Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-701/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Зиновьевой Г.Н., Лукьяновой С.Б.

при секретаре Патемкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кульпиновой Татьяны Леонтьевны к Халтяну Сааку Албертовичу о взыскании денежных средств по соглашению о продаже фермерского хозяйства

по апелляционной жалобе Халтяна Саака Албертовича на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 11 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав Халтяна С.А. и его представителя адвоката Улыбину О.А., поддержавших свою апелляционную жалобу, представителя Кульпиновой Т.Л. Терпугову К.С., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Кульпинова Т.Л. обратилась в суд с иском к Халтяну С.А. о взыскании долга в сумме 3000000 руб., расходов по уплате госпошлины в размере 23200 руб., указав, что 08 августа 2019 года между ними было заключено соглашение о продаже фермерского хозяйства, в рамках которого стороны договорились, что стоимость фермерского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> составляет 15000000 руб. и продается в 4 этапа: 1 этап: Кульпинова Т.Л. продает, а Халтян С.А. покупает в собственность земельный участок с кадастровым номером N нежилое строение (свинарник-откормочник), инв. N, литер В, расположенные по адресу: <адрес>, нежилое строение (сарай под сено), инв. N, литер А, расположенный по адресу: <адрес> В свою очередь, Халтян С.А. продает, а Кульпинова Т.Л. покупает земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, а также деревянный дом, расположенный на данном земельном участке за 7 000 000 руб. 2 этап: В случае одобрения гранта "Агрострап" и при оформлении документов до 11.08.2019 года в размере 3 000 000 руб. Кульпинова Т.Л. передает путем заключения договоров купли-продажи следующие объекты: земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, Воскресенское с/п, животных, находящихся в свинарнике-откормочнике, забойную площадку и силосную траншею. 3 этап: в срок до 01.10.2019 года Халтян С.А. в счет взаимных расчетов по оплате за фермерское хозяйство продает Кульпиновой Т.Л. транспортное средство <данные изъяты>, г.нN, ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, стоимость которого оценивается в 2 000 000 руб. В свою очередь, в течение 3 дней с момента заключения договора купли-продажи транспортного средства Кульпинова Т.Л. продает Халтян С.А. конюшню и лошадей в количестве 10 штук. 4 этап: в срок до 31.12.2019 года Халтян С.А. осуществляет полный расчет с Кульпиновой Т.Л. за продажу фермерского хозяйства, а именно: обязан передать оставшиеся денежные средства в размере 3 000 000 руб., а в случае неодобрения гранта "Агрострап" 6 000 000 руб. Кульпиновой Т.Л. Истец полностью выполнил свои обязательства, несмотря на то, что ответчик длительное время уклонялся от государственной регистрации договоров купли-продажи по первым трем этапам соглашения. Кульпинова Т.Л. обращалась в Костромской районный суд Костромской области по 1 этапу соглашения о понуждении государственной регистрации договора, в Нерехтский районный суд Костромской области - по 2 этапу соглашения с иском о понуждении к государственной регистрации договора. Халтян С.А. уклоняется от исполнения своих обязательств в рамках соглашения, окончательный расчет по 4 этапу так и не произведен. В настоящее время за ним числится задолженность в 3 000 000 руб. Требование от 03 августа 2020 года о погашении задолженности оставлено ответчиком без ответа.

В процессе рассмотрения дела истец дополнила исковые требования, окончательно с просила взыскать с ответчика задолженность по соглашению о продаже фермерского хозяйства в размере 3 000 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 23 200 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 01.01.2020 года по день вынесения решения суда, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму основного долга в размере 3 000 000 рублей, начиная со дня вынесения решения суда по дату фактического исполнения денежного обязательства по соглашению о продаже фермерского хозяйства, с учетом погашения задолженности.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Алоян И.Б., Кульпинов Г.Л.

Решением Димитровского районного суда г. Костромы от 11 января 2021 года исковые требования Кульпиновой Татьяны Леонтьевны к Халтяну Сааку Албертовичу о взыскании денежных средств по соглашению о продаже фермерского хозяйства удовлетворены. С Халтяна Саака Албертовича в пользу Кульпиновой Татьяны Леонтьевны взыскана задолженность по соглашению о продаже фермерского хозяйства от 08.08.2019 г. в размере 3000000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 155040,98 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 23200 руб., а всего 3178240, 98 руб. С Халтяна Саака Албертовича в пользу Кульпиновой Татьяны Леонтьевны взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму основного долга в размере 3000000 руб., начиная с 11.01.2021 года по дату фактического исполнения денежного обязательства по соглашению о продаже фермерского хозяйства от 08.08.2019 г., с учетом погашения задолженности. С Халтяна Саака Албертовича в доход бюджета городского округа г. Костромы взыскана госпошлина 775, 20 руб.

В апелляционной жалобе Халтян С.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно истолкованы нормы материального права. Судом при рассмотрении дела не были установлены отношения между сторонами (Кульпиновой Т.Л. и Халтяном С.А.), включая достижение между ними соглашения об обязанности передать Кульпиновой Т.Л. денежные средства. Кроме того, в соглашении указано о продаже ему животных, забойной ямы и силосной траншеи, однако они до настоящего времени находятся в собственности Кульпиновой Т.Л. Данные обстоятельства судом при рассмотрении дела не исследовались. По мнению подателя жалобы, толкование условий соглашения суд осуществил только в пользу Кульпиновой Т.Л.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Кульпинова Т.Л. просит оставить решение суда без изменения, указывая, что жалоба строится лишь на домыслах и отдельных не связанных между собой фраз со стороны Халтяна С.А. Все обстоятельства судом установлены, выводы основаны на объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Дело рассмотрено с участием ответчика Халтян С.А. и его адвоката и представителя истца Терпуговой К.С., и в отсутствие участников процесса, извещенных о месте и времени его проведения (посредством почтовых извещений, направленных истцу Кульпиновой Т.Л., третьим лицам Алоян И.Б., полученных ими, и Кульпинову Г.Л. - неудачная попытка вручения).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании имеющихся в материалах дела доказательств судом установлено следующее.

08.08.2019 года между Кульпиновой Т.Л. (продавец) и Халтян С.А. (покупатель) было заключено соглашение о продаже фермерского хозяйства.

В нем было установлено, что стоимость фермерского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> составляет 15 000 000 руб. и продается в 4 этапа.

1 этап: Продавец продает, а Покупатель покупает земельный участок с кадастровым номером N нежилое строение (свинарник-откормочник), инв. номер N литер В, расположенные по адресу: <адрес> нежилое строение (сарай под сено), инв. N, литер А, расположенный по адресу: <адрес> Продавец продает покупателю данное недвижимое имущество за 7 000 000 руб. В свою очередь, Халтян С.А. продает Кульпиновой Т.Л. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу<адрес>, а также деревянный дом, расположенный на данном земельном участке за 7 000 000 руб.

2 этап: в случае одобрения гранта "Агрострап" и при оформлении документов до 11.08.2019 года в размере 3 000 000 руб. Кульпинова Т.Л. передает путем заключения договоров купли-продажи следующие объекты: земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> животных, находящихся в свинарнике-откормочнике, забойную площадку и силосную траншею.

3 этап: в срок до 01.10.2019 года Халтян С.А. в счет взаимных расчетов по оплате за фермерское хозяйство продает Кульпиновой Т.Л. транспортное средство <данные изъяты>, г.н. N, ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, стоимость которого оценивается в 2 000 000 руб. В свою очередь, в течение 3 дней с момента заключения договора купли-продажи транспортного средства Кульпинова Т.Л. продает Халтян С.А. конюшню и лошадей в количестве 10 штук, расположенных на территории фермерского хозяйства.

4 этап: в срок до 31.12.2019 года Халтян С.А. осуществляет полный расчет с Кульпиновой Т.Л. за продажу фермерского хозяйства, а именно: обязан передать Кульпиновой Т.Л.оставшиеся денежные средства в размере 3 000 000 руб., а в случае неодобрения гранта "Агростартап" 6 000 000 руб.

Во исполнение обязательств по данному соглашению 08.08.2019 года между Кульпиновой Т.Л. и Халтян С.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Кульпинова Т.Л. продала, а Халтян С.А. купил земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, нежилое строение (свинарник-откормочник), инв. номер N, литер В, пристройка (лит. В), расположенное по адресу: <адрес> нежилое строение (сарай под сено), инв. номер N, литер А, расположенное по адресу: <адрес> стоимостью 7 000 000 руб. Обязательства по данному договору были исполнены сторонами в полном объеме, что подтверждается передаточным актом от 08.08.2019 года.

На основании решения Костромского районного суда Костромской области от 05.02.2020 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости от Кульпиновой Т.Л. к Халтян С.А., а также на земельный участок с кадастровым номером 44:13:130601:13, расположенный по адресу: <адрес>, от Халтян С.А. к Кульпиновой Т.Л.

01.08.2019 года между Кульпиновой Т.Л. и главой крестьянского хозяйства Алоян И.Б. (супругой Халтяна С.А.) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Кульпинова Т.Л. продала, а Алоян И.Б. купила за 2 571 250 руб. нежилое здание (молочная ферма), инв. N, лит А, А1, и земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес> Обязательства по данному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 2 от 03.10.2019 г. на сумму 2 571 250 руб. (из которых 257 125 руб. собственные средства, 2 314 125 руб. - за счет средств гранта).

01.08.2019 года ИП глава крестьянского фермерского хозяйства Кульпинов Г.Л. и глава крестьянского фермерского хозяйства Алоян И.Б. (супруга Халтяна С.А.) заключили договор купли-продажи, согласно которому Алоян И.Б. были проданы бычки в количестве 5 голов и телки в количестве 10 голов стоимостью 778 750 руб. Обязательства по данному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 1 от 04.10.2019 года на сумму 778 750 руб. (из которых 92 875 руб. собственных средств, 685 875 руб. - за счет средств гранта).

Денежные средства гранта 3 000 000 рублей Кульпиновой Т.Л. были получены.

Вступившим в законную силу заочным решением Нерехского районного суда Костромской области от 17 декабря 2019 года за Алоян И.Б. зарегистрировано право собственности на нежилое здание (молочную ферму), два тамбура, весовую, расположенные по адресу: <адрес> с/п на земельном участке с категорией земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование для сельскохозяйственного использования общей площадью <данные изъяты>.м, адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир ПСХ Космынинское, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый N.

20.09.2019 года Алоян И.Б. продала Кульпиновой Т.Л. автомобиль <данные изъяты>, г.н. N, ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, за 2 000 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи.

03.10.2019 года между Кульпиновой Т.Л. и Халтян С.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Кульпинова Т.Л. продала Халтян С.А. лошадей в количестве 10 штук.

По условиям соглашения от 08.08.2019 года Халтян С.А. в срок до 31.12.2019 года осуществляет полный расчет с Кульпиновой Т.Л. за продажу фермерского хозяйства, а именно: обязан передать Кульпиновой Т.Л. денежные средства в размере 3 000 000 руб.

Поскольку Халтян С.А свои обязательства по соглашению не исполнил, денежные средства в размере 3 000 000 руб. не уплатил, истцом 03.08.2020 года в адрес Халтян С.А. была направлена претензия с требованием произвести оплату по соглашению о продаже фермерского хозяйства. Данное требование исполнено не было.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из материалов дела и пояснений сторон следует, что фактически между Кульпиновой Т.Л. и Халтян С.А. была достигнута договоренность о продаже двух земельных участков в <адрес> с кадастровыми номерами N (при этом в соглашении номер в п.2 с последними цифрами :13 указан ошибочно, что подтверждается заключенным в дальнейшем с Алоян И.Б. договором) и расположенного на них имущества, а также сельскохозяйственных животных, в том числе лошадей, бычков, телок.

В силу положений п.4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, земельный участок не мог быть продан без находящегося на нем недвижимого имущества. При таких обстоятельствах, учитывая пояснения представителя Кульпиновой Т.Л. Терпуговой К.С. и Халтяна С.А. коллегия соглашается с тем, что соглашение предусматривает передачу всего комплекса имущества, расположенного на поименованных в нем земельных участках. Так, в соглашении такого имущества как ферма поименовано не было, а было указано на передачу силосной ямы и забойника, расположенных на продаваемом участке. В договоре с Алоян И.Б. расположенное на этом участке имущество было названо фермой.

При этом коллегия отмечает, что Алоян И.Б. и Халтян С.А., а также Кульпинова Т.Л. и Кульпинов Г.Л. являются супругами и в силу положений ст.34 СК РФ их имущество, денежные средства, которыми они располагают, является их совместной собственностью.

Халтян С.А. свои обязательства в полном объеме не исполнил, доказательств, свидетельствующих о полной выплате денежных средств по соглашению от 08.08.2019 г. не представил, им то обстоятельство, что Кульпиновой Т.Л. в рамках этого соглашения было передано денежных средств и имущества не на 15 миллионов рублей, а на 12 миллионов рублей, не оспаривается.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В связи с этим требования Кульпиновой Т.Л. в части взыскания с Халтян С.А. оставшихся денежных средств в размере 3 000 000 рублей законны и обоснованны.

Доводы Халтяна С.А. о том, что Кульпинова Т.Л. передала ему не все имущество, предусмотренное соглашением, не основаны на собранных по делу доказательствах.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, все имущество, расположенное на земельных участках N, в том числе и забойная площадка и силосная траншея, были переданы Алоян И.Б., что никто, в том числе и ответчик не оспаривает. Данное имущество не было оговорено специально в договоре от 02 августа 2019 года, поскольку как отдельные объекты они не были инвентаризированы и поставлены на учет в ЕГРН. В договоре указано на передаваемое недвижимое имущество - ферму, в том числе со вспомогательной площадью 153 кв.м., двумя тамбурами, весовой.

На основании договора купли-продажи от 01.08.2019 года ИП глава крестьянского фермерского хозяйства Кульпинов Г.Л. (супруг Кульпиновой Т.Л.) передал Алоян И.Б. (супруге Халтяна С.А.) животных (бычков и телок) на сумму 778750 руб. При таких обстоятельствах полагать соглашения в части передачи Халтяну С.А. животных, находящихся в свинарнике-откормочнике, не имеется, поскольку в соглашении не указано, какие именно животные должны быть переданы. Халтян С.А. до рассмотрения настоящего дела никаких претензий к Кульпиновой Т.Л. по вопросу передачи ему сельскохозяйственных животных не предъявлял.

Как следует из представленных документов - постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, объяснения Кульпиновой Т.Л. в рамках проверки по её заявлению, представленных аудиозаписей различных телефонных переговоров, пояснений Халтяна С.А. как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций, предметом спора между сторонами являются здания зернотока, гаража и конторы, которые, как полагает ответчик Халтян С.А. должны быть ему переданы по соглашению. Однако Кульпинова Т.Л. с этим не согласна.

Коллегия соглашается с позицией истца и, исходя из толкования соглашения от 08.08.2019 года, результаты которого приведены выше, приходит к выводу, что зерноток, гараж и контора не входили в предмет этого соглашения.

В связи с оценкой этих доводов коллегия отмечает, что поскольку судом первой инстанции необоснованно не были включены в предмет доказывания обстоятельства относительно местонахождения спорных объектов недвижимости, судом апелляционной инстанции были приняты и исследованы новые доказательства.

Как установлено судом апелляционной инстанции на основании представленных новых доказательств, таких как скриншоты с публичной кадастровой карты, выполненного ООО "Эксперт кадастр" заключения по результатам обследования зданий с кадастровыми номерами N и территории в районе земельных участков N с приложенной к нему схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории установлено, что здания зернотока, конторы и гаража расположены не на земельных участках, которые по условиям соглашения были переданы Халтяну С.А. с супругой Алоян И.Б.

То обстоятельство, что Халтян С.А. полагал, что эти объекты также подлежат передаче ему в собственность в числе прочих, поименованных в соглашении, не дает оснований для того, чтобы считать договор о купле-продаже этих объектов заключенным, поскольку из текста соглашения не следует обязанности Кульпиновой Т.Л. передать и их.

Какие-либо устные переговоры по вопросу передачи этих объектов юридического значения для правильного рассмотрения настоящего дела не имеют, поскольку в силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), при этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Руководствуясь ст. 395 ГПК РФ, учитывая, что Халтян С.А. в установленный срок свои обязательства по оплате переданного в совместную собственность его с супругой имущества не исполнил, суд правомерно взыскал с ответчика начисленные на сумму долга проценты, в том числе и до даты исполнения решения суда. Расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами производен судом исходя из суммы задолженности перед истцом, процентной ставки по ЦФО, количества дней просрочки в периодах действия процентной ставки, с делением на количество дней в году.

При таких обстоятельствах коллегия не находит оснований для отмены решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Димитровского районного суда г. Костромы от 11 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Халтяна Саака Албертовича - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через Димитровский районный суд г. Костромы в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка