Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 33-6983/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Калашниковой О.Н.,

судей: Галлингера А.А., Долматовой Н.И.,

при секретаре Бурдуковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Калашниковой О.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Калимуллина Рината Мухаметовича

на решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 24 сентября 2020 года

по иску Хорошавина Артема Алексеевича к Калимуллину Ринату Мухаметовичу об устранении нарушения прав;

по встречному иску Калимуллина Рината Мухаметовича к Хорошавину Артему Алексеевичу о расторжении договора аренды,

установила:

Хорошавин А.А. обратился в суд с иском к Калимуллину Р.М. об устранении нарушения прав.

Требования мотивированы тем, 23.10.2019 между ИП Хорошавин А.А. (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1, по условиям которого, арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение (два пролета автомойки, часть администраторского зала) <адрес>

Помещение автомойки (в частности помывочные боксы) находилось в антисанитарном состоянии, а именно: наличие грызунов; грязь, мусор; отсутствие необходимых по площади помещения световых приборов; неисправность электропривода ворот; отсутствие на сливных ямах решеток; низкая температура в моечных боксах и в комнате для клиентов и администратора в зимний период времени; прилегающая к зданию территория не убрана. В течение октября 2019 путем привлечения третьих лиц истец устранил выявленные недостатки, что привело к значительным материальным тратам более 50000 рублей. В период с ноября 2019 по 02.02.2020 истцом за счет собственных денежных средств оплачивались услуги по уборке снега в размере 7500 рублей.

В период с октября 2019 по настоящее время в комнате для клиентов и администраторов произошли значительные ухудшения помещения, а именно: на 10 см. провалился пол. Из-за неудовлетворительного состояния помещения произошло снижение ожидаемой прибыли истца.

27.01.2020 ответчик вручил ему уведомление об увеличении арендной платы с 01.03.2020.

Хорошавин А.А. с учетом уточненных исковых требований просил суд:

- признать договор аренды нежилого помещения N 1 от 23.10.2019, заключенный между Калимуллиным Р. М. и ИП Хорошавиным А.А., действующим на срок, указанный в договоре - с 23.10.2019 по 23.10.2020;

- признать уведомление об увеличении арендной платы без даты и без номера, врученное Калимуллиным Р.М. ИП Хорошавину А.А. незаконным;

- обязать Калимуллина Р.М. не чинить препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности, а именно, обязать обеспечить Хорошавину А.А. и его сотрудникам беспрепятственный доступ в помывочные боксы, комнату для клиентов и администраторов, расположенную на втором этаже здания, туалет, кладовую;

- обязать Калимуллина Р.М. отключить систему аудио и видеонаблюдения в боксах N 1,2, в комнате клиентов и администраторов, раздевалке;

- обязать Калимуллина Р.М. в срок 1 месяц привести комнату для клиентов и администраторов в надлежащее техническое состояние путем проведения капитального ремонта полов;

- запретить Калимуллину Р.М. открывать своим ключом и находиться в арендованных ИП Хорошавиным А.А. помещениях в отсутствие арендатора, кроме аварийных ситуаций;

- взыскать с Калимуллина Р.М. в пользу ИП Хорошавина А.А. денежные средства в размере 11000 рублей, оплаченные за уборку общего имущества собственника, а также денежные средства в размере 7500 рублей, оплаченные за уборку снега.

Калимуллин Р.М. обратился в суд со встречным иском к Хорошавину А.А. о расторжении договора аренды, мотивируя требования тем, что в нарушение заключенного договора арендатор неоднократно допускал просрочку платежей по договору, общий размер долга по арендным платежам составляет 22000 рублей, просрочка за платежи по услугам "Интернет" и аренде составляет 2865 рублей. Также указывает, что в нарушение п. 1.1 договора, ответчик использует арендуемые помещения не по их целевому назначению, в связи с чем ухудшается состояние самих помещений, а именно: арендатор самовольно выключает видеорегистраторы, установленные арендодателем в помещениях, тем самым подвергая систему безопасности здания сбою; в момент отключения системы безопасности арендатор портит имущество. Также указывает, что из-за нецелевого использования ответчиком помещения и в результате противоправных действий работников автомойки, ему был причинен ущерб, а именно: ремонт телевизора - 2000 рублей, ремонт обивки диванов и кресел - 9850 рублей, восстановительный ремонт системы видеонаблюдения - 6700 рублей, ремонт двери - 6080 рублей, затраты на приобретение материалов для ремонта пола - 3083 рублей, за покупку нового компрессора взамен утраченного "Электродвигатель АИР S2 4/3000 im 1081" - 8000 рублей. Считает, что арендатор существенно нарушает условия договора, в связи с чем, он должен быть расторгнут.

Калимуллин Р.М. просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 23.10.2019 и взыскать с Хорошавина А.А. в свою пользу:

- неоплаченную аренду в размере 22000 рублей;

- просрочку за платежи по интернету и аренде в размере 2865 рублей;

- ремонт телевизора в размере 2000 рублей;

- компенсацию за ремонт обивки диванов и кресел в размере 9850 рублей;

- компенсацию за восстановительный ремонт системы видеонаблюдения в размере 6700 рублей;

- компенсацию за ремонт двери в размере 6080 рублей;

- компенсацию за затраты на материалы для ремонта пола в размере 3083 рублей;

- компенсацию за покупку нового компрессора взамен утраченного "Электродвигатель АИР S2 4/3000 im 1081" в размере 8000 рублей;

- штраф за нецелевое использование объекта аренды в размере 50000 рублей;

- расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей;

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 3412 рублей.

В судебное заседание Хорошавин А.А. не явился.

Представитель истца - Хорошавина Е.В., действующая по доверенности от 28.08.2019 сроком на десять лет, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик-истец Калимуллин Р.М. в судебное заседание не явился.

Решением Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 24 сентября 2020 года постановлено:

Исковое заявление Хорошавина Артема Алексеевича к Калимуллину Ринату Мухаметовичу об устранении нарушения прав удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилого помещения N 1 от 23.10.2019, заключенный между Калимуллиным Ринатом Мухаметовичем и ИП Хорошавиным Артемом Алексеевичем, действующим на срок, указанный в договоре - с 23.10.2019 по 23.10.2020.

Признать уведомление об увеличении арендной платы без даты и без номера, врученное Калимуллиным Ринатом Мухаметовичем - ИП Хорошавину Артему Алексеевичу незаконным.

Обязать Калимуллина Рината Мухаметовича не чинить препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности, а именно - обязать обеспечить Хорошавину Артему Алексеевичу и его сотрудникам - беспрепятственный доступ в помывочные боксы, комнату для клиентов и администраторов, расположенную на втором этаже здания, туалет, кладовую.

Обязать Калимуллина Рината Мухаметовича отключить систему видео и аудио наблюдения в боксах N 1,2, в комнате клиентов и администраторов, раздевалке.

Обязать Калимуллина Рината Мухаметовича в срок 1 месяц привести комнату для клиентов и администраторов в надлежащее техническое состояние путем проведения капитального ремонта полов.

Запретить Калимуллину Ринату Мухаметовичу открывать своим ключом и находиться в арендованных ИП Хорошавиным Артемом Алексеевичем помещениях в отсутствие арендатора, кроме аварийных ситуаций.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Встречные исковые требования Калимуллина Рината Мухаметовича к Хорошавину Артему Алексеевичу о расторжении договора аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Хорошавина Артема Алексеевича в пользу Калимуллина Рината Мухаметовича 2000,00 рублей за ремонт телевизора, 2 000,00 рублей на оплату услуг представителя, расходы по уплате государственной пошлины в размере 61,41 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Определением Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 25.03.2021 отказано в удовлетворении заявления Калимуллина Р.М. о восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы на вышеуказанное решение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 10.06.2021 определение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 25.03.2021 отменено, разрешен вопрос по существу, Калимуллину Р.М. восстановлен срок для подачи апелляционной жалобы на решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 24.09.2020.

В апелляционной жалобе Калимуллин Р.М. просит решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 24.09.2020 отменить как незаконное и необоснованное, отказать в удовлетворении требований Хорошавина А.А., удовлетворить его встречные исковые требования, ссылаясь на то, что в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, но не учтено судом, что нежилое помещение, аренда которого являлась предметом спорного договора аренды, использовалась истцом-ответчиком не по назначению, что прямо было запрещено договором аренды и влекло право Калимуллина P.M. на его досрочное расторжение.

Указывает, что согласно акту приема-передачи нежилого помещения в аренду, являющегося неотъемлемой частью соглашения сторон, арендатор принял помещение без каких-либо претензий к его техническому и косметическому состоянию. Таким образом, какие-либо претензии к состоянию помещения могли бы быть предъявлены арендатором только в отношении скрытых недостатков помещения, которые невозможно было бы обнаружить при непрофессиональном осмотре.

Указывает, что претензия и уведомление о досрочном расторжении договора аренды были направлены Калимуллиным P.M. в адрес Хорошавина А.А. надлежащим образом и в установленный срок.

На апелляционную жалобу возражения не поданы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем размещения информации о дне и времени рассмотрения дела на сайте Кемеровского областного суда, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, отсутствие сторон и их представителей не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1).

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.1). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2).

Судом первой инстанции установлено, что 23.10.2019 между ИП Хорошавиным А.А. (арендатор) и Калимуллиным Р.М. (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1, в соответствии с которым, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения (здание, сооружение) для использования в следующих целях: Автомойка (т. 1, л. д. 28-29, 71-73).

Согласно п. 1.2 договора, объектом аренды является нежилое помещение (здание, сооружение), расположенное по адресу <адрес> которое является собственностью арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права серии N

Согласно пунктам 1.3, 1.4, 1.5 договора, арендодатель обязан предоставить арендатору объект в состоянии, соответствующем санитарно-техническим требованиям, позволяющим использовать его по назначению. Объект должен быть оснащен инженерными сетями (холодное водоснабжение, отопительная система, электроснабжение). Передаваемое имущество находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемому промышленному оборудованию, используемому для производственных, потребительских, коммерческих и иных целей в соответствии с конструктивным назначением арендуемого имущества.

Согласно п. 2.2 договора, арендодатель вправе: осуществлять проверку порядка использования арендатором нежилого помещения и его состояния, а в случае обнаружения недостатков, потребовать от арендатора их устранения в указанный арендодателем срок.

Согласно п. 2.3 договора, арендатор обязан: вносить арендную плату в порядки и сроки, согласованные сторонами в настоящем договоре; использовать объект аренды в соответствии с назначением, указанным в п. 1.1 настоящего договора; своевременно за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды (покраска, сварка, сохранять прежний вид помещения); за счет собственных средств устранять ущерб, причиненный объекту аренды по вине арендатора либо третьих лиц, допущенных в объект аренды по указанию арендатора; соблюдать правила пожарной безопасности; не осуществлять перепланировку, капитальные ремонтные работы в отношении объекта аренды без получения предварительного письменного согласия арендодателя; обеспечить беспрепятственный доступ представителей арендодателя в объект аренды; обеспечить сохранность и целостность арендованной мебели, а также оборудования указанных в примечании 1; в срок не более 5 календарных дней с момента истечения срока настоящего договора передать объект аренды арендодателю на основании акта приема-передачи в надлежащем состоянии, либо продлить договор; возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного оборудования, имущества.