Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 марта 2022 года Дело N 33-698/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Оганесян Л.С.,

судей Емельяновой Е.В., Черноморец Т.В.,

при секретаре Овчинниковой Е.О.

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Баевой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зинченко И. М. на решение Куйбышевского районного суда г.Омска от <...>, которым постановлено:

"Исковые требования индивидуального предпринимателя Мельниковой Т. Н. удовлетворить частично.

Взыскать с Зинченко И. М. в пользу индивидуального предпринимателя Мельниковой Т. Н. задолженность по арендной плате в размере 22 000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 17 624 рубля 23 копейки, расходы на демонтаж рекламной конструкции в размере 4 500 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 523 рубля 73 копейки.

В удовлетворении встречного искового заявления Зинченко И. М. к ИП Мельниковой Т. Н. о взыскании стоимости демонтированной вывески, неосновательного обогащения, процентов, судебных расходов, отказать.".

заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Мельникова Т.Н. обратилась в суд с иском к Зинченко И.М. о взыскании задолженности по договору аренды, оплате коммунальных услуг, расходов за демонтаж рекламной конструкции, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что является собственником нежилого помещения 2П, общей площадью 43,2 кв.м., по адресу: г. Омск, пр.К. Маркса, <...>. <...> между ней и ИП Зинченко И.М. заключен договор аренды нежилого помещения N <...>, по условиям которого последняя приняла за плату во временное пользование указанное нежилое помещение для размещения салона красоты. <...> договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, нежилое помещение передано арендодателю <...>.

<...> Зинченко И.М. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. По условиям договора ежемесячный размер арендной платы определен 22 000 руб., арендная плата начисляется с <...>. В период действия договора сумма арендных платежей составила 198 000 руб., ответчик частично оплатила арендную плату в сумме 176 000 руб.. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 22 000 руб..

Согласно условиям договора арендатор обязан компенсировать арендодателю расходы, связанные с оплатой в отношении нежилого помещения, коммунальных услуг. За период действия договора расходы по оплате коммунальных услуг составили 41 203,96 руб., ответчик частично оплатил коммунальные услуги в сумме 23 579,73 руб., задолженность составляет 17 624,23 руб. Кроме того, ею понесены расходы на демонтаж вывески, которую оставил ответчик, в размере 4 500 руб.. Досудебная претензия с требованием об оплате оставлена ответчиком без ответа. Просила взыскать с Зинченко И.М. в свою пользу 44 124,23 руб., из которых 22 000 руб. - долг по арендной плате, 17 624,23 руб. - долг по оплате коммунальных платежей, 4 500 руб. - расходы по демонтажу вывески, а также судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 7 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела, требования в части взыскания судебных расходов по оплате юридических услуг увеличила, просила взыскать с ответчика дополнительно еще 15 000 руб. судебных расходов за участие в деле представителя, всего сумма расходов на представителя составила 22 000 рублей.

Зинченко И.М. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ИП Мельниковой Т.Н., в котором просила взыскать в свою пользу с ИП Мельниковой Т.Н. денежную сумму в размере 84 550,05 руб., из которых 68 800 руб. - стоимость демонтированной вывески, 14 802,52 руб. - размер неосновательного обогащения, 947,53 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы в размере 11 000 руб., из которых 6 000 руб. расходы по плате отчета, 450 руб. - ксерокопии документов, 4 550 руб. - расходы по оплате услуг за составление встречного иска. В обоснование встречного иска указала, что <...> между ними заключен договор аренды нежилого помещения N <...> на срок до <...>. В связи с продолжением ею деятельности в арендуемом помещении, договор был <...> перезаключен на новый срок - до <...>. Иные условия договора нежилого помещения остались неизменными. По условиям договора аренды от <...> возврат нежилого помещения арендодателю осуществляется в течение трех рабочих дней. Договор аренды был расторгнут <...> Период с <...> по <...> был объявлен нерабочим, соответственно первый рабочий день, с которого следует исчислять 3 рабочих дня для освобождения нежилого помещения является <...>, окончание срока - <...>. Однако Мельникова Т.М. нарушив условия договора, демонтировала вывеску ранее срока, определенного договором, не передала ее собственнику. Данными действиями ей причинен материальный ущерб в размере 68 800 руб., что подтверждается отчетом о стоимости демонтированной вывески. Более того, договором аренды не предусмотрено взимание платы за содержание нежилого помещения, однако арендодатель ежемесячно включал оплату за содержание общего имущества, оплату на общедомовые нужды ОДН, вознаграждение председателю совета МКД в счета, тогда как оплата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества и должны оплачиваться собственником помещения. Также договором не предусмотрено возложение на арендатора помещения эксплуатационных услуг. В связи с чем, взимание с нее оплаты за указанные виды услуг является неосновательным обогащением и подлежит возврату в сумме 14 802,52 руб.. На указанную сумму подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, размер которых составляет 901,04 руб..

В судебном заседании истец Мельникова Т.Н. (ответчик по встречному иску), ее представитель Нартыш Г.П., действующая на основании доверенности, свои исковые требования поддержали, встречный иск не признали, указав, что <...> был заключен договор аренды нежилого помещения. В соответствии с условиями договора аренды плата составляла ежемесячно 22 000 руб.. Кроме того, предусматривалась оплата коммунальных услуг, оплата за содержание нежилого помещения. <...> было подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с <...>. Помещение было передано по акту приема-передачи, другому арендатору <...>. В период действия договора ответчик несвоевременно вносила арендную плату и оплачивала расходы по коммунальным услугам не в полном объеме. <...> был подписан акт возврата нежилого помещения, при этом помещение было не освобождено полностью ответчиком, арендодатель демонтировал принадлежащую ответчику вывеску, в связи с чем, понес расходы на демонтаж данного имущества. В материалах дела представлен договор аренды от <...> с иным арендатором, для передачи помещения новому арендатору необходимо было полностью освободить помещение. Ответчик отказалась демонтировать вывеску, вывозить ее из помещения. Помещение в аренде у ответчика уже не находилось. Поэтому все действия арендодателем были произведены в соответствии с договором. С <...> по <...> было время для освобождения нежилого помещения, однако Зинченко И.М. этим временем также не воспользовалась. По встречному иску размер ущерба не подтвержден, при этом отсутствует информация, в каком состоянии находилось данное имущество до того, как оно было демонтировано. Правоустанавливающих документом о том, что вывеска принадлежит Зинченко И.М. нет. Согласно условиям договора арендатор обязан содержать имущество, производить текущий ремонт, нести все расходы по содержание имущества. Все услуги должны быть оплачены в соответствии с условиями договора. Задолженность по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями выставлялась Мельниковой Т.Н., которая, в свою очередь, ее оплачивала и предъявляла к оплате Зинченко И.М., которой было всего произведено 4 платежа по коммунальным услугам. Оплаченная в июне сумма в размере 4581 руб. являлась оплатой задолженности по договору от <...>. Аналогичная сумма указана в счет-фактуре от ресурсоснабжающих организаций. При подписании акта приема-передачи нежилого помещения Зинченко И.М. отказалась демонтировать вывеску. Обязанность по освобождению помещения лежит на ней. Распоряжение Г. О. области о введении в О. области режима ЧС вступило в силу <...>, а договор аренды был заключен <...>. В законе указано, что арендатор вправе обратиться за снижением размера по договорам, заключенным до <...>, поскольку договор аренды заключен после <...>, то Зинченко И.М. права на снижение арендной платы не имеет.

В судебном заседании ответчик Зинченко И.М. (истец по встречному иску), ее представитель Вяткина Г.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признали, встречный иск поддержали, указав, что Мельникова Т.Н. самостоятельно сняла вывеску в нарушение условий договора. Соответственно эти затраты нести она должна самостоятельно, а не за счет арендатора. Согласно условиям договора у Зинченко И.М. было 3 рабочих дня, чтобы освободить помещение. В этот период были праздничные нерабочие дни, первым рабочим днем будет <...>, однако Мельникова Т.Н. демонтировала вывеску еще <...>, чем причинила ущерб Зинченко И.М.. Все коммунальные услуги, которые были начислены за апрель 2021, а также арендную плату не признают, поскольку в этот период помещение не использовалось, на территории О. области все салоны были закрыты. В квитанциях по коммунальным услугам есть платежи, которые не предусмотрены условиями договора, например, плата за содержание жилья, вывоз мусора. Эти услуги не охватываются договором. В переписке мессенджера Мельникова Т.Н. указала, что сумму в размере 9542 руб. уплачивать не нужно, в связи с чем полагает, что размер задолженности по коммунальным платежам на эту сумму должен быть уменьшен. Эта сумма должна быть вычтена из расчета. Поскольку договор аренды был заключен еще <...>, то она как ИП в период мер поддержки от ковида, имеет право на снижение арендной платы, в связи с чем просит ее снизить. Указывает, что договор от <...> фактически был подписан <...>.

В возражениях на жалобу Мельникова Т.Н. указала на законность судебного акта.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Зинченко И.М. просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального, процессуального права. Указывает, что при принятии решения судом не были учтены разъяснения Верховного Суда РФ, согласно которым в случае отказа от заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы, арендатор вправе в качестве возражений указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч.3 ст.19 Закона N 98-ФЗ. Факт получения ИП Мельниковой Т.Н. уведомления о снижении арендной платы не отрицался, как и факт отказа в заключении дополнительного оглашения об уменьшении арендной платы, в связи с чем у Зинченко И.М. возникло право заявить об уменьшении арендной платы, однако судом это было не учтено. Полагает, что поскольку доказательств ведения Зинченко И.М. деятельности в арендуемом помещении в период ограничений не представлено, то у суда отсутствовали основания для установления факта осуществления арендатором деятельности в нежилом помещении. Считает, что материалы дела не содержат документального подтверждения того, что платеж в размере 4 581 руб. был внесён по договору от <...>. Суд не учел, что с момента окончания действия данного договора и осуществления платежа, со стороны Мельниковой Т.Н. отсутствовали какие-либо претензии относительно задолженности по договору. Выводы суда о наличии у Зинченко И.М. обязанности по оплате услуг по содержанию личного имущества в многоквартирном доме противоречат п.3.3.4 договора аренды, которым обязанность арендатора ограничена только текущим ремонтом. Судом не было принято во внимание, что в квитанциях, в актах сверки и в договорах с обслуживающей компанией был указан адрес, не соответствующий адресу арендуемого ею помещения, именно с этим обстоятельством связано предложение об исключении из выставленных счетов суммы в размере 9 541 руб. 80 коп., в связи с чем суд необоснованно взыскал сумму в размере 9 541 руб. 80 коп., а не уменьшил на эту сумму размер ее задолженности по коммунальным платежам. Оснований для критического восприятия доказательств в виде сообщения Мельниковой Т.Н. об исключении указанной суммы из оплаты, по мнение апеллянта, у суда не имелось. Указывает, что поскольку приходный кассовый ордер, якобы подтверждающий расходы на демонтаж вывески, не содержит подписей ответственных лиц, то данное доказательство не может принято в качестве допустимого. Полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для исключения отчета об оценке вывески из числа доказательств, подтверждающих стоимость незаконно демонтированной вывески, поскольку данное заключение стороной истца не оспаривалось, ходатайств о назначении судебной товароведческой экспертизы не заявлялось, иной стоимости не представлено. Судом не установлены сроки, в течение которых нежилое помещение должно было быть освобождено от имущества арендатора, срок, по истечении которого арендодатель имел право на снятие и утилизацию вывески, не дана оценка правомерности действий ИП Мельниковой Т.Н.. Судом не учтено, что договор не содержит положений о том, что при возврате помещения арендодателю, помещение должно быть свободно от имущества арендатора. Полагает, что в таком случае для исчисления сроков подлежит применению ст.314 ГК РФ. Каких-либо уведомлений со стороны Мельниковой Т.Н. о том, что с <...> в помещении будет новый арендатор и необходимо демонтировать вывеску, Зинченко И.М. не получала, не получала она и документов, подтверждающих утилизацию вывески, что может свидетельствовать о том, что вывеску ИП Мельникова Т.Н. могла продать, неосновательно обогатившись. При разрешении встречных исковых требований суд ошибочно привязал дату подписания акта приема-передачи к дате, когда арендатор должен был вывезти из арендуемого помещения принадлежащее ему имущество, в том числе снять вывеску с фасада здания. Пунктом 5.9 договора аренды не установлено конкретных сроков, в течение которого арендатор должен освободить помещение, что позволяет применить ст.314 ГК РФ.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика Зинченко И.М., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца Мельникову Т.М., ее представителя Нартыш Г.П., ссылавшихся на законность постановленного по делу решения, исстребовав и исследовав в судебном заседании дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра невступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции при разрешении настоящего дела были допущены.

Как установлено судебным разбирательством и подтверждено материалами дела, <...> между ИП Мельниковой Т.Н. (арендодатель) и ИП Зинченко И.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N <...>, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование встроенные нежилые помещения 2П: 1-4, общей площадью N <...> кв.м., по адресу: <...>. Согласно раздела 7 договор заключается сроком до <...>, действие договора начинается с <...> (т. 1 л.д. 10-13).

По акту приема-передачи от <...> арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу (т. 1 л.д. 14).

Соглашением от <...>, подписанного обеими сторонами, договор N <...> от <...> расторгнут с <...> (т. 1 л.д. 15). Нежилое помещение передано арендодателю по акту приема-передачи от <...> (т.1 л.д. 16).

Обращаясь в суд с иском, Мельникова Т.Н. ссылалась на то, что в течение срока договора аренды арендатор надлежащим образом не исполняла обязанности по внесению арендной платы, коммунальных платежей, в связи с чем образовалась соответствующая задолженность, которую она просила взыскать. Также просила взыскать свои расходы, которые она понесла в связи с утилизацией вывески, принадлежащей арендатору.

Зинченко И.М. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ИП Мельниковой Т.Н., в котором просила взыскать в свою пользу с ИП Мельниковой Т.Н. денежную сумму в размере 84 550,05 руб., из которых 68 800 руб. - стоимость демонтированной вывески, 14 802,52 руб. - размер неосновательного обогащения, 947,53 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы в размере 11 000 руб.. В обоснование встречного иска указала, что Мельникова Т.Н., нарушив условия договора, демонтировала вывеску ранее срока, определенного договором, не передала ее собственнику, ввиду чего данными действиями ей причинен материальный ущерб в размере 68 800 руб.. Указывала, что договором аренды не предусмотрено взимание платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также оплата вознаграждения председателю совета МКД, на основании чего полагала сумму в размер 14 802,52 руб. неосновательным обогащением, на которую подлежит начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, возражая против первоначального иска, не оспаривая факта наличия задолженности по арендным платежам за апрель 2020 г., Зинченко И.М. ссылалась на то, что арендная плата за апрель, май 2020 г. подлежит снижению на 50 %, поскольку имелась объективная невозможность использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, указывая также на то, что, заключением договора аренды от <...>, имела место пролонгация договора аренды N <...> от <...>.

Рассматривая заявленный спор, суд первой инстанции оснований для снижения арендной платы по договору аренды за апрель-май 2020 не усмотрел, поскольку по мнению суда, договор аренды от <...> является самостоятельным договором, соглашение сторон на изменение размера арендной платы не заключалось, возможность уменьшения арендной платы в одностороннем порядке условиями договора аренды не предусмотрена, а в указанный период производилось потребление коммунальных ресурсов.

Установив соответствие сумм, указанной в счет-фактуре за февраль 2020 с суммой денежного перевода Зинченко М.М. в размере 4 581 руб., в отсутствие сведений о производимых платежах по оплате коммунальных услуг как по договору аренды N <...> от <...>, так и по договору N <...> от <...> до ноября 2021 г., а также отсутствие данных о назначении платежа от <...>, суд отклонил доводы ответчика Зинченко И.М. о зачете данной суммы в оплату коммунальных платежей по договору от <...>. При этом суд отнесся критически к пояснениям Зинченко И.М. о признании истцом не подлежащей оплате по коммунальным платежам суммы в размере 9 541 руб. 80 коп., дополнительно указал, что в расчет задолженности по договору аренды от <...> по оплате коммунальных услуг не включена сумма задолженности по возмещению Зинченко И.М. вознаграждения председателю совета МКД.

На основании того, что арендатором не исполнены взятые обязательства по несению бремени содержания арендуемого имущества, коммунальных платежей на основании договора аренды, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 17 624,23 руб..

Толкуя положения договора аренды с учетом ст. 655 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что датой возврата помещения арендодателю является дата подписания сторонами передаточного акта - <...>, в связи с чем приняв во внимание п. 5.9 договора аренды, с учетом неисполнения Зинченко И.М. обязанности по освобождению помещения с момента расторжения договора (<...>) до подписании передаточного акта, суд взыскал с ответчика Зинченко И.М. затраты на демонтаж вывески в размере 4 500 руб..

Отказывая в удовлетворении встречного искового требования Зинченко И.М. о возмещении стоимости демонтированной вывески, суд исходил из недоказанности действительной стоимости вывески по состоянию на момент ее демонтажа, а также из установленных по делу обстоятельств невыполнения Зинченко И.М. условий договора аренды до подписания передаточного акта и непосредственной передачи арендуемого помещения. Отказывая в иске о взыскании стоимости затрат на содержание арендуемого помещения, суд сослался на условия договора аренды, указав, что такая обязанность по условиям договора возложена на арендатора, а не собственника.

С учетом положений ст. 98, 100 ГПКРФ судом первой инстанции распределены судебные расходы по делу.

Выводы суда, за исключением выводов в части отказа Зинченко И.М. в уменьшении арендной платы за апрель-май 2020, являются правильными, сделаны при верном применении норм материального права и с учетом установленных фактических обстоятельств дела.

Не согласившись с принятым решением, Зинченко И.М. обратилась с апелляционной жалобой.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, коллегия судей находит их частично обоснованными в виду нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения арендной платы по договору аренды за период апрель- май 2020, учитывая следующее.

В материалы дела представлен договор аренды N <...> от <...>, заключенный между ИП Мельниковой Т.И. и ИП Зинченко И.М. со сроком до <...> (п.7.1 договора) (л.д. 133-136 т.1).

Согласно п. <...> договора от <...> арендатор вправе за один месяц до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок.

<...> ИП Мельникова Т.Н. заключила договор аренды N <...> с ИП Зинченко И.М. с аналогичным предметом, а также на условиях, совпадающих по своему содержанию с договором аренды от <...>.

Стороны при рассмотрении дела в суде первой инстанции, апелляционной инстанции не отрицали, что Зинченко И.М. приобрела оборудование для салона парикмахерской и с конца августа 2019 по <...> возникло внедоговорное пользование предоставленного в аренду недвижимого имущество по адресу: г.Омск, пр.К.Маркса,<...>.

Факт приобретения имущества подтверждается договором купли-продажи от <...>, согласно которому Зинченко И.М. приобрела у Трубиной С.А. оборудование для осуществления деятельности в сфере парикмахерских услуг, которое было передано на территории продавца по адресу: г<...> <...>.

<...> стороны заключили первый договор аренды на 6 месяцев.

Как утверждала Зинченко И.М. в судебном заседании и не было оспорено со стороны собственника Мельниковой Т.Н. еще <...> стороны подписали договор аренды от <...>, поскольку договорились о продолжении арендных отношений на тех же условиях.

С учетом приведенных выше положений закона, учитывая п. <...> договора аренды от <...>, с учетом пояснений сторон, обычаев делового оборота, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически с <...> имело место продолжение арендных отношений истца и ответчика, которое было оформлено отдельным договором аренды от <...>, а не заключение нового договора аренды, как указал в решении суд первой инстанции, что позволяет применить положения законодательства о реализации права арендатора на уменьшение арендной платы с учетом решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в период коронавирусной инфекции.