновывая тем, что 27.10.2020 между Русан О.С. (наймодатель) и братом истца фио (наниматель) был заключен договор найма жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, с.адрес, адрес. 09.04.2021 фио умер. 25.04.2021 между Русан О.С. и Смирновым Д.М. был подписан акт сдачи-приемки дома, согласно которому арендованное имущество было возвращено наймодателю, однако возврат страхового депозита в размере 1 000 000 руб. осуществлен не был. Кроме того, ответчик также должен вернуть часть арендной платы за неиспользованный период аренды - с 26.04.2021 по 30.04.2021 в размере 166 666 руб. 65 коп. Поскольку ответчиком не был осуществлен возврат указанных сумм, на них подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, сумма которых за период с 26.04.2021 по 24.12.2021 составила 49 367 руб. 59 коп.

Истец Смирнов Дмитрий Михайлович в судебное заседание первой инстанции не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик Русан Ольга Сергеевна и ее представитель по доверенности Сульжик-Васильев Д.И. в судебное заседание первой инстанции явились, возражали против удовлетворения исковых требований.

Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение, не согласившись с которым представитель ответчика подал апелляционную жалобу, просит отменить решение суда и принять новое - об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая в том числе и на то, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что 25.04.2021 между Русан О.С. и Смирновым Д.М. подписан акт приемки-передачи; суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о недоказанности факта причинения фио вреда имуществу управляющей компании. /л.д. 205-207/

Истец Смирнов Дмитрий Михайлович в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, которая доводы апелляционной жалобы не признала, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик Русан Ольга Сергеевна и ее представитель по доверенности Сульжик-Васильев Дмитрий Иванович в судебное заседание апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив письменные материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

На основании п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Судом первой инстанции установлено, что 27.10.2020 между наймодателем Русан Ольгой Сергеевной и нанимателем фио (родным братом истца Смирнова Дмитрия Михайловича) был заключен договор найма жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, с.адрес, адрес. /л.д. 37-45/

Согласно п. 5.1 договора размер платы за временное владение и пользование объектом составляет 1 000 000 руб. Плата за наем не включает компенсируемые наймодателю платежи в порядке п. 4.2.2 договора.

В силу п. 5.1.1 договора в день подписания договора наниматель передал, а наймодатель принял в наличной форме плату за наем за первый месяц найма объекта. Оплата последующих месяцев найма объекта, начиная со второго месяца найма объекта производится ежемесячно наличными денежными средствами путем передачи платы за наем наймодателю или представителю наймодателя до 01 числа месяца, подлежащего оплате.

В силу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 5.2 договора до подписания договора нанимателем наличными денежными средствами передана наймодателю сумма в размере 1 000 000 руб., которая в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ признается сторонами обеспечительным платежом по возмещению убытков наймодателя.

Согласно п. 5.2.4 договора при прекращении договора по любым основаниям страховой депозит подлежит возврату нанимателю в день подписания сторонами акта возврата. По соглашению сторон сумма страхового депозита в соответствии со ст. 410 ГК РФ может быть использована для взаимозачета обязательств сторон при прекращении договора.

В силу п. 6.1 договора найма жилого дома с земельным участком от 27.10.2020 его досрочное прекращение возможно вследствие его досрочного расторжения по решению суда по основаниям, предусмотренным п.п. 2, 3 ст. 687 ГК РФ, по соглашению сторон в связи с инициативой наниматели или наймодателя либо в ином порядке, установленном договором.

В соответствии с п. 6.4 договора при его досрочном расторжении по любым основаниям за исключением пп. 6.3.1 договора, сумма переданной наймодателю платы за наем к возврату нанимателю, рассчитывается исходя из стоимости одного дня найма объекта в размере 33 333 руб. 33 коп. и подлежит возврату в день подписания сторонами акта возврата.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что по указанному выше договору найма фио были внесены следующие платежи: обеспечительный платеж в размере 1 000 000 руб. до подписания договора; 1 000 000 руб. в качестве арендной платы за ноябрь 2020 года в день подписания договора, что следует из договора и не оспаривалось стороной ответчика; 01.12.2020 - 1 000 000 руб. в качестве арендной платы за декабрь 2020 года; 02.01.2021 - 1 050 000 руб. в качестве арендной платы и оплаты коммунальных платежей; 02.02.2021 - 1 058 000 руб. в качестве арендной платы и оплаты коммунальных платежей; 01.03.2021 - 1 058 000 руб. в качестве арендной платы; 01.04.2021 - 1 000 000 руб. в качестве арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела расписками Русан О.С., содержание и написание которых ей не оспаривалось. /л.д. 110-114/

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно установлено, что за период действия договора найма жилого дома и земельного участка от 27.10.2020 фио были внесены денежные средства в общем размере 6 166 000 руб., из которых 1 000 000 руб. - страховой депозит, 5 166 000 руб. - арендная плата и плата за коммунальные услуги за период с 01.11.2020 по 30.04.2021.

Судом первой инстанции также установлено, что 09.04.2021 фио умер и единственным наследником является Смирнов Дмитрий Михайлович /л.д. 11, 154/

Как установлено судом первой инстанции, 25.04.2021 между Смирновым Дмитрием Михайловичем и Русан Ольгой Сергеевной подписан акт сдачи-приемки дома по договору аренды дома от 27.10.2020, из которого следует, что на 25.04.2021 все личные вещи арендатора фио были переданы брату Смирнову Д.М., претензии по дому отсутствуют. /л.д.19/

Доводы ответчика о том, что акт приема-передачи дома не соответствует форме, установленной договором, судом первой инстанции правомерно признаны несостоятельными, поскольку форма акта приема-передачи дома не является существенным условием договора, при этом данный акт подписан Русан О.С., что свидетельствует о ее согласии с таким оформлением приема-передачи дома.

Судом первой инстанции также правомерно отклонены доводы ответчика о том, что по акту-приема-передачи не был передан земельный участок, поскольку земельный участок и дом, являющиеся предметом договора найма жилого дома с земельным участком от 27.10.2020, неразрывно связаны друг с другом и не могут передаваться отдельно, передача дома, свидетельствует и о передаче земельного участка, при этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что доказательств того, что Смирнов Д.М. занимал земельный участок и пользовался им после 25.04.2021, в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по волеизъявлению фио, являющегося правопреемником фио, и Русан О.С., договор найма жилого дома и земельного участка от 27.10.2020 был расторгнут и прекратил своё действие.

Также суд правомерно установил, что отсутствуют доказательства, которые свидетельствовали бы, что Смирнов Д.М. продолжал пользоваться домовладением после 25.04.2021, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца страховой депозит в размере 1 000 000 руб., а также арендную плату за неиспользованный оплаченный период найма с 26.04.2021 по 30.04.2021 в размере 166 666 руб. 65 коп. (5 дней х 33 333 руб. 33 коп.).

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что истец не доказал, что он является надлежащим истцом, поскольку, согласно справке нотариуса города Москвы фио единственным наследником к имуществу фио является Смирнов Д.М.

Судом первой инстанции отклонены доводы о том, что фио в период действия договора не оплачивались коммунальные услуги, поскольку из представленных в материалы дела расписок от 02.01.2020 на сумму 1 050 000 руб. в счет оплаты арендной платы и коммунальных платежей, от 02.02.2021 на сумму 1 058 000 руб. прямо следует, что денежные средства вносились, в том числе и в счет оплаты коммунальных платежей, кроме того, в материалы дела представлена расписка от 01.03.2021, из которой следует, что по договору найма была произведена оплата в размере 1 058 000 руб., что превышает сумму платы за найм, которая установлена в размере 1 000 000 руб.

В соответствии с п. 4.2.2 договора наниматель обязан компенсировать затраты наймодателя на оплату электроэнергии, водопотребления и водоотведения, в наличной форме, в течение пяти календарных дней после получения информации от наймодателя о размере соответствующих затрат согласно подтверждающим документам, в том числе квитанциям от управляющей компании/ресурсоснабжающей организации, при этом компенсация таких затрат производится за весь период, по которому наймодателем представлены соответствующие документы.

Из ответа на запрос, поступившего из ООО "МИ-Сервис" осуществляющего функции управляющей компании, в том числе по адресу: адрес, с.адрес, адрес, судом первой инстанции установлено, что за период с 27.10.2020 по 25.04.2021 сумма, начисленная за электроэнергию, водопотребление и водоотведение, составила 136 317 руб. 73 коп. /л.д. 148-149/ Обязанности нанимателя оплачивать какие-либо иные коммунальные услуги договором найма жилого дома и земельного участка от 27.10.2020 не предусмотрено.

В соответствии с п. 5.2.1.5 наймодатель вправе использовать страховой депозит в целом или его части в размере 15 000 руб. для оплаты генеральной уборки, в случае если наниматель ее не произвел до возврата объекта, что презюмируется при отсутствии платёжного документа, свидетельствующего о соответствующих расходах.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что по указанному договору найма и жилого дома и земельного участка от 27.10.2020 за период его действия подлежала оплате, с учетом, обязанности по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, водопотребление и водоотведение) и генеральной уборки, сумма в размере 5 151 317 руб. 73 коп., тогда как фио было оплачено 5 166 000 руб., что свидетельствует, вопреки доводам ответчика, о том, что фио в полном объёме была произведена оплата коммунальных услуг, обязанность оплаты которых была предусмотрена договором найма.

Судом первой инстанции отклонены доводы ответчика и о том, что фио имел задолженность по арендной плате за январь 2021 года, поскольку согласно расписке Русан О.С. от 02.01.2021, фио произведен платеж в размере 1 050 000 руб. за аренду дома по договору найма от 27.10.2020, при этом платежи за декабрь и ноябрь 2021 года, были внесены своевременно и в полном объёме, что не оспорено ответчиком.

Суд первой инстанции также обоснованно отклонил доводы ответчика о наличии у фио задолженности по арендной плате за период с 27.10.2020 по 31.10.2021, поскольку в период действия договора какие-либо претензий относительно наличия задолженности по внесению арендной платы к фио, а после расторжения договора к Смирнову Д.М. при передаче дома, не предъявлялись, сообщений о том, что такая задолженность будет удержана за счет страхового депозита не направлялось.

Ответчик основывал вышеуказанные доводы наличием передаточного акта от 27.10.2020, согласно которому дом и земельный участок по договору найма от 27.10.2020 переданы фио, однако суд первой инстанции правомерно указал на то, что дата подписания акта 27.10.2020 не свидетельствует фактической передаче объекта в указанную дату, так как из акта следует, что показания индивидуальных приборов учета, установленных на объекте, на момент передачи объекта, зафиксированы с 01.11.2020, что позволяет сделать вывод о том, что фактически объект был передан не ранее 01.11.2020.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у фио задолженности по договору найма жилого дома и земельного участка от 27.10.2020, которая могла бы быть удержана, за счет страхового депозита, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца страховой депозит в размере 1 000 000 руб., арендную плату за период, в который договор найма уже не действовал - с 26.04.2021 по 30.04.2021 в размере 166 666 руб. 65 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ за период с 26.04.2021 по 24.12.2021 в размере 49 223 руб. 75 коп.

Суд первой инстанции также правомерно пришел к выводу о том, что не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований доводы ответчика о том, что в период действия договора найма имуществу ответчика был причинен материальный ущерб, поскольку в соответствии с п. 6.11 договора найма наниматель возмещает ущерб, причиненный авариями систем энергоснабжения, водопровода, теплоснабжения и другими инженерными системами объекта, произошедшими по вине нанимателя или других лиц, за действия которых он отвечает, а также иной имущественный ущерб, причиненный наймодателю по вине нанимателя или вышеуказанных лиц.

Ответчик в суде первой инстанции в обоснование доводов о причинении материального ущерба, представила претензию ООО "Ми Сервис" от 30.03.2021, согласно которой ответчика просят возместить ущерб в виде повреждения трех туй в размере 60 000 руб., причиненный арендатором на автомобиле марки марка автомобиля, в нетрезвом состоянии, а также договор бригадного подряда N 7/21 от 17.05.2021 между фио и фио, предметом которого является выполнение комплекса строительно-монтажных работ на территории частного домовладения по адресу: адрес, адрес, цена которого составила 356 500 руб. /л.д. 139/

Согласно п. 6.11.1 договора размер ущерба и порядок его компенсации определяется актом причинения ущерба, который оформляется в случае аварии или причинения ущерба объекту или имуществу. К акту могут быть приложены фотографии/видеозаписи, фиксирующие каждый факт причинения ущерба.

На основании п. 6.11.2 наймодатель самостоятельно или с привлечением специалиста оценивает размер причиненного ущерба с учетом актуальной среднерыночной цены и представляет нанимателю на подпись акт ущерба. Наниматель принимает и подписывает акт ущерба или предоставляет мотивированные возражения к акту в течение семи календарных дней с момента его получения от наймодателя. Если в течение указанного срока письменных возражений от нанимателя не поступило, акт ущерба считается принятым, а ущерб, подлежащим компенсации нанимателем в указанном в акте размере.

В силу п. 6.11.3 договора в случае поступления от нанимателя возражений к акту ущерба, наймодатель вправе воспользоваться претензионным порядком разрешения спора.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вышеуказанный порядок ответчиком соблюден не был, акт ущерба не составлялся, при этом какие-либо претензии по поводу причинения ущерба домовладению, в момент передачи дома 25.04.2021 ответчиком истцу не предъявлялись, кроме того, суд первой инстанции правомерно отметил, что согласно представленным ответчиком документам, ремонтные работы завершены, то есть ответчик, без соблюдения порядка урегулирования споров по поводу причинения ущерба домовладению, не составив акт причинения ущерба, против которого наниматель был вправе предъявить свои возражения, фактически лишила права возражать относительно, объема повреждений, причин их возникновения и стоимости устранения, в частности, путем привлечения специалиста или эксперта.

Суд первой инстанции правомерно указал, что сам по себе представленный ответчиком договор подряда не свидетельствует о том, что необходимость выполнения работ, являющихся его предметом, являлась следствием причинения ущерба домовладению ответчика, в результате действий фио в период действия договора найма жилого помещения с земельным участком или действий фио

Судом первой инстанции также установлено, что из претензии ООО "Ми Сервис" от 30.03.2021, согласно которой Русан О.С. просят возместить ущерб, причиненный повреждением трех туй в размере 60 000 руб., не следует, что данный ущерб причинен фио, из претензии следует, что туи были повреждены на общественной территории.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на указанных нормах закона, подлежащих применению в спорных правоотношениях, с учетом всех представленных доказательствах, исследованных и оценённых судом первой инстанции по правилам статьи 67 ГПК РФ.