Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-7066/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Маликовой Т.А.,

Судей: Маркина А.В., Кривицкой О.Г.,

при секретаре: П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "Прогресс-Н", Кириленко Л.А. на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 10 марта 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Сивакова Д.А. удовлетворить.

Прекратить право собственности Кириленко Л.А. на жилое помещение - квартиру площадью <адрес>

Погасить в ЕГРН запись N N о регистрации права собственности Кириленко Л.А. на жилое помещение квартиру площадью <адрес>

Признать за Сиваковым Д.А. право собственности на жилое помещение - квартиру площадью <адрес>

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Маркина А.В., изучив материалы гражданского дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Сиваков Д.А. обратился в суд с исковыми требованиями к ООО "Прогресс-Н", Кириленко Л.А., третьим лицам: Министерству строительства Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру.

В обоснование своих требований истец указала, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Монтэк", определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено его требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Монтэк" в виде однокомнатной квартиры строительный номер N, общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по ул. Революционной в Железнодорожном районе г. Самары (район кинотеатра "Старт").

При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО "Монтэк" (застройщик) и Сиваковым Д.А. (участник) заключен договор N N "О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> в Железнодорожном районе г. Самары" от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный номер N общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по ул. <адрес> Железнодорожном районе г. Самары (район кинотеатра "Старт"). Обязанность по оплате доли Сиваковым Д.А. исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО "Монтэк" не исполнена.

В связи с признанием ООО "Монтэк" несостоятельным (банкротом<адрес> ООО "Прогресс-Н" получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований N участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Монтэк".

ООО "Прогресс-Н" строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Жилой дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет. Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера <адрес> Несмотря на это, ООО "Прогресс-Н" действий по передаче ему квартиры не совершило.

Более того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что собственником квартиры является Кириленко Л.А. Полагает, что отчуждение квартиры осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве, при том, что ООО "Прогресс-Н" было известно, что квартира обременена преимущественным правом Сивакова Д.А.

На основании вышеизложенного, истец с учетом уточнений, просил суд прекратить право собственности Кириленко Л.А. на жилое помещение - квартиру площадью N кв.м, кадастровый номер N расположенную по адресу: <адрес>. Погасить в ЕГРН запись N N о регистрации права собственности Кириленко Л.А. на жилое помещение квартиру площадью N кв.м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>. Признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру площадью N кв.м, кадастровый номер N, расположенную по адресу: <адрес>, кв. 101.

Судом постановлено указанное выше решение, которое оспаривается ответчиками в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе директор ООО "Прогресс-Н" Нешпор Н.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не учтено, что ООО "Прогресс-Н" при удовлетворении прав требований дольщиков руководствовался условиями конкурса и списками дольщиков, в которых истец отсутствует. По условиям конкурса ООО "Прогресс-Н" получило право по своему усмотрению распоряжаться квадратными метрами сверх площади необходимой для исполнения условий конкурса. Истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, не состоит в отношениях со сторонами, в связи с чем не может заявлять требование о признании права отсутствующим, не может выдвигать возражения относительно договора участия в долевом строительстве.

В апелляционной жалобе Кириленко Л.А просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Ссылается на то, что истец не является владеющим собственником, его право в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Ответчик - Кириленко Л.А. и ее представитель - Рыжук И.В., а также представитель ООО "Прогресс-Н" - Ушаков А.О. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

Представитель истца Сивакова Д.А. - Ренард М.А. возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, документов об уважительности причин неявки не представили, об отложении дела не просили.

В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, признав причину неявки неуважительной.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Из материалов дела следует, что Сиваков Д.А. имеет право требования к ООО "Монтэк" на основании договора N N "О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>" в отношении объекта недвижимости: однокомнатной квартиры в подъезде N N, строительный номер N, общей площадью N кв.м (с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5).

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением арбитражного суда кассационной инстанции ООО "Монтэк" приняло на себя обязанности ООО "Инвестстрой-2000" по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта по адресу: <адрес> согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика NN и договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Монтэк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. 13.12.2018 конкурсное производство завершено.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Самарской области удовлетворены требования Сивакова Д.А. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО "Монтэк" требование Сивакова Д.А. в виде однокомнатной квартиры строительный номер N, общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по <адрес> кинотеатра "Старт").

Вместе с тем, на основании постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в период ДД.ММ.ГГГГ в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, по результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Прогресс-Н" получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6 490,10 кв.м, с кадастровым номером N, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований N участников долевого строительства объекта.

В соответствии с пунктом 2.4. данного протокола по лоту N 4 ООО "Прогресс-Н" предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан приказ NN о передаче земельного участка в собственность ООО "Прогресс-Н".

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская обл., г<адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N введен в эксплуатацию.

Согласно заключению кадастрового инженера Карамзина В.А. однокомнатная квартира, предоставляемая Сивакову Д.А. по договору долевого участия N N, расположенная на N этаже со строительным номером N, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет номер N общую площадь N кв.м, кадастровый номер N, располагается на N этаже во втором подъезде дома 148А по ул. Революционная в Железнодорожном районе г. Самары.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Прогресс-Н" и Кириленко А.В. заключен договор NN, в соответствии и с которым участник долевого строительства по завершению строительства должен был получить объект долевого строительства - жилое помещение, строительный NN секция N, общей площадью N кв.м. Оплата по договору произведена в полном объеме.

На основании дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ сторона договора "дольщик" с Кириленко А.В. заменена на Кириленко Л.А. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в ЕГРН.

Указанные обстоятельства явились предметом рассмотрения дела в Арбитражном суде Самарской области, где вступившим в законную силу постановлением Сиваков Д.А. включен в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО "Монтэк" требование Сивакова Д.А. в виде однокомнатной квартиры строительный номер 11, общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по <адрес> (район кинотеатра "Старт").

При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО "Монтэк" (застройщик) и Сиваковым Д.А. (участник) заключен договор N N "О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный номер N, общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по ул. Революционной в Железнодорожном районе г. Самары (район кинотеатра "Старт"). Протоколом согласования объема инвестирования согласована стоимость 1 кв.м 27.000 рублей, в общем размере 1.153.980 рублей. Обязанность по оплате доли Сиваковым Д.А. исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО "Монтэк" не исполнена.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку он является дольщиком, исполнившим обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Доводы ответчика Кириленко Л.А. о том, что истец Сиваков Д.А. не был включен в список, сформированный Министерством строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, судебной коллегией отклоняется, поскольку на момент объявления конкурса, получения земельного участка в собственность бесплатно, ООО "Прогресс-Н" не имел какого-либо списков, т.к. он не был сформирован. Обществу ставилась задача удовлетворить требования обманутых дольщиков ООО "Монтэк", в их наибольшем количестве, а только после этого застройщик был вправе разрешать вопрос о заключении договоров с другими лицами.

При этом, ООО "Прогресс-Н", как профессиональный участник отношений по строительству, являясь застройщиком проблемного объекта долевого строительства, должен был действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, несет само лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Условия проведения аукциона, конкурсная документация были опубликованы в средствах массовой информации, сети Интернет, в связи с чем ООО "Прогресс-Н" будучи участником аукциона, мог с ними ознакомиться, проверить и взвесить возможность предполагаемой коммерческой выгоды и сопутствующих рисков.

Таким образом, на момент заключения договора с Кириленко Л.А., застройщику не могло быть не известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату. Однако, несмотря на это, предвидя коммерческие риски, застройщик согласился с условиями договора с обременением.

Принимая на себя обязательство удовлетворить наибольшее количество дольщиков проблемного объекта, ООО "Прогресс-Н" не предприняло мер к выверке лиц и договоров, обманутых дольщиков.

Заключив с Кириленко Л.А. договор долевого участия в строительстве ООО "Прогресс-Н" реализовал квартиру, изначально являющуюся предметом договора NN "О долевом участии в строительстве многоэтажного дома по ул. Революционной Железнодорожного района в гор. Самаре" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Сиваковым Д.А.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

При этом доля в объекте незавершенного строительства, на которую признано право собственности, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.