Дата принятия: 17 марта 2021г.
Номер документа: 33-692/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2021 года Дело N 33-692/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Хомяковой М.Е., Чуряева А.В.,
при секретаре Щекотихиной М.М.
в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску администрации города Орла к Козьяковой Светлане Леонидовне о признании правомерными условий выкупа жилого помещения и встречному иску Козьяковой Светланы Леонидовны к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены,
по апелляционной жалобе администрации города Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 22 декабря 2020 г., которым исковые требования администрации города Орла удовлетворены частично, встречный иск Козьяковой Светланы Леонидовны удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация <адрес> обратилась в суд с иском к Козьяковой С.Л. о признании правомерными условий выкупа жилого помещения.
В обоснование иска указано, что Козьякова С.Л. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 22,7 кв.м.
Постановлением администрации <адрес> N от 16 мая 2014 г. и заключением городской межведомственной комиссии администрации <адрес> от 31 октября 2013 г. многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома признаны непригодными для дальнейшего проживания.
Постановлением администрации <адрес> от 09 сентября 2019 г. N земельный участок под указанным жилым многоквартирным домом изъят с целью использования для муниципальных нужд.
Козьяковой С.Л. направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, однако, ответчиком соглашение не подписано.
По указанным основаниям администрация <адрес> просила суд изъять <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> путем возмещения за объект недвижимости в размере 754 115 руб. с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков в связи с изъятием жилого помещения; обязать Козьякову С.Л. заключить соглашение на условиях предлагаемых истцом; прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру и признать на нее право собственности за муниципальным образованием "город Орел".
Козьякова С.Л. обратилась в суд со встречным иском к администрации <адрес> о взыскании выкупной цены.
Просила суд взыскать с администрации <адрес> в свою пользу рыночную стоимость принадлежащей ей на праве собственности квартиры, по адресу: <адрес>, включая стоимость доли земельного участка в размере 1 333 307 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 104 667 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в сумме 160 580 руб.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску администрации <адрес> по доверенности Александрова В.И. исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, встречные исковые требования Козьяковой С.Л. просила оставить без удовлетворения.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Козьяковой С.Л. по доверенности Редникина С.С. исковые требования администрации <адрес> не признала, просила суд удовлетворить встречные исковые требования.
Рассмотрев возникший спор, суд постановилобжалуемое решение.
Администрация <адрес> не согласилась с решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований в полном объеме.
Выражает несогласие с выводами судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Независимая оценка", поскольку рыночная стоимость жилого помещения и земельного участка по заключению эксперта значительно превышает стоимость, указанную в отчете Индивидуального предпринимателя (далее ИП) ФИО7
Указывает на то, что при проведении судебной экспертизы экспертом неверно были подобраны объекты-аналоги, не учтено техническое состояние объекта недвижимости, признанного аварийным.
Полагает, что экспертом неправильно определялась отдельно стоимость земельного участка, тогда как надлежало определять стоимость доли в праве на земельный участок.
Считает, что при определении размера выплаты возмещения за аварийное жилое помещение в основу судебного решения должна быть положена оценка, выполненная ИП ФИО7
Утверждает, что судом не соблюден принцип равноценности возмещения за аварийное жилье.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не заявивших ходатайство об отложении слушания дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного судом первой инстанции решения.
Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8).
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9).
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10).
Согласно п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, Козьякова С.Л. на основании договор купли-продажи квартиры от 16 июня 2003 г. является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 08 июля 2003 г. серии <адрес>, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно данным технического паспорта жилого помещения N <адрес> в <адрес>, квартира расположена на 1-ом этаже двухэтажного многоквартирного дома, 1961 года постройки, общая площадь жилого помещения составляет 22,7 кв.м.
Заключением межведомственной комиссии администрации <адрес> N от 31 октября 2013 г. многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Основанием для вынесения данного заключения послужило заключение ООО "Научно-внедренческий центр "Исток" N о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, которым подтверждена необходимость срочного проведения противоаварийных мероприятий в отношении указанного многоквартирного жилого дома.
Постановлением администрации <адрес> N от 16 мая 2014 г. Управлению городского хозяйства администрации <адрес>, жилищному отделу администрации <адрес>, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> поручено организовать мероприятия по переселению собственников и нанимателей из многоквартирного <адрес> в срок до 30 декабря 2019 г.
Указанное постановление в части организации переселения до 30 декабря 2019 г. проживающих в нем лиц не исполнено, в связи с чем администрацией <адрес> 1 октября 2019 г. принято постановление N, в соответствии с которым срок для организации переселения проживающих в <адрес> лиц установлен до 31 декабря 2020 г.
15 февраля 2019 г. Козьяковой С.Л. направлено требование администрации <адрес> о сносе многоквартирного дома совместно с другими собственниками, в срок до 1 сентября 2019 г. В этом же требовании указано, что в случае его неисполнения в установленный срок земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и, соответственно, каждое жилое помещение в указанном доме подлежит изъятию.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что Козьякова С.Л. совместно с другими собственниками жилых помещений снос дома не произвела.
Постановлением администрации <адрес> от 9 сентября 2019 г. N принято решение об изъятии с целью использования для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>. Управлению городского хозяйства и транспорта администрации <адрес> дано поручение направить копию постановления и уведомление о принятом решении об изъятии правообладателям земельного участка и жилых помещений, подготовить и направить в адрес правообладателей соглашения об изъятии объектов недвижимости на условиях и в сроки, установленные действующим законодательством. Согласно приложению к данному постановлению администрацией <адрес> было принято решение об изъятии земельного участка и объекта недвижимости - <адрес> у Козьяковой С.Л. для муниципальных нужд.
В статье 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации <адрес>.
В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел", утвержденных решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30 октября 2008 г. N-ГС, решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.
Таким образом, решение администрации города Орла об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объекта недвижимости - <адрес> принято в рамках предоставленных ей полномочий в соответствии с действующим законодательством.
Принятие решения об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и его использование в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности Козьяковой С.Л. на спорное жилое помещение.
В связи с изъятием земельного участка собственнику Козьяковой С.Л. было направлено уведомление от 10 сентября 2019 г. об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения с приложением копии постановления администрации <адрес> N от 9 сентября 2019 г.
Факт получения данного уведомления Козьяковой С.Л. не оспаривался.
Письмом администрации <адрес> N-и от 20 сентября 2019 г. собственнику Козьяковой С.Л. был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с размером возмещения за аварийное жилое помещение согласно отчету об оценке N от 14 июня 2019 г., выполненному ИП ФИО7
Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения между Козьяковой С.Л. и администрацией <адрес> не заключалось, поскольку между сторонами возникли разногласия относительности размера выкупной цены за жилое помещение, что послужило основанием для обращения администрации <адрес> в суд с настоящим иском.
Обосновывая заявленные требования, администрация <адрес> представила суду отчет об оценке N от 14 июня 2019 г., выполненный ИП ФИО7, согласно которому рыночная стоимость <адрес> с учетом стоимости земельного участка, размера убытков, связанных с переездом из жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 838 561 руб.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции Козьякова С.Л. исковые требования администрации <адрес> в заявленном размере не признала, предъявив встречные исковые требования, выражала несогласие с выкупной стоимостью изымаемого объекта недвижимости, оспаривала отчет об оценке ИП ФИО7
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка".
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая оценка" N от 2 ноября 2020 г. рыночная стоимость принадлежащей Козьяковой С.Л. <адрес>, включая долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, в том числе и земельного участка под многоквартирным домом, составляет 1 333 307 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения (в том числе затрат на переезд, аренду жилья на время переезда, поиск другого помещения, услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение), составляет 104 667 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 160 580 руб.
При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что истец Козьякова С.Л. зарегистрирована и постоянно проживает в аварийном жилом помещении, каких-либо иных жилых помещений в собственности не имеет. Вместе с Козьяковой С.Л. в аварийном жилом помещении проживают ее супруг ФИО8 и сын ФИО9, которые в собственности также никаких жилых помещений не имеют.
Указанные обстоятельства подтверждаются ответом Управления по вопросам миграции Управления Министерства внутренних дел России по <адрес> от 27 мая 2020 г., фототаблицей к проведенной судебной товароведческой экспертизе Общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" N от 2 ноября 2020 г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 1 декабря 2020 г.
Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор, установив, что процедура, предусмотренная частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, администрацией <адрес> соблюдена, настоящий иск о выкупе жилого помещения предъявлен органом местного самоуправления в пределах срока, установленного частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, приняв за основу заключение судебной экспертизы ООО "Независимая оценка", с учетом установленных по делу обстоятельств, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных администрацией <адрес> исковых требований и удовлетворению в полном объёме встречных исковых требований Козьяковой С.Л.
По решению суда взыскана с администрации <адрес> в пользу Козьяковой С.Л. выкупная цена за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и на земельный участок под домом, в размере 1 333 307 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 104 667 руб.; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, в размере 160 580 руб.
Прекращено право собственности Козьяковой С.Л. на изъятое жилое помещение и признано право собственности на него за муниципальным образованием "Город Орёл" после выплаты компенсации. С администрации <адрес> взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в сумме
15 000 руб. в пользу ООО "Независимая оценка".
В остальной части в удовлетворении заявленных администрацией <адрес> требований отказано.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам дела.
Довод апелляционной жалобы администрации <адрес> о несогласии с судебным экспертным заключением ООО "Независимая оценка" не является основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Вопреки доводам жалобы судебная коллегия не усматривает оснований сомневаться в его достоверности, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано в письменной форме, содержит подробные описания проведенных исследований, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.
В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Данное заключение не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. При этом экспертиза проведена по материалам дела, которые являются достаточными для проведения экспертного исследования, с выездом эксперта для проведения осмотра объекта исследования - жилого помещения, эксперт до начала производства исследований предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, имеет необходимый стаж работы и образование в указанной отрасли.
Доказательств, ставящих под сомнение выводы эксперта, опровергающих экспертное заключение и обстоятельства, которые установлены и учтены экспертом в ходе проведения экспертизы, не представлено.
Кроме того, из заключения эксперта ООО "Независимая оценка" ФИО10 усматривается, что она проводила судебную экспертизу по представленным материалам гражданского дела с осмотром спорного жилого помещения, ею принимались во внимание данные, содержащиеся в техническом паспорте на многоквартирный жилой дом и техническом паспорте на квартиру, отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, имеющиеся между объектом оценки и объектами-аналогами различия скорректированы в расчетах экспертизы путем применения соответствующих корректировок. Стоимость жилого помещения определена из площади, указанной в правоустанавливающих документах, с учетом права доли в праве собственности на общее имущество, в том числе и земельный участок, которое не является самостоятельным объектом гражданских прав.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял заключение эксперта ООО "Независимая оценка" ФИО10 в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу и положил в основу решения суда.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия отмечает, что отчет об оценке, выполненный ИП ФИО7, и представленный администрацией <адрес> в обоснование своих исковых требований, с которым не согласилась ответчик по первоначальному иску Козьякова С.Л., обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции при определении размера выкупной цены, поскольку указанный отчет является мнением специалиста, который об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ не предупреждался и при его подготовке материалами гражданского дела, иными документами о техническом состоянии многоквартирного жилого дома и спорного помещения, не располагал, осмотр спорного жилого помещения не производил.
Фактически указанный довод апелляционной жалобы администрации <адрес> направлен на оспаривание выводов судебной экспертизы, который в суде первой инстанции истцом не заявлялся. В жалобе не приведено доводов о допущенных экспертом нарушениях при определении рыночной стоимости конкретного объекта оценки, при выборе методики и порядке расчета выкупной стоимости аварийного жилого помещения. Судом таких нарушений также не установлено, в связи с чем оснований не согласиться с выводами эксперта не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом нарушен принцип равноценности возмещения является несостоятельным, поскольку размер выкупного возмещения определен судом с учетом положений ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве на такое имущество (в том числе земельного участка, на котором расположен жилой дом), а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием.
При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы администрации <адрес> не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную истцом позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 22 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
