Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 апреля 2021 года Дело N 33-704/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Боджокова Н.К.,

судей: Шишева А.Р. и Сиюхова А.Р.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Кошко Г.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 по доверенности - ФИО2 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 29.12.2020, которым постановлено:

"Исковые требования ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи в качестве основного договора купли-продажи и признании права собственности на жилой дом блокированной застройки и на земельный участок, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи возводимого двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 - основным договором купли-продажи жилого дома блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером N и земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900020:224, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером N и земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО4 и регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером N и земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Сиюхова А.Р., пояснения истицы Махортовой В.П. и ее представителя Такахо Р.А., представителя ответчика Хотиненко С.А. - Кошегу А.Р., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Истица Махортова В.П. обратилась в суд с иском к Хотиненко С.А. о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки и на 1/7 долю земельного участка. В обоснование своих требований указала, что Хотиненко С. А. являлся собственникам земельного участка площадью 1503 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между Махортовой В.П. (покупателем) и Хотиненко С.А. (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка.

В соответствии с п.п. 1.1-1.2 предварительного договора купли-продажи предметом договора является возводимый двухэтажный жилой дом блокированной застройки N общей площадью ориентировочно 120 кв.м., и 1/7 часть земельке участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

Основной договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и 1/7 части земельного участка, должен быть заключён между сторонами не позднее 10.08.2018 года.

Согласно п.п.2.1-2.2 предварительного договора купли-продажи, продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок покупателю по акту сдачи-приемки не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора купли-продажи окончательная продажная цена недвижимости составляет 2 700 000 рублей.

Согласно п. 3.1.1 предварительного договора купли-продажи, покупать обязуется при составлении договора внести аванс в размере 1 350 000 рублей.

Дальнейшая уплата денежных средств, осуществляется покупателем, до ДД.ММ.ГГГГ в размере 540 000 рублей, остальные денежные средства в размере 810 000 рублей, уплачиваются после окончания строительства в момент передачи объекта.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора купли-продажи, к нему прилагается приложение N (расписка о получении денежных средств от продавца об оплате стоимости недвижимости), которая является его неотъемлемой частью Согласно п.6 предварительного договора купли-продажи, настоящий договор вступает в действие с момента его подписания и действует до подписания сторонами основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п.5.1, продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания настоящего предварительного договора продавец является не единственной стороной участвующей в возведении жилого дома обозначенного в п. 1.1. продавец имеет право пользоваться услугами подрядчика.

При этом как выяснилось, еще ДД.ММ.ГГГГ Хотиненко С.А. (заказчик) заключил с Такахо А.А. (подрядчиком) договор подряда на выполнение строительных работ по возведению двухэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из 7 изолированных друг от друга жилых домов общей площадью (ориентировочно) 123 м. (каждый), на земельном участке площадью 1503 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>

В соответствии с п. 3.1 договора подряда, Хотиненко С.А. принял на себя обязательство в срок до 01.08.2018 года оплатить Такахо А. А. строительные работы в сумме 9 050 000 рублей. Заказчик может рассчитаться с исполнителем за произведенные работы и строительные материалы квартирами жилого дома блокированной застройки, а также 800 000 рублей, которые должен отдать и уплатить заказчик в счет возведения остальных 4-х двухэтажных жилых домов блокированной застройки.

При этом, фактически Хотиненко С.А. и Такахо А.А. согласовали между собой порядок распределения расходов и прибыли, в соответствии с которым Такахо А. А. получит денежные средства от покупателей 5 изолированных частей ого дома блокированной застройки (по предварительным договорам купли-продажи, заключенным с Хотиненко С.А.), а взамен Хотиненко С.А. будут переданы две изолированные части жилого дома блокированной застройки, в порядке взаиморасчетов (в счет стоимости земельного участка, на котором осуществляется строительство).

То обстоятельство, что она оплатила оставшуюся половину суммы за квартиру Такахо А.А, с ведома Хотиненко С.А, подтверждается перепиской в мессенджере ВатсАпп между ней и Хотиненко С.А.

Кроме Махортовой В.П., в отношении других изолированных частей жилого дома блокированной застройки также заключены предварительные договоры купли-продажи с покупателями - Акопяном Т.А., Григоровичем Е.Н. и самим продавцом/заказчиком строительных работ/собственником земельного участка кадастровым номером - Хотиненко С.А..

В силу фактических правоотношений, сложившихся между заказчиком - Хотиненко С.А. и подрядчиком - Такахо А.А., при строительстве жилого дома блокированной застройки, Махортова В.П., в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, оплатила денежные средства 2 700 000 рублей, из которых:

-1 350 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Хотиненко С.А.;

-550 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Такахо А.А.;

-400 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Такахо А.А.;

-400 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Такахо А.А..

В период строительства жилого дома блокированной застройки, Акопян Т.А., Григорович Е.Н. и Хотиненко С.А. также оплачивали Такахо А.А. денежные средства по предварительным договорам купли-продажи объектов недвижимости.

Так, Акопян Т. А. оплатил 2 500 000 рублей из которых:

-1 800 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Хотиненко С.А.

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Такахо А. А.;

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Такахо А.А.;

-150 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ Такахо А.А.

ДД.ММ.ГГГГ Григорович Е.Н. передал Хотиненко С.А. 100 000 рублей и в тот же день Хотиненко С.А. по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ передал денежные средства Такахо А. А.

ДД.ММ.ГГГГ Хотиненко С.А. также передал Такахо А.А. денежные средства в сумме 3 315 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, в счет стоимости двух изолированных частей жилого дома блокированной застройки, возводимых для себя.

Кроме этого, Хотиненко С.А. передавал Такахо А.А. денежные средства, полученные от других покупателей в качестве первых платежей по предварительным договорам купли-продажи (что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), а в последующем, платежи покупателями производились напрямую Такахо А.А.

В 2018 году строительство изолированной части N жилого дома блокированной застройки было окончено, объект недвижимости введен в эксплуатацию с присвоением кадастрового номера 01:05:0900020:231 и, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, передан Махортовой В.П., где она проживает по настоящее время.

Кроме этого, земельные участки под изолированными частями жилого дома блокированной застройки выделены из общего массива и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о земельном участке площадью 262 кв.м. под изолированной частью N жилого дома блокированной застройки, с присвоением кадастрового номера 01:05:0900020:224 и нового административного адреса - <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Хотиненко С. А. зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом блокированной застройки N, общей площадью 127,9 кв.м.

В период с 2018 года по январь 2020 года истица неоднократно обращалась к Хотиненко С.А. с требованием о заключении основного договора купли-продажи тля дальнейшей регистрации права собственности. Однако ответчик под различными предлогами уклоняется от исполнения требований Махортовой В.П. В связи с этим, Махортова В.П. просила признать за ней право собственности на двухэтажный жилой дом блокированной застройки N, общей площадью около 120 кв.м. и на 1/7 долю земельного участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, где она фактически проживает с 2018 года.

Представитель истицы по доверенности - Арутюнян К.Э. в судебных заседаниях уточнила исковые требования и просила признать предварительный договор купли-продажи возводимого двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Махортовой В.П. и Хотиненко С.А. основным договором купли-продажи земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900020:224 и жилого дома блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900020:231, расположенных по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, ул.. Адыгейская 2 7А.

Признать за Махортовой В.П. право собственности на земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900020:224 и жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900020:231, расположенные по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>А.

Представитель ответчика Хотиненко С.А. по доверенности - Кошегу А.Р. судебном заседании иск не признал и пояснил, что Такахо А.А. во время завершения строительных работ, не окончил монтаж систем отопления в домах, связи с чем Хотиненко С. А. не доплатил подрядчику 75 000 рублей и был вынужден самостоятельно устранить недостатки строительства.

В настоящее время все дома подключены к системе отопления и полностью пригодны для проживания, а также Хотиненко С.А. за свой счет осуществил укладку асфальта и установил межевые ограждения, однако за это ему также - произведена оплата.

Кроме этого, Махортова В.П. не исполнила свои обязательства перед Хотиненко С.А. и не оплатила именно ему половину стоимости объектов недвижимости 1 350 000 рублей, при этом безосновательно передала указанные денежные средства Такахо А.А., который не является продавцом и не имел права получать денежные средства у покупателей объектов недвижимости. В связи с этим, он считает что Махортова В.П. избрала неправильный способ защиты своих прав и просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик - Такахо А.А. в судебном заседании подтвердил, что истица в своем исковом заявлении изложила фактические правоотношения, имевшие место между ним и Хотиненко С.А., а также между Хотиненко С.А. и покупателями объектов недвижимости, в том числе с Махортовой В.П. При этом, истица исполнила свои обязательства в полном объеме, Хотиненко С.А. также передавал денежные средства и от нее и от иных покупателей объектов недвижимости. Какие-либо претензии к Махортовой В.П. относительно исполнения обязательств, отсутствуют, так как она оплатила денежные средства в полном объеме и с 2018 года фактически проживает в доме и пользуется земельным участком.

Суд постановилизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Хотиненко С.А. просит решение суда первой инстанции отменить, приняв по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Махортовой В.П. к Хотиненко С.А. о признании права собственности в полном объеме. В обосновании доводов жалобы указывает, что суд не дал надлежащей оценки всем обстоятельствам дела и решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 67, 195 ГПК РФ, решение суда является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям и когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами. В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижим: заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке ли: составе другого недвижимого имущества.

Согласно п.п. 1-2 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваем: этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка права на нее.

В судебном заседании установлено, что Хотиненко С. А. являлся собственником земельного участка площадью 1503 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Хотиненко С.А. (заказчик) заключил с Такахо А.А. (подрядчиком) договор подряда на выполнение строительных работ по возведению двухэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из 7 изолированных друг от друга жилых домов общей площадью (ориентировочно) 123 кв.м. (каждый), на земельном участке площадью 1503 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3.1 договора подряда, Хотиненко С.А. принял на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить Такахо А.А. строительные работы в сумме 9 050 000 рублей. Заказчик может рассчитаться с исполнителем за произведенные работы и строительные материалы квартирами жилого дома блокированной застройки, а также 800 000 рублей, которые должен отдать и уплатить заказчик в счет возведения остальных 4-х двухэтажных жилых домов блокированной застройки общей площадью ориентировочно 123 кв.м.

При этом, фактически Хотиненко С.А. и Такахо А.А. согласовали между собой порядок распределения расходов и прибыли, в соответствии с которым Такахо А. А. получит денежные средства от покупателей 5 изолированных частей жилого дома блокированной застройки (по предварительным договорам купли-продажи, заключенным с Хотиненко С.А.), а взамен Хотиненко С.А. будут переданы две изолированные части жилого дома блокированной застройки, в порядке взаиморасчетов (в счет стоимости земельного участка, на котором осуществляется строительство).ДД.ММ.ГГГГ между Махортовой В.П. (покупателем) и Хотиненко С.А (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажной: жилого дома блокированной застройки и части земельного участка.

В соответствии с п.п. 1.1-1.2 предварительного договора купли-продажи, предметом договора является возводимый двухэтажный жилой дом блокированной застройки N общей площадью ориентировочно 120 кв.м., и 1/7 часть земельного участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Основной договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и 1/7 части земельного участка, должен быть заключён между сторонами не позднее 10.08.2018 года.

Согласно п.п.2.1-2.2 предварительного договора купли-продажи, продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок покупателю по акту сдачи- приемки не позднее 10 августа 2018 года.

В соответствии с п.4.1 предварительного договора купли-продажи, окончательная продажная цена недвижимости составляет 2 700 000 рублей.

Согласно п.3.1.1 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется при составлении договора внести аванс в размере 1 350 000 рублей.