Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 марта 2018 года №33-698/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 марта 2018 года Дело N 33-698/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,
судей Арслановой Е.А., Иванова П.Д.,
при секретаре Львовой Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации Чебоксарского района Чувашской Республики к Львову Николаю Егоровичу о взыскании арендной платы, пени за просрочку исполнения обязательств и расторжении договора аренды, поступившее по апелляционной жалобе администрации Чебоксарского района Чувашской Республики на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 7 декабря 2017 года, которым постановлено:
Взыскать со Львова Николая Егоровича в пользу администрации Чебоксарского района Чувашской Республики сумму основного долга по договору аренды земельного участка по состоянию на 11.11.2016 в размере <данные изъяты> руб., пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы в период с 01.01.2016 по 21.11.2016 в размере <данные изъяты> руб.;
администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в иске к Львову Николаю Егоровичу о расторжении договора аренды земельного участка N 101 от 12.05.2003, заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ООО "Урал-2" в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012, отказать;
взыскать со Львова Николая Егоровича госпошлину в доход местного бюджета в сумме <данные изъяты> руб.
Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики обратилась в суд с иском к Львову Н.Е. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 101 от 12.05.2003, заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ООО "Урал-2", в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012, в сумме <данные изъяты> рублей за период с 01.01.2016 по 11.11.2016, и пени за период с 01.01.2016 по 21.11.2016 в сумме <данные изъяты> руб., о расторжении договора аренды. Иск мотивирован тем, что между ООО "Урал-2" и администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, сроком с 12.05.2003 по 11.05.2028. Дополнительным соглашением от 06.07.2012 к этому договору, заключенным между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и новым арендатором Львовым Н.Е., установлена арендная плата за участок на 2012 год в размере <данные изъяты> руб. без учета НДС, размер ежемесячной платы - <данные изъяты> рублей с возможностью пересмотра ее размера. В силу п. 3.2 договора арендная плата подлежит уплате ежемесячно равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца. Арендатор не оплачивает арендные платежи с 01.01.2016, в связи с чем ему неоднократно направлялись претензионные письма с предложением оплатить задолженность по арендной плате. Однако, до настоящего времени долг арендатором не погашен. Ссылаясь на изложенное, на положения ст.ст. 614, 619 Гражданского кодекса РФ, на условия договора аренды о праве на его досрочное расторжение, администрация Чебоксарского района Чувашской Республики обратилась в суд с настоящими требованиями.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, обратившаяся с апелляционной жалобой. В жалобе ее податель ссылается на то, что у суда не было оснований для отказа ему в расторжении договора аренды земельного участка, а указанные судом в обоснование отказа в этой части исковых требований доводы, не основаны на законе.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица ООО "АКВА Пласт", конкурсного управляющего Тимофеева В.Г., поддержавшего апелляционную жалобу, решив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие иных неявившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 12 мая 2003 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ООО "Урал-2" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 101, в соответствии с которым на основании постановления администрации Чебоксарского района от 22.10.2002 N 894, она сдала, а арендатор - общество приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, под производственную базу и строительство офиса, сроком с 12 мая 2003 года по 11 мая 2028 года.
Дополнительным соглашением к указанному договору от 06.07.2012, заключенным администрацией Чебоксарского района с новым арендатором, указанный земельный участок с тем же номером, той же площадью и по тому же адресу передан в аренду Львову Н.Е. сроком с 06.06.2012 по 11.05.2028. Разделом 3 договора установлен размер арендной платы на 2012 год в сумме <данные изъяты> рублей без учета НДС, размер ежемесячной платы, подлежащей выплате равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца - <данные изъяты> рублей. Разделом 5 договора установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Разделом 4 и п. 6.3 договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения по судебному решению в соответствии с действующим законодательством. Согласно п. 4.1.1. договора право на досрочное его расторжение арендодателю дает, в числе прочего, невнесение арендатором арендной платы в течение сроков, установленных в п.п. 3.1., 3.2. договора, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий раздела 3 договора.
Также судом первой инстанции установлено, что вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 13.05.2016 со Львова Н.Е. и других кредиторов в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в пользу АО "Российской Сельскохозяйственный банк" и обращено взыскание на заложенное имущество. К этому имуществу, на которое обращено взыскание Банком, относятся производственный цех, складские помещения с мансардным этажом и право аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, принадлежащие Львову Н.Е. и расположенные по адресу: <адрес>. В настоящее время указанное имущество передано на реализацию в рамках исполнительного производства по делу.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии нарушений арендатором условий договора по внесению арендной платы, в связи с чем взыскал с ответчика долг и применил ответственность в виде пени. Решение суда в этой части не обжаловано.
Кроме этого, суд установил, что в соответствии с условиями договора, положениями ст.ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), арендатор, не оплачивая арендные платежи с января 2016 года по настоящее время, допустил нарушение условий договора, и не устранил его при условии соблюдения арендодателем претензионного порядка урегулирования возникшего спора.
Однако, при этом суд пришел к выводу о том, что заявленное требование не восстановит нарушенное право истца, поскольку будучи реализованным в пользу Банка, земельный участок вместе с расположенным на нем имуществом, на которое обращено взыскание, перейдет в силу ст.ст. 35, 271 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) в пользование новому собственнику этого имущества. Кроме того, расторжение договора и возврат имущества арендодателю повлекут уменьшение предмета договора залога, что нарушит права залогодержателя имущества.
С указанным выводом районного суда судебная коллегия согласиться не может.
Установив в силу ст. 619 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, суд должен был удовлетворить требование арендодателя о расторжении договора, поскольку иное законом не предусмотрено, а указанные судом доводы не являются достаточными для отказа собственнику имущества в расторжении договора аренды.
Так, в силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку арендные платежи не поступали с января 2016 года, то на день рассмотрения иска в суде период невнесения платежей составил без малого около двух лет, что в силу ст. 619 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и п. 4.1.1. дополнительного соглашения от 06.07.2012 следует признать существенным нарушением договора. Учитывая то, что истцом неоднократно направлялись претензии арендатору с требованием произвести оплату долга, оставшиеся без удовлетворения, данное обстоятельство является достаточным для выставления арендодателем в судебном порядке требования о расторжении договора аренды.
Доводы суда о предстоящей реализации заложенного права аренды, не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
Закон не содержит каких-либо ограничений или запретов на расторжение арендодателем договора аренды заложенного имущества. Установленный ст.ст. 1, 35 ЗК РФ, принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, не препятствует такому расторжению. Так, в силу ст. 271 ЗК РФ новый собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, являющемся предметом аренды, приобретет право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.
Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной им в его определениях (например, от 08.09.2016 по делу N 309-ЭС16-4636), действующее законодательство не предоставляет кому-либо возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды, в том числе залогодержателю права аренды. Оно не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды при наличии установленных законом оснований для расторжения договора. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и Банка основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель (в данном случае- администрация Чебоксарского района Чувашской Республики) не являлся, поэтому прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в оспариваемой части подлежит отмене с принятием по делу в отмененной части нового решения об удовлетворении требований администрации Чебоксарского района Чувашской Республики о расторжении договора аренды.
В связи с удовлетворением искового требования, не подлежащего оценке, с ответчика дополнительно подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец, как орган местного самоуправления, был освобожден, в соответствии со ст.333.19 Налогового кодекса РФ в сумме 6000 рублей, поэтому в части размера взысканной государственной пошлины решение подлежит изменению.
Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Отменить решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 7 декабря 2017 года в части отказа администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в удовлетворении искового требования к Львову Н.Е. о расторжении договора аренды земельного участка, изменить это же решение в части определения размера государственной пошлины, принять по делу в этих частях новое решение.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N 101 от 12.05.2003, заключенный между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и Львовым Н.Е., в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012.
Взыскать со Львова Николая Егоровича госпошлину в доход местного бюджета в сумме 10253,78 рублей.
Председательствующий А.В. Ярадаев
Судьи: Е.А. Арсланова
П.Д. Иванов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка